Μια σύντομη υπενθύμιση του «Bowerman duty»

151201_bribe

Το καθήκον επιμέλειας του δικηγόρου μεταβιβάσεως να δώσει αναφορά στην χρηματοδοτούσα Τράπεζα, για την οποία ενεργεί ως δικηγόρος στην πράξη, παράλληλα με τα καθήκοντά του έναντι στον δανειολήπτη αγοραστή, για γεγονός μεταπώλησης, εγκαθιδρύθηκε με την Mortgage Express Ltd v Bowerman & Partners [1996] 2 All ER 836 ως το «Bowerman duty» και διασαφηνίστηκε περαιτέρω στις National Home Loans Corporation v Giffen Coach & Archer [1998] 1 WLR 207 και Nationwide Building Society v Balmer Radmore [1999] PNLR 606.

Το συναντάμε ξανά στην Goldsmith Williams Solicitors v E.Surv Ltd  [2015] EWCA Civ 1147. Ο δανειολήπτης είχε αγοράσει περιουσία για £390.000 τον Σεπτέμβριο 2005. Δύο μήνες μετά κατάφερε να εξασφαλίσει ψευδή εκτίμηση του για £725.000 με βάση την οποία αιτήθηκε και έλαβε ενυπόθηκο δάνειο για £580.000 ισχυριζόμενος ότι το ακίνητο αγοράστηκε τον Οκτώβριο 2005 για £450.000. Οι δικηγόροι ενήργησαν και για τα δύο μέρη (δανειλήπτη και τράπεζα). Εξασφάλισαν αντίγραφο της πράξης του Σεπτεμβρίου 2005, αλλά δεν πληροφόρησαν σχετικά την Τράπεζα. Η Τράπεζα κινήθηκε αρχικά εναντίον του εκτιμητή για ψευδή εκτίμηση / υπερεκτίμηση και ο εκτιμητής, αφού συμβίβασε την υπόθεση με την Τράπεζα, κινήθηκε εναντίον των δικηγόρων διεκδικώντας συνεισφορά. Ο εκτιμητής ισχυριζόταν ότι οι δικηγόροι είχαν το «Bowerman duty», με βάση το οποίο θα έπρεπε να θέσουν υπόψη της Τράπεζας τη διαφορά μεταξύ της τιμής πραγματικής αγοράς, της ισχυριζόμενης από τον δανειολήπτη τιμής αγοράς και της υφιστάμενης εκτιμήσεως. Η πληροφορία ήταν σημαντική για την εξασφαλιστική επάρκεια της Τράπεζας, αλλά και γι’ αυτή την απόφαση έγκρισης της δανειοδοτήσεως.

Η υπεράσπιση των δικηγόρων ήταν ότι τα καθήκοντά τους ήταν αυτά που καθορίζονταν στο CML Handbook, εγχειρίδιο που εκδόθηκε το 1999 μετά την υπόθεση Bowerman, κωδικοποιώντας τη νομολογία σχετικά με τα δικηγορικά καθήκοντα κατά τη μεταβίβαση και τα οποία είχαν ασκήσει επιμελώς. Έπειτα, βάσει του γεγονότος ότι η Τράπεζα γνώριζε ήδη την μεγάλη διαφορά μεταξύ της ισχυριζόμενης από τον δανειολήπτη τιμής αγοράς (£450.000) και της εκτιμήσεως (£725.000) ισχυρίζονταν, οι δικηγόροι, ότι η Τράπεζα θα δανειοδοτούσε τον δανειολήπτη ούτως ή άλλως, επομένως, δεν συνέτρεχε αιτιώδης συνάφεια, με οποιαδήποτε ισχυριζόμενη ζημιά του εκτιμητή.

Το Court of Appeal επεσήμανε ότι το CML Handbook δεν είναι εξαντλητικός ή πλήρης κώδικας και δεν εξαιρούσε το «Bowerman duty». Ήταν, όμως, επιτυχής η εισήγηση των δικηγόρων για την αποτυχία απόδειξης, από μέρους του εκτιμητή, ότι εάν η Τράπεζα γνώριζε την πραγματική αξία της αγοράς, αυτό το δεδομένο θα επιδρούσε στην κρίση της ώστε να μην δανειοδοτήσει τον δανειολήπτη. Έπειτα, παρέλειψε, ο εκτιμητής, να προσκομίσει μαρτυρία από μέρους του πιστωτή με αναφορά σε οποιοδήποτε εγχειρίδιο σχετικά με τη διαδικασία λήψεως των αποφάσεων δανειοδοτήσεως.

Η απόφαση θεωρήθηκε σημαντική για τις Τράπεζες, γιατί αφενός υπενθύμισε το «Bowerman duty», αφετέρου γιατί το Court of Appeal έδωσε αποδεικτική σημασία στα εσωτερικά εγχειρίδια και οδηγίες της Τράπεζας ως προς τη διαδικασία λήψεως των αποφάσεων δανεισμού, που εκλήφθηκε ως διευκόλυνση στο διαχρονικό και απανταχού πρόβλημα, να πρέπει να καταθέτουν στο Δικαστήριο, εκ μέρους της Τράπεζας, πρόσωπα που κατά το χρόνο εκδικάσεως της υποθέσεως δεν εργάζονται πλέον ως λειτουργοί, αλλά και που δεν μπορούν να ανακαλέσουν πληροφορίες για προφορική μαρτυρία μετά από την πάροδο πολλών ετών. Έπειτα, σαφώς, η υπενθύμιση ότι η απόδειξη της αιτιώδους συνάφειας, με βάση το “but for test” είναι απαραίτητο συστατικό ενός τέτοιου παραπόνου, έχει τη σημασία της.

Advertisements

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

w

Σύνδεση με %s