Η προστασία του αγοραστή και το τίμημα του «απεγκλωβισμού» για τον ενυπόθηκο δανειστή

berks-county-house-in-bear-trap

Οι «κατά τόπους» τροποποιήσεις που έγιναν στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965,  Ν.9/65 («ο Νόμος»), από το 2014 μέχρι και το 2015, με πολλαπλές νομοθετικές παρεμβάσεις, προκάλεσαν, τελικά, ένα συγκεχυμένο σύνολο νομοθετικών διατάξεων, παρά διευκόλυναν τις υφιστάμενες διαδικασίες. Μάλιστα, κάποιες νομοθετικές παρεμβάσεις είναι, ενδεχομένως, αμφίβολης συνταγματικότητας, με ειδικότερη αναφορά σε αυτές που θεσπίστηκαν προς «απεγκλωβισμό» των «εγκλωβισμένων αγοραστών».

Το κίνητρο των τελευταίων τροποποιήσεων, εμφανώς, δεν ήταν η βελτίωση και ο εκσυγχρονισμός των διαδικασιών, δεν ήταν νομικό, για να περάσουν, οι διαδικασίες, μέσα από φίλτρο σύγχρονης θεωρήσεως ανθρωπίνων δικαιωμάτων, ούτε νομοτεχνικό, για να διατυπωθεί καλύτερα ο (ήδη πολύπλοκος γραμματικά και συνταντικά) νόμος και να διασαφηνιστεί ή να διορθωθεί το γράμμα, η δομή και περιεχόμενό του· ήταν πολιτικοκοινωνικό και οικονομικό, για να δημιουργηθεί ένα προσωρινό, ίσως, όφελος σε μια κοινωνική τάξη που αδικείται στην Κυπριακή πραγματικότητα, λόγω του διαχρονικού προβλήματος της καθυστερήσεως στις εκδόσεις των τίτλων ακίνητης ιδιοκτησίας.

Το κατά πόσο αίρονται οι αδικίες, με τις νομοθετικές παρεμβάσεις που έγιναν, χωρίς να προκαλούνται παράλληλα άλλες αδικίες, είναι ένα ζήτημα που φαίνεται να μην απασχόλησε ή να μην απασχόλησε αρκετά, τουλάχιστον, σε καθαρά νομικό επίπεδο, στο στάδιο της νομοθετήσεως. Ο «απεγκλωβισμός» των αγοραστών, εν τέλει, μπορεί να δημιουργεί «εγκλωβισμό» των ενυπόθηκων και άλλως πώς εξασφαλισμένων δανειστών, που δεν κατ’ ανάγκη ή πάντα κάποια «δυνατή» ή «κακή» Τράπεζα. Έπειτα, ακολουθήθηκε, φαίνεται, η (δυστυχώς) συνηθισμένη, στα Κυπριακά πράγματα, «μέθοδος του τσιρότου», όπου γίνονται νομοθετικές παρεμβάσεις σε μεμονωμένα σημεία ενός νομοθετήματος για να εξυπηρετηθεί εκτάκτως μια σκόπιμη κατάσταση, αφήνοντας άλλες διατάξεις του ίδιου νομοθετήματος ανέπαφες, ακόμα κι αν οδηγούν, ερμηνευτικά, σε σύγκρουση, και ενώ κάθε ένα νομοθέτημα λειτουργεί και πρέπει να λειτουργεί επαρκώς «συστημικά», για να μπορεί να ρυθμίζει αποτελεσματικά το αντικείμενό του.

Υπενθύμιση της σπουδαιότητας της ιδιότητας του ενυπόθηκου δανειστή

Είναι, ασφαλώς, απόλυτα σημαντικό και συναφές να σημειωθεί ότι η προβλεπόμενη έννομη συνέπεια της εγγραφής υποθήκης, που προβλέπει το άρθρο 23 του Νόμου, δεν έχει αλλάξει (πώς θα μπορούσε άλλωστε). Το άρθρο αυτό ορίζει ότι, από τη στιγμή που γίνεται αποδεκτή η δήλωση υποθήκης, το ακίνητο επί του οποίου συστάθηκε η υποθήκη και εφόσον αυτή διαρκεί, βαρύνεται για την πληρωμή του ποσού που εξασφαλίζεται με την υποθήκη, κατά προτεραιότητα έναντι οποιασδήποτε άλλης οφειλής ή υποχρεώσεως του ενυπόθηκου οφειλέτη ή του εκάστοτε κυρίου αυτού, εξαιρουμένων των οφειλών που εξασφαλίζονται με παλαιότερες υποθήκες επί του ιδίου ακινήτου ή άλλης επιβαρύνσεως που κατά τις διατάξεις οποιουδήποτε εν ισχύ νόμου ικανοποιείται κατά προτεραιότητα. Αυτή η έννομη συνέπεια της συστάσεως μιας υποθήκης είναι, ακριβώς, ό,τι προσδίδει στην εξασφάλιση αυτή όλη την σημαντικότητά της.

Οι νομοθετικές παρεμβάσεις δεν έθιξαν ούτε το άρθρο 24 του Νόμου, που αναφέρεται στους σιωπηρούς όρους και υποχρεώσεις του ενυπόθηκου οφειλέτη· ούτε το άρθρο 25 που αναφέρεται στα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. Το άρθρο 24, μεταξύ άλλων, επιφυλάσσεται και υπέρ του περιεχομένου της συμβάσεως υποθήκης (που είναι σημαντική για τον καθορισμό των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που διαμορφώνονται μεταξύ του ενυπόθηκου δανειστή και του ενυπόθηκου οφειλέτη, πέραν των όσων προνοεί ο Νόμος) και προβλέπει ότι, νοουμένου ότι η σύμβαση υποθήκης δεν προβλέπει κάτι άλλο, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταβάλλει όλα τα έξοδα και δαπάνες που αφορούν στο υποθηκευμένο ακίνητο, το διατηρεί σε καλή κατάσταση καθώς και κάθε οικοδομή που ανεγέρθηκε επί αυτού και κάθε βελτίωση, και χρειάζεται τη συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή για να διενεργήσει κατεδαφίσεις ή να προκαλέσει ζημιά στο ακίνητο, χωρίς να σημαίνει ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης πρέπει να το καταστήσει καλύτερο από ότι ήταν κατά το χρόνο της υποθηκεύσεώς του· αν είναι γεωργικό τεμάχιο να το καλλιεργεί με σύνεση και κατόπιν ευλόγου προειδοποιήσεως, να επιτρέπει στον ενυπόθηκο δανειστή να εισέρχεται στο ενυπόθηκο ακίνητο και να επιθωρεί την κατάστασή του.

Θα πρέπει να δοθεί έμφαση στο ότι, διαχρονικά, στο δίκαιο, ένας ενυπόθηκος δανειστής θεωρείται εν δυνάμει ιδιοκτήτης του υποθηκευμένου ακινήτου και απολαμβάνει τα προνόμια αυτής της θέσεως, περιλαμβανομένων αυτών της νόμιμης κατοχής και χρήσεως του ακινήτου· έχει καθοριστικό λόγο και μπορεί να πράττει στα του ακινήτου, που ο ενυπόθηκος οφειλέτης κατέχει ως «οιονεί ενοικιαστής»[1] (quasi-tenant) (με κάποιες διαφορές από τον συνήθη ενοικιαστή[2]). Μάλιστα, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, στο δίκαιο των υποθηκεύσεων, δεν έχει καν τα δικαιώματα ενός συνήθους ενοικιαστή, αφού ο ενυπόθηκος δανειστής θεωρείται ότι μπορεί να τον εκδιώξει από την κατοχή του ακινήτου, ανά πάσα στιγμή[3]. Ο ενυπόθηκος δανειστής, έναντι τρίτων, μπορεί να αντιμετωπίζει τον ενυπόθηκο οφειλέτη, σαν τον ενοικιαστή του, και να εγείρει διαδικασίες έναντι άλλων ως επεμβασιών[4], μπορεί, όμως, και να μην αναγνωρίζει τέτοια ιδιότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη, και να θεωρήσει τον ίδιο επεμβασία[5]. Μπορεί, ασφαλώς, με συμφωνία των μερών (ενυπόθηκου δανειστή και ενυπόθηκου οφειλέτη), ο ενυπόθηκος οφειλέτης να διατηρεί την κατοχή του υποθηκευμένου ακινήτου και να απολαμβάνει τους καρπούς του[6]. Εξυπακούεται, τότε, ότι η διατήρηση της κατοχής αυτής, από μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη, είναι μέχρι να επισυμβεί γεγονός παραβάσεως και μέχρι ο ενυπόθηκος δανειστής να απαιτήσει την παράδοση της κατοχής του ενυπόθηκου ακινήτου και την απόδοση των καρπών του από την ημερομηνία της απαιτήσεως και μέχρι την ημερομηνία της παραδόσεως. Υπάρχουν πολλές, ακόμα, λεπτομέρειες αυτής της σχέσης, που δεν είναι επί του παρόντος. Εν ολίγοις, διαχρονικά, στο δίκαιο, το καθεστώς το ενυπόθηκου δανειστή, ως «εν δυνάμει ιδιοκτήτη» είναι εξαιρετικά σημαντικό, γιατί δίνει στον ενυπόθηκο δανειστή δικαιώματα, ως εάν αυτός να ήταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, παρόλο που το άρθρο 25 του εγχώριου Νόμου, στο γράμμα του, είναι κάπως φειδωλό, όπως άλλωστε και τα παρόμοια νομοθετήματα στις άλλες χώρες του κοινοδικαίου, ως προς το να αναγνωρίζει ρητά μόνο το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να «φυλάττει τον τίτλο» και τυχόν ασφαλιστήριο, σε σχέση με τον τίτλο. Το άρθρο 26 του Νόμου αναγνωρίζει στον ενυπόθηκο δανειστή ισοδύναμη εξουσία λήψεως μέτρων έναντι οποιουδήποτε προσώπου για προστασία του ακινήτου από κάθε ζημιά και φθορά.

Αντιστοίχως, ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει ορισμένα καθήκοντα έναντι του ενυπόθηκου δανειστή, που απορρέουν από αυτή τη σχέση που δημιουργείται μεταξύ ενυπόθηκου δανειστή και ενυπόθηκου οφειλέτη, που μπορούν, φυσικά, να περιοριστούν με συμφωνία των μερών[7]. Ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να ασκήσει τα δικαιώματά του οποτεδήποτε το επιθυμεί, αναλόγως του συμφέροντός του, και μπορεί να μην εκτελέσει την εξασφάλισή του, και να επιμένει να απαιτεί εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη την πληρωμή του χρέους, έχει, ωστόσο, υποχρέωση να ασκεί τις εξουσίες του με καλή πίστη, προκειμένου να επιτευχθεί η αποπληρωμή του χρέους, σκοπός ως προς τον οποίο δόθηκε η εξασφάλιση. Ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί, ασφαλώς, να απαιτήσει την εκτέλεση της ασφάλειάς του και σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης του παρείχε ελαττωματικό τίτλο, να απαιτήσει από τον τελευταίο την τελειοποίησή του (to perfect the mortgate title)[8]. Αυτό το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να έχει τέλειο τίτλο (και ανεπηρέαστη ασφάλεια) μπορεί να δημιουργεί και εξ’ επιεικείας δικαίωμά του έναντι τρίτων, που γνωρίζουν για την ύπαρξη της υποθήκης. Είναι πολύ βασικό δικαίωμα, η ύπαρξη και έκταση του οποίου συνυφαίνεται με την αποτελεσματικότητα της εξασφάλισης της υποθήκης, ως εμπράγματης εξασφαλίσεως, που έχει την έννοια της απρόσκοπτης διασφαλίσεως της ικανοποιήσεως του χρέους άμεσα, από το πράγμα, δηλαδή από το ακίνητο.

Έναντι τρίτων, που επηρεάζουν τον τίτλο του, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί, επίσης, να στραφεί, με οποιοδήποτε τρόπο, κινώντας το συμφέρον του να διατηρήσει την αξία της εξασφαλίσεώς του[9] (π.χ. αξιώνοντας έναντι τρίτου να απέχει από συγκεκριμένες πράξεις, σε σχέση με το ακίνητο[10]). Αυτό μπορεί να οδηγεί στη σκέψη ότι μπορεί, επίσης, να στραφεί εναντίον κατόχων μεταγενέστερων εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που επιδιώκουν να εκτελέσουν επί του ακινήτου, αξιώνοντας αποχή. Η έκταση των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή (σε σχέση με την προστασία του τίτλου του και την διασφάλιση της ασφάλειάς του από την αφερεγγυότητα του πρωτοφειλέτη) είναι τέτοια, που μπορεί, επίσης, να στραφεί εναντίον τρίτων με τους οποίους συμβλήθηκε ο ενυπόθηκος οφειλέτης, για παράβαση συμβάσεως[11].

Σε σχέση με τη «μεταφορά υποθήκης», αυτή αποτελεί, διαχρονικά, δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστη, που μπορεί να το ασκήσει απόλυτα ή υπό τύπο υπό-υποθήκευσης (sub-mortgaging)[12], δηλαδή η έννοια της μεταφοράς είναι μεταφορά που επιφέρει αλλαγή στον δικαιούχο της υποθήκης και σχετίζεται με την ελεύθερη άσκηση του εμπράγματου δικαιώματος του ενυπόθηκου δανειστή.  Την περίπτωση, στο Κυπριακό δίκαιο, ρυθμίζει το άρθρο 32 του Νόμου. Ομοίως, μπορεί να εκχωρήσει την απαίτησή του για το ενυπόθηκο χρεός. Το άρθρο 31 του Νόμου, το οποίο, επίσης, δεν έτυχε τροποποιήσεως με τους πρόσφατους τροποποιητικούς νόμους, προβλέπει και την περίπτωση της μεταβιβάσεως του ενυπόθηκου ακινήτου, με το βάρος της υποθήκης, σε δικαιοδόχο, ο οποίος αναλαμβάνει την εξασφάλιση του δικαιοπαρόχου έναντι του ποσού της υποθήκης. Εάν υπάρχει, όμως, σχετική απαγόρευση στην σύμβαση υποθήκης (υπέρ του περιεχομένου της οποίας επιφυλάσσεται ο Νόμος), απαιτείται η έγγραφη συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή και των εγγυητών στη σύμβαση (εάν υπάρχουν), για να γίνει τέτοια μεταβίβαση.

Όταν το ενυπόθηκο χρέος καταστεί απαιτητό, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δικαιούται σε ορισμένες θεραπείες και μάλιστα το χαρακτηριστικό είναι ότι τις δικαιούται παράλληλα. Μπορεί να προωθεί παράλληλα με το δικαίωμά του να προβεί σε πώληση του ακινήτου, και αγωγή για την πληρωμή του χρέους (δικαίωμα που μπορεί να επεκτείνεται και στον ενυπόθηκο οφειλέτη, σε ορισμένες περιπτώσεις), καθώς και για να ανακτήσει την κατοχή του ακινήτου ή και για διάταγμα εκποιήσεως[13], πάντα εντός του ευρύτερου καθήκοντός του να ενεργεί με καλή πίστη. Μέσα στο, επίσης επίκαιρο, κλίμα της προστασίας των καταναλωτών, σημειώνεται ότι εκκρεμούν στο Δ.Ε.Ε. αρκετά προδικαστικά ερωτήματα, κυρίως, με τόπο προελεύσεως την Ισπανία, για την αποδυνάμωση και αυτής της δυνατότητας, της παράλληλης προωθήσεως των μέτρων, αλλά και της διασφαλίσεως των δικαιωμάτων των καταναλωτών, όταν η διαδικασία της εκποιήσεως κινείται εξωδικαστικά.

Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης παραβεί τις υποχρεώσεις του, που απορρέουν από τη σύμβαση της υποθήκης, ή σε περίπτωση που δεν υπάρχει μεν πραγματική παράβαση, αλλά η ασφάλεια βρίσκεται σε κίνδυνο, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει δικαίωμα να αιτηθεί το δικαστήριο τον διορισμό παραλήπτη, εάν ο διορισμό του είναι αναγκαίος[14]. Ο διορισμός τέτοιου παραλήπτη γίνεται για να αποτρέψει κίνδυνο στον οποίο βρίσκεται η περιουσία ή για να συλλέξει εισοδήματα για την αποπληρωμή του χρέους και η αίτηση μπορεί να γίνει είτε στο πλαίσιο εκκρεμούσης διαδικασίας για εκτέλεση της εξασφαλίσεως είτε σε ξεχωριστή διαδικασία[15]. Τέτοιος παραλήπτης έχει ορισμένα δικαιώματα και υποχρεώσεις.

Οι τροποποιητικοί νόμοι δεν έθιξαν, επίσης, τα άρθρα 34 και 35 του Νόμου, που αφορούν στην απαλλαγή και εξάλειψη. Το Μέρος VI του Νόμου, που ρυθμίζει την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου, επίσης, δεν δέχθηκε σοβαρή τροποποίηση, πέραν π.χ. του αριθμού των απαιτούμενων ημερών υπερημερίας.

Με τον τροποποιητικό Ν. 142(Ι)/2014 προβλέφθηκε διαδικασία πωλήσεως του ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή (Μέρος VIA του Νόμου), η οποία υφίσταται, πλέον, παράλληλα με τη διαδικασία πωλήσεως ενυπόθηκου ακινήτου, όπως αυτή ρυθμιζόταν και συνεχίζει να ρυθμίζεται δια του βασικού νόμου (Μέρος VI του Νόμου). Ειδικότερα, με τον τροποποιητικό Νόμο παραχωρήθηκε δικαίωμα στον ενυπόθηκο δανειστή να προχωρήσει, σε περίπτωση υπερημερίας, σε διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου δια πλειστηριασμού, χωρίς αίτηση προς και εμπλοκή του Κτηματολογίου και γενικώς χωρίς την ανάγκη να τηρηθούν οι διαδικασίες που προβλέπονται προκειμένου για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του Μέρους VI. Την 29.05.2015 εκδόθηκαν και οι περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Κανονισμοί του 2015, δια της Κ.Δ.Π. 185/2015, που ρυθμίζουν τη διαδικασία του Μέρους VIA.

Ο τροποποιητικός νόμος για την προστασία των αγοραστών

Τα πιο πάνω ήταν απαραίτητα για να συζητηθεί αυτό που απασχολεί, που είναι το Μέρος VIB του Νόμου (άρθρα 44ΙΗ έως 44ΚΖ), που εισήγαγε το τροποποιητικός νόμος Ν. 139(Ι)/2015, που δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 04.09.2015 και τέθηκε σε ισχύ από αυτή την δημοσίευσή του (σημειώνεται ότι μέχρι την 04.09.2015 είχαν ήδη ανασταλεί οι εκποιήσεις, για να δίνονταν η ευκαιρία στους «εγκλωβισμένους αγοραστές» να αιτηθούν όταν θα είχε ψηφιστεί και ο εν λόγω τροποποιητικός νόμος, ενώ η Κυβέρνηση επιφυλάχθηκε να επανέλθει με νομοσχέδιο για τις μετέπειτα καταθέσεις πωλητηρίων). Το Μέρος αυτό, προς «απεγκλωβισμό» των «εγκλωβισμένων αγοραστών» ακινήτων χωρίς τίτλο, τα οποία οι πωλητές έχουν επιβαρύνει με υποθήκες, βάρη ή απαγορεύσεις, δημιούργησε ένα στενό διαδικαστικό κλοιό, με μεγάλο βαθμό αυτοματισμού, που καταλαμβάνει, αναδρομικά, όλα τα πωλητήρια που είχαν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέχρι και την 31.12.2014. Την 07.09.2015 δημοσιεύτηκαν και οι Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμοί του 2015, δια της Κ.Δ.Π. 298/2015, που προέβλεψαν ειδικότερα τις λεπτομέρειες της διαδικασίας του Μέρους VIB, με μόνον 8 Κανονισμούς.

Ο Νόμος, ως έχει σήμερα, δίνει, ουσιαστικά, το δικαίωμα στον Διευθυντή του Κτηματολογίου να «αγνοήσει» (κατά κάποιο τρόπο), με ιδιαίτερη ευκολία, την ύπαρξη και εμβέλεια του δικαιώματος του ενυπόθηκου δανειστή, τον προγενέστερο τίτλο του επί του ακινήτου, όπως διαχρονικά και με σοβαρότητα αναγνωρίζεται στο δίκαιο (όπως και το δικαίωμα του εξασφαλισμένου εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτή που έχει εγγράψει ΜΕΜΟ πριν ή μετά την κατάθεση του πωλητηρίου συμβολαίου), και να προχωρήσει να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή, αυτεπάγγελτα (σε περίπτωση που δεν το αιτείται οποιοσδήποτε και δεν υπάρχει αίτηση από πρόσωπο άλλο από τον αγοραστή) ή κατόπιν αιτήσεως συγκεκριμένων προσώπων, στον αγοραστή, με βάση ειδικά προβλεπόμενη, δια Κανονισμών, διαδικασία.

Η διευρυμένη αόριστη έννοια του «εγκλωβισμένου αγοραστή»

Ειδικότερα, την αίτηση δικαιούνται να υποβάλουν: ο αγοραστής που έχει κατατεθειμένο πωλητήριο συμβόλαιο, για το ακίνητο στο οποίο αυτό αφορά, ο πωλητής που φαίνεται στο κατατεθειμένο συμβόλαιο, ο ενυπόθηκος δανειστής που επωφελείται υποθήκης επί του πωλούμενου ακινήτου, και ο δανειστής του αγοραστή.

Ο λόγος για τον οποίο ένας αγοραστής θα υποβάλει αίτηση για μεταβίβαση ακινήτου χωρίς τίτλο στο όνομά του είναι αυτονόητος. Επίσης, ο λόγος για τον οποίον ο πωλητής μπορεί να αιτηθεί το ίδιο είναι κατανοητός. Ο πιστωτής, στον οποίο έχει παραχωρηθεί ενυπόθηκη εξασφάλιση από τον πωλητή, θα υποβάλει τέτοια αίτηση, ευλόγως, εάν η ενυπόθηκη εξασφάλιση παραχωρήθηκε από τον πωλητή για εξασφάλιση των υποχρεώσεων του αγοραστή και νοουμένου, αφενός, ότι δεν κατέστη απαιτητό το εξασφαλιζόμενο χρέος και δεν προωθεί εκποίηση, είναι, δηλαδή εξυπηρετούμενο και υγιές χρέος (ανεξαρτήτως εάν αυτό απορρέει από σύμβαση δανείου ή άλλη σύμβαση που συνιστά χρηματική υποχρέωση), αφετέρου, ότι έχει κατοχυρωμένο, τέτοιος ενυπόθηκος δανειστής, ότι μόλις ο αγοραστής αποκτήσει τίτλο, θα παραχωρήσει ο ίδιος υποθήκη, προς εξασφάλιση του λαβείν του ενυπόθηκου δανειστή, του ιδίου χρέους. Διαφορετικά, θα δημιουργούνταν ερωτηματικό, ως προς τον λόγο για τον οποίο ένας ενυπόθηκος δανειστής, που απολαμβάνει το όφελος της υποθήκης, προς εξασφάλιση υποχρεώσεων του πωλητή, με τις οποίες δεν σχετίζεται ο αγοραστής, ή προς εξασφάλιση των υποχρεώσεων του αγοραστή, που όμως, κατέστησαν απαιτητές, να υποβάλει τέτοια αίτηση, για να μεταβιβαστεί ο τίτλος επί ενός τρίτου προσώπου (αγοραστή) ή επί του αφερέγγυτου αγοραστή. Συναφή ερωτηματικά δημιουργεί και το δικαίωμα του δανειστή του αγοραστή, δυνάμει συμβάσεως δανείου, να υποβάλει τέτοια αίτηση. Ευλόγως, θα υποβάλει, εάν συμφώνησε με τον αγοραστή να υποθηκεύσει, στη συνέχεια, ο ίδιος, το ακίνητο ή εάν είναι ανεξασφάλιστος εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτής, προκειμένου να επιβαρύνει την περιουσία του οφειλέτη, που θα αποκτήσει μετά την εγγραφή, με ΜΕΜΟ (την τελευταία δυνατότητα την έχει, ούτως ή άλλως, με βάση άλλο νόμο). Ο λόγος, βεβαίως, γίνεται, στο Νόμο, για τον δανειστή του αγοραστή, δυνάμει συμβάσεως δανείου, επομένως, διερωτάται, κανείς, γιατί ο οποιοσδήποτε άλλος δανειστής του αγοραστή (δυνάμει άλλου είδους συμβάσεως) να αποκλείεται από την ίδια δυνατότητα. Προφανώς, ήταν μια προσπάθεια να δείξει, ο νομοθέτης, ότι είχε κατά νου και τα συμφέροντα των Τραπεζών ή των Πιστωτικών Ιδρυμάτων που δανειοδότησαν την αγορά του ακινήτου χωρίς τίτλο από τον αγοραστή, όμως, και πάλι, το εύλογο της υποβολής τέτοιας αιτήσεως από την δανειοδοτούσα Τράπεζα ή Πιστωτικό Ίδρυμα θα ήταν η περίπτωση ενός υγειούς και εξυπηρετούμενου δανείου με προοπτική επιτεύξεως καλύτερης εξασφαλιστικής επάρκειας.

Ο Νόμος, σε περίπτωση που ο αγοραστής είναι ο ίδιος ο δανειολήπτης, προς εξασφάλιση των υποχρεώσεων του οποίου παραχωρήθηκε υποθήκη από τον πωλητή και ακόμα και σε περίπτωση που το δάνειο του αγοραστή κατέστη απαιτητό και ο πιστωτής διεκδικεί εκτέλεση των εξασφαλίσεών του, μεταξύ άλλων, και εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη, αναγνωρίζει και στον αγοραστή αυτό τα προνόμια του «εγκλωβισμένου αγοραστή», δεν τον διαχωρίζει με οποιοδήποτε τρόπο. Δεν μπαίνει, ο νομοθέτης, σε κάποια ικανοποιητική διαδικασία διαφορετικής αντιμετωπίσεως της περιπτώσεως όπου το εξασφαλιζόμενο χρέος είναι του αγοραστή και μπορεί μεν να έχει εξοφληθεί το τίμημα της πωλήσεως έναντι στον πωλητή, αλλά όχι και το δάνειο με το προϊόν του οποίου αγοράστηκε το ακίνητο. Επιτρέπει την μεταβίβαση, σε αυτόν, του πωληθέντος ακινήτου, που αυτή μπορεί να γίνει στη βάση του ότι αυτός, στη σχέση πωλητή – αγοραστή (αδιάφορα από την συμβατική σχέση αγοραστή – πιστωτή), εξόφλησε τον πωλητή (αδιάφορα εάν την εξόφληση την πέτυχε με χρήση του προϊόντος του μη εξυπηρετούμενου δανείου). Εκεί ο λόγος μπορεί να γίνεται για απώλεια εξασφαλίσεως του δανειστή και για επίδειξη νομοθετικής εύνοιας προς τον αφερέγγυο αγοραστή, χωρίς ταυτόχρονο εξαναγκασμό του αγοραστή, σε αυτή την περίπτωση, να παραχωρήσει ο ίδιος υποθήκη προς εξασφάλισή του χρέους του (που εάν υπήρχε εξ’ αρχής τίτλος στο όνομα του δανειολήπτη θα παραχωρούνταν η υποθήκη από τον ίδιο), χωρίς αυτόματη μεταφορά της υποθήκης επί της νέας εγγραφής, και προωθήσεως της εκποιήσεως του ακινήτου, ως εάν η εγγραφή να ήταν εξ υπαρχής επ’ αυτής της νέας εγγραφής.

Υπάρχει, βεβαίως, η περιορισμένη προστασία που επιχειρεί ο Νόμος, με τις διατάξεις 44ΚΓ(6), στις περιπτώσεις που υπάρχει εκχώρηση εξασφαλίσεως κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο ή «σημείωση συμβάσεως δανείου». Το τι σημαίνει «σημείωση συμβάσεως δανείου» και πού προβλέπεται η δυνατότητα καταθέσεως συμβάσεως δανείου είναι, μάλλον, ένα επιμέρους θέμα. Σε αυτές, λοιπόν, τις περιπτώσεις, ο Διευθυντής επιδίδει, επίσης, ειδοποίηση σε σχέση με την μεταβίβαση, σύμφωνα με συγκεκριμένο τύπο. Εάν κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή ο τελευταίος δεν παραχωρήσει υποθήκη προς εξασφάλιση του δανείου (και γιατί μόνο του «δανείου»), τότε ο Διευθυντής προχωρά σε ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης, για το ποσό της εκχωρήσεως εξασφαλίσεως ή της συμβάσεως δανείου, νοουμένου ότι ο εκδοχεύς καταβάλλει τα τέλη εγγραφής της υποθήκης. Υπάρχει δικαίωμα του εκδοχέος ή δανειστή τέτοιας συμβάσεως δανείου να πληρώσει και τα τέλη μεταβιβάσεως, εάν ο αγοραστής παραλείψει να το πράξει. Αυτή η περιορισμένη προστασία φαίνεται να εξαντλεί και όλη την προστατευτική διάθεση του νομοθέτη σε σχέση με τις Τράπεζες ή τα Πιστωτικά Ιδρύματα. Ωστόσο, το πρόβλημα είναι στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει εκχώρηση εξασφαλίσεως κατατεθειμένη ή δυνάμενη να κατατεθεί σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Ν. 81(Ι)/2011 (παλαιές συμφωνίες εκχωρήσεως ή καθόλου τέτοιες συμφωνίες) ή όπου δεν υπάρχει «κατάθεση της συμβάσεως δανείου» στο Κτηματολόγιο, αλλά και όταν το εξασφαλιζόμενο χρέος δεν προκύπτει από σύμβαση δανείου προς αγορά του επιβαρυνόμενου ακινήτου, αλλά από μια άλλη σύμβαση, ομοίως, εάν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν είναι Τράπεζα ή Πιστωτικό Ίδρυμα που χορηγεί στεγαστικά δάνεια. Έπειτα, εάν το δάνειο έχει καταστεί απαιτητό και ο δανειστής δεν επιθυμεί μεταβίβαση του αντικειμένου του δανείου, δηλαδή του ακινήτου, στο όνομα του χρεώστη, προσβλέποντας σε εγγραφή νέας εξασφαλίσεως (προς εξασφάλιση απαιτητού χρέους; ).

«Εγκλωβισμένος αγοραστής», μπορεί να είναι και μια επενδυτική εταιρεία, που αγόρασε από τον πωλητή και ενυπόθηκο οφειλέτη, που είναι εταιρεία αναπτύξεως γης, ακίνητα με σκοπό την περαιτέρω πώλησή τους, γνωρίζοντας την ύπαρξη της υποθήκης και εν αγνοία του ενυπόθηκου δανειστή. Ιδιαίτερης προφυλάξεως, αναπόφευκτα, τυγχάνει και ο πωλητής με μόνη ακίνητη περιουσία την επιβαρυνόμενη, που όμως πώλησε σε τρίτο, όταν η επιβάρυνση υφίσταται προς εξασφάλιση χρεών του πωλητή, εφόσον ο πωλητής θα εκπληρώσει ανεμπόδιστα τις συμβατικές υποχρεώσεις του έναντι στον αγοραστή του (που ήταν σε θέση να γνωρίζει την ύπαρξη της υποθήκης και να χειριστεί αναλόγως το δεδομένο αυτό) και εάν δεν έχει άλλη ακίνητη περιουσία (ίδιας αξίας) προς επιβάρυνσή της προς όφελος του χρέους του στον ενυπόθηκο δανειστή, θα το καταστήσει, απλά μη εξασφαλιζόμενο, με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Μπορεί να σκεφτεί, κανείς, ότι οι περισσότεροι πωλητές είναι εταιρείες ανάπτυξης γης και έχουν αρκετά εγγεγραμμένα ακίνητα επ’ ονόματί τους ή επ’ ονόματι των αξιωματούχων τους προσωπικά και ότι εν πάση περιπτώσει «θα τα βρουν» με την Τράπεζα, η οποία ξέρει να προστατεύει τα συμφέροντά της. Δεν είναι νομική αυτή η προσέγγιση, μα και όταν ο λόγος γίνεται για επεμβάσεις σε ανθρώπινα δικαιώματα, για αλλοίωση σε πάγιες σχέσεις, κανόνες και έννοιες ενοχικού και εμπραγμάτου δικαίου, δημιουργούνται και κάποιες νομικές ανησυχίες. Εν πάση περιπτώσει, η διάταξη του άρθρου 44ΙΘ(1) λέει, στη γενικότητά της, ότι μπορεί να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο στον αγοραστή, που έχει κατατεθειμένο πωλητήριο μέχρι την τάδε ημερομηνία, αυτεπάγγελτα ή δυνάμει αιτήσεως οποιουδήποτε από τα προαναφερόμενα πρόσωπα, και μέσα σε αυτή τη διευρυμένη δυνατότητα οι πρακτικοί λόγοι και δικαιολογίες, μένουν, κατ’ αρχάς, ένα αδιάφορο κεφάλαιο ή ένα κεφάλαιο που απλά έχει αναβληθεί για όταν θα προκύψει το πρόβλημα, που θα επιλύσει, ίσως, η δικαστική εξουσία (εκεί όπου, ούτως ή άλλως, καταλήγουν όλα τα δυσεπίλητα προβλήματα).

Η αίτηση για μεταβίβαση

Η αίτηση είναι σχεδόν απλοϊκή και τα τέλη υποβολής της ελάχιστα, ενώ δεν υπάρχει προθεσμία υποβολής τους· οποτεδήποτε, μετά τη θέση σε ισχύ του εν λόγω νόμου, μπορεί να υποβληθεί τέτοια αίτηση, η οποία εξετάζεται από τον Διευθυντή, στη βάση των προϋποθέσεων εάν έχει εξοφληθεί το τίμημα της πωλήσεως και εάν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο. Εάν υφίσταται υπόλοιπο εκ του τιμήματος πωλήσεως, ο Διευθυντής καλεί τον αγοραστή να το καβάλει εντός προθεσμίας 30 ημερών σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό, και η κλήση είναι με ειδοποίηση καθορισμένου τύπου.

Οι Κανονισμοί προβλέπουν ότι μπορεί, ο Διευθυντής, να ζητήσει την προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων, όπως τις πρωτότυπες αποδείξεις εξοφλήσεως του πωλητή, απόδειξη καταθέσεως του υπολοίπου εκ του τιμήματος πωλήσεως (εάν υφίσταται) σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό, ένορκη δήλωση του αγοραστή ότι εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις έναντι στον πωλητή, κτλ. Βεβαίως, ο Κανονισμός 5(1)(α) προνοεί ότι ο προσωρινός λογαριασμός ανοίγεται μόνον κατόπιν οδηγιών του Διευθυντή και λαμβανομένων υπόψη των εγγεγραμμένων υποθηκών επί του ακινήτου. Με ποιο τρόπο λαμβάνονται υπόψη οι εγγεγραμμένες υποθήκες και για ποιο λόγο είναι αδιευκρίνιστο. Ήταν η σκέψη, μάλλον, ότι ο ενυπόθηκος δανειστής του πωλητή θα μπορεί να επωφεληθεί, σε τελική ανάλυση, από την κατάθεση που θα διενεργηθεί στον προσωρινό λογαριασμό, που πάντως «διαχειρίζεται» κατά κάποιο τρόπο ο Διευθυντής. Όμως, στις περισσότερες περιπτώσεις όπου το τίμημα πωλήσεως είχε ήδη εξοφληθεί και δεν τίθεται ζήτημα ανοίγματος τέτοιου ειδικού προσωρινού λογαριασμού για κάποιο υπόλοιπο πληρωτέο σε στάδιο κατά τη μεταβίβαση (που ούτως ή άλλως η τελευταία πληρωμή μπορεί να μην επαρκεί για οτιδήποτε), το πρόβλημα παραμένει.

Αποτέλεσμα υποβολής αιτήσεως για μεταβίβαση

Σε περίπτωση υποβολής αιτήσεως για μεταβίβαση αναστέλλεται η διαδικασία εκποιήσεως που προβλέπει ο Νόμος, ακόμα κι αν δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής για το ακίνητο (και η υποθήκευση είναι για το όλο), και ακόμα κι αν δεν έχει πληρωθεί το τίμημα πωλήσεως στο σύνολό του, με απλές δηλώσεις, ότι δύναται να εκδοθεί τίτλος και θα πληρωθεί το υπόλοιπο του τιμήματος (περίπτωση στην οποία ειδοποιείται για πληρωμή του ή γίνεται η πληρωμή του σε προσωρινό λογαριασμό).

Ενώ η παράγραφος 2 του άρθρου 44ΙΘ επιχειρεί να θέσει προϋποθέσεις για να ανασταλεί μια ενεργοποιημένη διαδικασία εκποίησης, ουσιαστικά, πρόκειται για προϋποθέσεις που καλύπτουν την κάθε περίπτωση ή στη βάση των οποίων θα μπορούσε να διερωτηθεί, κανείς, πότε δεν αναστάλλεται μια ενεργοποιημένη διαδικασία. Η απάντηση θα μπορούσε να είναι, απλά, εάν δεν τηρηθεί ο τύπος (της δηλώσεως ότι θα πληρωθεί το τίμημα στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό) κι αν είναι «ανέφικτη» η έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Πότε είναι «ανέφικτη» η έκδοση του τίτλου, το πεδίο είναι αυτό του Μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Το Μέρος VIA του Κεφ. 224 αφορά στον εκσυγχρονισμό της εγγραφής, όπως προνοήθηκε με τον τροποποιητικό νόμο Ν. 48(Ι)/2011 και ακολούθως με τον Ν. 45(Ι)/2012.

Η θέσπιση των διατάξεων για τον εκσυγχρονισμό της εγγραφής ήταν μια από τις πρώτες κινήσεις προς αντιμετώπιση του προβλήματος της απροθυμίας των πωλητών να εκδώσουν ξεχωριστούς τίτλους για τα πωλούμενα ακίνητα[16]. Όμως και πάλι, ενώ το αποτέλεσμα της αναστολής φαίνεται να τελεί υπό τις προϋποθέσεις («όταν»), αυτές είναι τόσο τυπικές (π.χ. απλή δήλωση), που σημαίνουν αναστολή των εκποιήσεων σε κάθε περίπτωση που υποβάλλεται αίτηση, μια αίτηση, για την εξέταση της οποίας δεν προβλέπεται μέγιστη περίοδος και που ακόμα και δεν πληρούνται τελικά οι προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση, ενόσω εκκρεμεί (που μπορεί να εκκρεμεί χωρίς χρονικό περιορισμό, κατά το άρθρο 44Κ(3)), θα έχει το ανασταλτικό αποτέλεσμα.

Ειδοποίηση περί προθέσεως μεταβιβάσεως και ένσταση

Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου επιδίδει ειδοποίηση σχετικά με την πρόθεσή του να μεταβιβάσει, με χρήση προβλεπόμενου τύπου, προς τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου υφίσταται βάρος ή απαγόρευση. Εάν δεν υποβληθεί ένσταση, εντός 45 ημερών από την παραλαβή τέτοιας ειδοποίησης, ο Διευθυντής προχωρά σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση στον αγοραστή, παρόλο που για την απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση υποθήκης, τουλάχιστον, για την οποία ο λόγος, υπάρχουν ειδικότερες διατάξεις, που δεν τροποποιήθηκαν και που προνοούν κάποια διαδικασία, που δεν αφήνει αμέτοχο τον ενυπόθηκο δανειστή. Ακολούθως, σε μεταβίβαση στον αγοραστή. Εάν τεκμηριωθεί η ένσταση, δεν προβαίνει στη μεταβίβαση στον αγοραστή, χωρίς να προβλέπει, ο Νόμος, ρητά απόρριψη της αιτήσεως του αγοραστή, σε αυτή την περίπτωση, και άρση της αναστολής της διαδικασίας εκποιήσεως.

Πέρα από αυτά, ο Νόμος, καθορίζει και το περιεχόμενο της ενστάσεως που θα πρέπει να υποβληθεί, αφού αυτό θα πρέπει να εξαντλείται σε λόγους που αφορούν, είτε στο ότι δεν εκπληρώθηκαν οι υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι στον πωλητή, είτε ότι η σύμβαση του πωλητή με τον αγοραστή είναι άκυρη ή έχει «τερματιστεί» από το Δικαστήριο (όχι σε λόγους που αφορούν στις υποχρεώσεις του ενυπόθηκου οφειλέτη έναντι του ενυπόθηκου δανειστή). Θα ήταν ένα μέσο προστασίας του εξασφαλισμένου πιστωτή να εξασφαλίσει διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται το πωλητήριο συμβόλαιο, στη βάση του οποίου να ενστεί, που για να το πράξει, όμως (εάν δεν υφίσταται ήδη έτοιμο τέτοιο διάταγμα), σαφώς, δεν επαρκούν 45 ημέρες.

Είναι χαρακτηριστικό ότι, ενώ ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένα έντυπα για την αίτηση και τις ειδοποιήσεις που πρέπει να χρησιμοποιούνται για τις προβλεπόμενες διαδικασίες, προς διευκόλυνσή τους, δεν προβλέπει συγκεκριμένο έντυπο ενστάσεως, παρόλο που αυτή πρέπει να έχει συγκεκριμένο περιεχόμενο, να συνοδεύεται από τεκμήρια, και να υποβάλλεται εντός συγκεκριμένης προθεσμίας. Ένσταση που, εάν δεν τεκμηριώνεται, και πάλι, ο Διευθυντής δίνει τη δυνατότητα στον Διευθυντή να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή. Είναι προφανές ότι δεν ήταν επιθυμητό να υποβάλλονται ενστάσεις από τις Τράπεζες ή τα Πιστωτικά Ιδρύματα.

Προς τεκμηρίωση της ενστάσεως περιορισμένου περιεχομένου (που σημαίνει αποκλεισμό υποβολής ενστάσεως για άλλους λόγους), προνοεί, περαιτέρω, ο Κανονισμός, τα της τεκμηριώσεως, που είναι είτε έγγραφη απόδειξη από τον πωλητή ότι δεν πληρώθηκε το τίμημα πωλήσεως είτε έγγραφη απόδειξη από τον άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο ότι ο αγοραστής δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις (προς τον πωλητή), διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται η σύμβαση πωλήσεως και οποιοδήποτε άλλο αποδεικτικό τυχόν απαιτηθεί από τον Διευθυντή.

Αίτηση για μεταφορά

Ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να αιτηθεί τη μεταφορά της υποθήκης (ή του βάρους / απαγορεύσεως) σε άλλη περιουσία του πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξαλείψεως ή ακυρώσεως της υποθήκης (νοουμένου ότι ο πωλητής είναι ιδιοκτήτης και άλλης ακίνητης περιουσίας). Με αυτό τον τρόπο να περισώσει την ασφάλειά του. Αντιστοίχως, το ίδιο μπορεί να αιτηθεί και ο ενδιαφερόμενος δικαιούχος άλλου βάρους ή απαγορεύσεως για μεταφορά αυτών. Για την τεκμηρίωση της αιτήσεως για μεταφορά προνοεί, περαιτέρω, ο Κανονισμός 7, ο οποίος προβλέπει τα απαραίτητα αποδεικτικά, που εάν δεν προσκομίζονται, προχωρά η διαδικασία ούτως ή άλλως. Ούτε για την αίτηση για μεταφορά προβλέπεται ειδικός τύπος, όπως γενικότερα δεν προβλέπονται τύποι για την άσκηση των δικαιωμάτων των επηρεαζόμενων ενυπόθηκων δανειστών ή άλλως πώς εξασφαλισμένων, δια του ακινήτου, πιστωτών, παρά μόνο τύποι για την άσκηση των δικαιωμάτων των αγοραστών και για την εκτέλεση των καθηκόντων ή άσκηση των εξουσιών του Διευθυντή.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει άλλη διαθέσιμη ακίνητη περιουσία του πωλητή, η μεταφορά μπορεί να γίνει, μάλιστα, και σε νομικά και φυσικά πρόσωπα που εγγυήθηκαν τις υποχρεώσεις του πωλητή (μέχρι το ποσοστό της εγγυητικής ευθύνης τους). Σε περίπτωση που δεν υπάρχει ακίνητη περιουσία σε νομικά πρόσωπα που εγγυήθηκαν τον πωλητή (εάν ο λόγος γίνεται για πωλητή που είναι πρωτοφειλέτης ή εάν υπάρχουν εγγυητές στη σύμβαση υποθήκης), η μεταφορά μπορεί να γίνει σε ακίνητη περιουσία φυσικών προσώπων που ήταν διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του 10% του μετοχικού του κεφαλαίου (δηλαδή, επεμβαίνει και στο Ιδρυτικό και Καταστατικό των εταιρειών των πωλητών). Δεν προνοείται μεταφορά της υποθήκης ή του βάρους ή της απαγορεύσεως στην εγγραφή που θα διενεργηθεί επί του αγοραστή, σε περίπτωση που ο πρωτοφειλέτης είναι ο ίδιος ο αγοραστής (εκτός εάν υπάρχει κατατεθειμένη εκχώρηση εξασφαλίσεως ή σύμβαση δανείου, όπως προαναφέρθηκε). Δεν προβλέπεται, επίσης, ρητά δικαίωμα ενστάσεως του προσώπου καθ’ ου η αίτηση για μεταφορά. Ο Διευθυντής, αποφασίζει για την μεταφορά, πέρα από την τεκμηρίωσή της, ασκώντας διακριτική ευχέρεια, όπως αφήνεται να νοηθεί από τον Κανονισμό 8, που θέτει παράγοντες τους οποίους ο Διευθυντής λαμβάνει υπόψη, στους οποίους περιλαμβάνονται οι «εισηγήσεις» του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη του ακινήτου επί του οποίου σκοπείται η μεταφορά. Επομένως, υπάρχει, ενδεχομένως, και επέμβαση στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας τρίτων προσώπων. Είναι, ασφαλώς, ζητούμενο, το πώς θα ασκεί ο Διευθυντής στην πράξη τη διακριτική του εξουσία, σε σχέση με το επηρεαζόμενο δικαίωμα, με αναφορά στην αρχή της αναλογικότητας.

Εξασφάλιση του κρατικού λαβείν

Έπειτα, ο Νόμος βοηθά τον αγοραστή και σε σχέση με την πληρωμή των μεταβιβαστικών τελών, αφού πέρα από τις διευκολύνσεις πληρωμής τους, η μεταβίβαση μπορεί να γίνει και χωρίς να έχουν να πληρώσουν τα μεταβιβαστικά τέλη, με επακόλουθη επιβάρυνση επί του τίτλου τους προς όφελος του Κράτους (που, πάντως, φροντίζει να εξασφαλίζει το δικό του λαβείν, καθώς και με τον μετέπειτα τροποποιητικό νόμο Ν. 198(Ι)/2015), στο ύψος των μεταβιβαστικών τελών (χρέους) προσαυξημένου κατά 50%.

Ενώ ο Διευθυντής μπορεί να αρνηθεί τη μεταβίβαση σε περίπτωση που υπάρχουν οφειλές του αγοραστή προς το Κράτος (φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, τέλη ακίνητης ιδιοκτητίας, τέλη αποχετεύσεως), που επιβαρύνουν δια της συμβάσεώς του, τον ίδιο, δεν μπορεί να αρνηθεί τη μεταβίβαση όταν ο αγοραστής οφείλει χρέος στον εξασφαλιζόμενο πιστωτή. Στις περιπτώσεις όπου ο λόγος γίνεται για εκ δικαστικής αποφάσεως εξασφαλισμένο πιστωτή, τα πράγματα μπορούν να πάρουν και άλλες διαστάσεις, γιατί, πλέον, ο λόγος γίνεται και για παρέμβαση στο δικαίωμα προσβάσεως στη δικαιοσύνη, με την μορφή που λαμβάνει αυτό στις περιπτώσεις της αναγκαστικής εκτελέσεως.

Τα «όπλα» του δανειστή

Με άλλα λόγια, με τον Νόμο, ως έχει (καλώς ή κακώς), ουσιαστικά ο ενυπόθηκος δανειστής, που δεν είναι εκδοχεύς εξασφαλίσεως με κατατεθειμένη σύμβαση ούτε έχει κατατεθειμένη σύμβαση δανείου στο Κτηματολόγιο, το μόνο «όπλο» που έχει είναι, αφού λάβει την ειδοποίηση του Διευθυντή ότι προτίθεται να μεταβιβάσει στον αγοραστή, είτε να ενστεί (για συγκεκριμένους λόγους που δεν αφορούν τα δικά του δικαιώματα, με πιο συναφή την προσκόμιση τυχόν δικαστικού διατάγματος ακυρώσεως της σύμβασης πωλήσεως), είτε να αιτηθεί τη μεταφορά της υποθήκης σε άλλη ακίνητη περιουσία του πωλητή (εάν υπάρχει). Διαφορετικά, παρακάμπτεται (επί σκοπού) το δικαίωμά του επί του ενυπόθηκου ακινήτου και γίνεται η μεταβίβαση στον «εγκλωβισμένο αγοραστή» (ακόμα και σε αυτόν τον αγοραστή που συμβλήθηκε με τον πωλητή γνωρίζοντας ή οφείλοντας να γνωρίζει την ύπαρξη της υποθήκης, και που δεν «εγκλωβίστηκε» εν αγνοία του ή από δικαιολογημένη άγνοιά του).

Ο Νόμος πάσχει, ενδεχομένως, εκτός από το ότι εισήγαγε εσωτερικές αντιφάσεις, και συνταγματικά, γιατί, μεταξύ άλλων, επεμβαίνει στη συμβατική σχέση μεταξύ του ενυπόθηκου δανειστή και του ενυπόθηκου οφειλέτη για να προστατεύσει δικαιώματα άλλων, αλλά καταστρέφοντας, ουσιαστικά, το νομικό status του ενός μέρους (με πολλαπλές συνέπειες), αλλά και γιατί επεμβαίνει και στο δικαίωμα ιδιοκτησίας ή δημιουργεί αναδρομικά κίνδυνο επιβαρύνσεως ακίνητης περιουσίας άλλων προσώπων, για οφειλές του πωλητή, που, εάν γνώριζαν τέτοιο κίνδυνο σε άλλο χρόνο, ενδεχομένως, να μην επέλεγαν να αποκτήσουν τις ιδιότητες του εγγυητή ή του διοικητικού συμβούλου ή του μετόχου του νομικού προσώπου του πωλητή. Όσον αφορά τον εγγυητή, θα ήταν ένα επιπρόσθετο, προκλητικό, ζητούμενο να συνερμηνευτεί η νομοθετική τοποθέτηση με τον περί Προστασίας Ορισμένης Κατηγορίας Εγγυητών Νόμο του 2003, Ν. 197(Ι)/2003 ως τροποποιήθηκε.

Ασφαλώς, οι αποφάσεις του Διευθυντή του Κτηματολογίου μπορούν να προσβάλλονται με αίτηση-έφεση, στη βάση του άρθρου 51 του Νόμου και των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, και των οικείων Κανονισμών, και ίσως, εάν αχθεί η υπόθεση ενώπιον Δικαστηρίου, να μπορεί να επιχειρηθεί έγερση, έστω στο πλαίσιο εκείνης της διαδικασίας, ζητήματος αντισυνταγματικότητας του Νόμου που στηρίζει τις εν λόγω αποφάσεις.

Δεν απαγορεύεται να επιχειρήσει, ένας ενυπόθηκος δανειστής, να προστατεύσει τον τίτλο του (και έναντι τρίτων), με οποιοδήποτε τρόπο, βασιζόμενος στις συμφωνίες που έχει συνάψει με τον ενυπόθηκο οφειλέτη, και ίσως, πλέον, το διάβημα να επιβάλλεται, δεδομένης της νομοθετικής εξελίξεως, που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει πλήρως εξισορροπήσει όλα τα αντικρουόμενα συμφέροντα των πιθανών εμπλεκομένων, σε νομοθετικό επίπεδο (δεν θα μπορούσε, ούτως ή άλλως, να το πράξει, ταυτόχρονα, με συγκεκριμένο και τέλειο τρόπο). Αλλά, το επιπλέον ατόπημα, ούτε και αφήνει το περιθώριο ή το επαρκές περιθώριο αυτά να εξισορροπούνται στην πράξη, αναλόγως των περιστάσεων της κάθε υποθέσεως, αφού η έκταση του διαδικαστικού αυτοματισμού, προς όφελος της μίας μόνο πλεράς, είναι, όπως φαίνεται, μεγάλη.

————————-

[1] Ashe v National Westminster Bank plc [2008] EWCA Civ 55, [2008] 1 WLR 710,

[2] Rhodes v Allied Dunbar Pension Services Ltd [1989] 1 All ER 1161, [1989] 1 WLR 800, CA.

[3] Moss v Gallimore (1779) 1 Doug KB 279 σελ 285 από Lord Mansfield; Christophers v Sparke (1820) 2 Jac & W 223; Partridge v Bere (1822) 5 B & Ald 604; Hitchman v Walton (1838) 4 M & W 409; Re Knight, ex p Isherwood (1882) 22 ChD 384 σελ 392, CA, από Jessel MR.

[4] Partridge v Bere (1822) 5 B & Ald 604.

[5] Doe d Roby v Maisey (1828) 8 B & C 767 at 768; Doe d Higginbotham v Barton (1840) 11 Ad & El 307 at 314.

[6] Gibbs v Cruickshank (1873) LR 8 CP 454 at 461.

[7] Bishop v Bonham [1988] 1 WLR 742, [1988] BCLC 656, CA; Armitage v Nurse [1998] Ch 241, [1997] 2 All ER 705, CA; Barclays Bank plc v Kingston [2006] EWHC 533 (QB), [2006] 1 All ER (Comm) 519, [2006] 2 Lloyd’s Rep 59

[8] Smith v Osborne (1857) 6 HL Cas 375 σελ 390 από Lord Cranworth. Seabourne v Powel (1686) 2 Vern 11. Taylor v Debar (1675) 1 Cas in Ch 274; Smith v Baker (1842) 1 Y & C Ch Cas 223.

[9] Godfrey v Watson (1747) 3 Atk 517 at 518; Sandon v Hooper (1843) 6 Beav 246 at 248

[10] London and County Banking Co v Lewis (1882) 21 ChD 490, CA.

[11] Edwin Hill & Partners v First National Finance Corpn plc [1989] 1 WLR 225, [1989] BCLC 89, CA

[12] Re Tahiti Cotton Co, ex p Sargent (1874) LR 17 Eq 273 at 279; Taylor v Russell [1892] AC 244 at 255, HL

[13] China and South Sea Bank Ltd v Tan Soon Gin (alias George Tan) [1990] 1 AC 536, [1989] 3 All ER 839, PC; Re Bank of Credit and Commerce International SA (No 8) [1998] AC 214, [1997] 4 All ER 568, HL. Βλ και Cheah Theam Swee v Equiticorp Finance Group Ltd [1992] 1 AC 472, [1991] 4 All ER 989, PC. Dymond v Croft (1876) 3 ChD 512; Greenough v Littler (1880) 15 ChD 93; Farrer v Lacy, Hartland & Co (1885) 31 ChD 42, CA

[14] Re Prytherch, Prytherch v Williams (1889) 42 ChD 590

[15] Re Carshalton Park Estate Ltd, Graham v Carshalton Park Estate Ltd, Turnell v Carshalton Park Estate Ltd [1908] 2 Ch 62.

[16] Το άρθρο 65ΚΓ ερμήνευσε η Re Ακίνητα Σ.Ζ. Ηλιάδης Λτδ, Πολιτική Αίτηση 189/2014, ημερομηνίας 26.11.2014 στο πλαίσιο αίτησης για έκδοση Mandamus, που απορρίφθηκε, καθότι ο Διευθυντής δεν έχει καθήκον αναγκαστικού εκσυγχρονισμού, αλλά εξουσία που ασκεί εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου, που στην προκειμένη περίπτωση δεν πληρούνταν.

Advertisements

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

w

Σύνδεση με %s