Δικαίωμα υψούν και αναγκαστική συνιδιοκτησία στο δώμα

Σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 (στο εξής «το Κεφ. 224»), στην έννοια της «ακίνητης ιδιοκτησίας» εμπίπτουν και τα δικαιώματα που ανήκουν σε οικοδομή. Υπό την έννοια αυτή, το «αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης», το οποίο είναι ενσωματωμένο στον τίτλο κάποιας μονάδας, συνιστά «ακίνητη ιδιοκτησία». Ο ορισμός της «ακίνητης ιδιοκτησίας», που δίνει το Κεφ. 224, υιοθετείται από τους υπόλοιπους νόμους, που είναι μέσα στο ευρύτερο πλαίσιο της πολεοδομικής και οικοδομικής νομοθεσίας. Αυτή η παράμετρος, δηλαδή ότι το δικαίωμα που συνδέεται με την οικοδομή συνιστά ακίνητη ιδιοκτησία, δεν θα πρέπει να συγχέεται με την έννομη σχέση, η οποία συνδέει την ακίνητη ιδιοκτησία με τον φορέα ενός δικαιώματος, ούτε να περιπλέκει τις αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Όταν η οικοδομή είναι «κοινόκτητη», υπάγεται σε ένα συγκεκριμένο νομικό καθεστώς, όπου εφαρμόζονται, σε σχέση με αυτήν, οι διατάξεις του Τμήματος ΙΙΑ του Κεφ. 224, και γενικότερα οι αρχές που διέπουν τον θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Δύο είναι οι βασικές κατηγορίες θεμάτων που σχετίζονται με τον θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας: Η χωριστή κυριότητα σε κάθε όροφο ή διαμέρισμα, και η συγκυριότητα στα κοινά μέρη του ακινήτου, περιλαμβανομένης της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους, που είναι κτισμένη η οικοδομή, και επί κάποιων άλλων τμημάτων της οικοδομής. Υπάρχουν επιμέρους ζητήματα που αφορούν τις σχέσεις μεταξύ των ξεχωριστών μονάδων ή μεταξύ αυτών και της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, καθώς και άλλα ζητήματα, όπως, για παράδειγμα, αυτά που σχετίζονται με τον ανεξάντλητο συντελεστή δόμησης της οικοδομής.

Σύμφωνα με το άρθρο 38Α του Κεφ. 224, ως τροποποιήθηκε, σε σχέση με την ερμηνεία της «μονάδας»:

«“μονάδα” σημαίνει όροφο ή τμήμα, ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό για τον οποίο εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής:

Νοείται ότι εφόσον με την εκάστοτε αίτηση για οριζόντιο διαχωρισμό ακίνητης ιδιοκτησίας ή τμήματος αυτής προκύπτουν υπολειπόμενα μη αξιοποιούμενα δικαιώματα ανάπτυξης, όπως ανεξάντλητος συντελεστής δόμησης, τα οποία δεν παραχωρούνται συμβατικά με τον οριζόντιο διαχωρισμό σε μελλοντικούς συνιδιοκτήτες, τα δικαιώματα αυτά ανήκουν στον αρχικό ιδιοκτήτη και εγγράφονται σαν μονάδα σε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας μαζί με δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης επί τμήματος της ακίνητης ιδιοκτησίας προς όφελος του δικαιούχου, όπως προνοεί η σχετική αίτηση, με συγκεκριμένο καθορισμό σύμφωνα με εν ισχύ πολεοδομική άδεια ή αδειούχο πολεοδομικό γενικό χωροταξικό σχέδιο είτε, εφόσον το ζητήσει ο αιτητής, χωρίς συγκεκριμένο καθορισμό, οπόταν τα δικαιώματα αυτά θα καθορίζονται εκάστοτε εν όλω ή εν μέρει, κατά το χρόνο υποβολής, μεταγενέστερων σχετικών αιτήσεων διαχωρισμού σύμφωνα με εν ισχύ πολεοδομική άδεια ή αδειούχο γενικό πολεοδομικό χωροταξικό σχέδιο σύμφωνα με την εκάστοτε σε ισχύ πολεοδομική νομοθεσία.»

Η δυνατότητα σύστασης αποκλειστικής κυριότητας επί του αδόμητου συντελεστή δόμησης (άλλως πώς, επί του «αέρα»), σε ξεχωριστό τίτλο, εισήχθη με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικό) Νόμο του 2011 (N. 48(I)/2011)[1]. Η τροπολογία αυτή του 2011 δημιούργησε αυτή τη δυνατότητα, που είναι, αναμφίβολα, σημαντική, για διάφορους λόγους. Αλλά, παράλληλα, έθεσε κι έναν περιορισμό του δικαιώματος της ακίνητης ιδιοκτησίας, προβλέποντας τη δυνατότητα εγγραφής δικαιωμάτων αποκλειστικής χρήσης επί (οποιουδήποτε) τμήματος της οικοδομής, προς όφελος του δικαιούχου της ανάπτυξης. Πριν από τη θέση σε ισχύ του εν λόγω τροποποιητικού νόμου, όπου δεν υπήρχε αυτή η δυνατότητα, εγγράφονταν μεν επιφύλαξη σε σχέση με τα υπολειπόμενα δικαιώματα ανάπτυξης, ως «αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης» προς όφελος κάποιας (άλλης) υφιστάμενης μονάδας, εάν ο δικαιούχος της ανάπτυξης τύγχανε να είναι και κύριος υφιστάμενης μονάδας (αναγκαστικά το επιδίωκε), χωρίς, όμως, νομοθετική δικαιολόγηση του περιορισμού (εγγραφής αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης), όταν αυτός δεν γινόταν με τη σύμπραξη των συνιδιοκτητών ή και όταν αυτός γινόταν επί της ιδιοκτησίας που υπάγεται σε καθεστώς αναγκαστικής συνιδιοκτησίας (π.χ. δώματος). Και ο λόγος γίνεται, καταρχάς, για (εκ του νόμου εγγραφή αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης, άρα για) περιορισμό του δικαιώματος της ακίνητης ιδιοκτησίας. Παρόλες τις συνταγματικές προεκτάσεις, η ύπαρξη δικαιωμάτων ανάπτυξης δημιουργούσε κάτι το κοινά κατανοητό, αλλά αφηρημένα, αυτοδίκαιο, παρμένο από τη λογική αναγκαιότητα ο «αέρας», ως μέγεθος με ορισμένη ή οριστή αξία, να μπορεί να τυγχάνει ελεύθερης διάθεσης και εκμετάλλευσης από τον αρχικό ιδιοκτήτη, να μην υπόκειται, ο αρχικός ιδιοκτήτης, είτε σε οποιοδήποτε κίνδυνο απώλειας περιουσίας του, λόγω κοινοκτησίας ή για άλλο λόγο, είτε σε εξαναγκαστική κράτηση μονάδας επ’ ονόματι του ή διάθεση του «αέρα» σε τρίτο.

Νοείται ότι, μεταξύ άλλων, εάν δεν σημειώνονταν, κατά τον διαχωρισμό και καθορισμό των μονάδων (την οροφοκτησία), τα εναπομείναντα δικαιώματα ανάπτυξης και, γι’ αυτά (νομίμως ή όχι), το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης προς όφελος κάποιας υφιστάμενης μονάδας, επειδή θα δημιουργούνταν ex lege κοινή ιδιοκτησία στα τμήματα της οικοδομής που δεν συνιστούσαν μονάδες υφιστάμενης οικοδομής, και ειδικότερα που υπόκειντο σε αναγκαστική συνιδιοκτησία (π.χ. δώμα), οποιαδήποτε μεταγενέστερη προσπάθεια παραχώρησης ή εγγραφής αποκλειστικών δικαιωμάτων χρήσης με σκοπό την ανέγερση, δεν θα ήταν, μάλλον, και σύμφωνη ή απόλυτα σύμφωνη με το Νόμο[2]. Έπειτα, επειδή δεν υπήρχε ξεχωριστή μονάδα για τον «αέρα», και το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης ήταν προς όφελος κάποιας άλλης μονάδας (άρα αποσυνδέονταν και από το σκοπό της ανέγερσης), θα μπορούσαν να υπάρχουν ανάλογες νομικές συνέπειες, με βάση τον ίδιο κανόνα superficies solo cedit, μετά τη δόμηση της νέας οικοδομής.

Μετά τη θέση σε ισχύ του τροποποιητικού νόμου, ο αρχικός ιδιοκτήτης μπορεί να εγγράφει σε ξεχωριστή ενιαία μονάδα, επ’ ονόματι του, τα ανεκμετάλλευτα μέτρα δόμησης, «μαζί με δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης επί τμήματος της ακίνητης ιδιοκτησίας προς όφελος του δικαιούχου». Θα πρέπει να γίνουν κάποιες πολύ σημαντικές επισημάνσεις. Καταρχάς, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν εγγράφεται επί μονάδας, αλλά επί κοινόκτητης οικοδομής που δεν συνιστά ξεχωριστή μονάδα. Ό,τι εγγράφεται επί της κοινόκτητης οικοδομής είναι αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης, και το γεγονός ότι συστήνεται κυριότητα επί του «αέρα» (που εξυπηρετεί άλλους βασικούς σκοπούς) δεν σημαίνει ότι συστήνεται κυριότητα και επί του μέρους της υφιστάμενης οικοδομής όπου εγγράφεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Μετά την εκτέλεση του δικαιώματος ανάπτυξης, δηλαδή μετά τη δημιουργία νέου ορόφου, το τμήμα της οικοδομής επί του οποίου είχε εγγραφεί αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης (επί του οποίου έγινε η ανάπτυξη) θα αποτελέσει αναγκαστικά και μέρος της νέας οικοδομής. Η κυριότητα της νέας οικοδομής θα ανήκει, είτε στον αρχικό ιδιοκτήτη (εάν είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης της μονάδας του «αέρα») είτε σε όλους τους συνιδιοκτήτες της όλης οικοδομής, εφόσον η νέα οικοδομή δεν θα έχει συσταθεί ως μονάδα. Με νέα συστατική πράξη οροφοκτησίας, σε κάθε περίπτωση, θα (πρέπει να) αποδοθούν και τα δικαιώματα συνιδιοκτησίας και αναγκαστικής συνιδιοκτησίας επί συγκεκριμένων τμημάτων της οικοδομής (π.χ. νέο δώμα). Μέχρι τότε, δηλαδή μέχρι την δόμηση της νέας οικοδομής, το τμήμα της υφιστάμενης οικοδομής όπου εγγράφεται το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης, είναι κοινόκτητο, και οποιαδήποτε αποκλειστική κυριότητα του δικαιούχου της ανάπτυξης, τελεί, τουλάχιστον, υπό αναβλητική αίρεση. Επομένως, τα δικαιώματα συνιδιοκτησίας των κυρίων των μονάδων επί της υφιστάμενης οικοδομής, όπου εγγράφεται το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του δικαιούχου της ανάπτυξης, είναι ένα πράγμα· άλλο πράγμα είναι τα δικαιώματα ανέγερσης επί της ταράτσας, που δικαιολογούν εγγραφή δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί τμήματος της υφιστάμενης κοινόκτητης οικοδομής προς όφελος του δικαιούχου της ανάπτυξης (κατά παρέκκλιση)· και άλλο πράγμα είναι η κυριότητα επί της μονάδας του «αέρα», που είναι ο αδόμητος συντελεστής δόμησης πέραν του ήδη δομημένου συντελεστή δόμησης.

Υπάρχει, λοιπόν, από τη μία πλευρά, το δικαίωμα ανάπτυξης ή ο ανεξάντλητος συντελεστής δόμησης («αέρας»). Φορέας αυτού του δικαιώματος είναι, είτε ο αρχικός ιδιοκτήτης της οικοδομής, που, πλέον, διασφαλίζεται με τη δυνατότητα να εγγράφει τον «αέρα» ως μονάδα του, είτε ο κύριος κάποιας άλλης υφιστάμενης μονάδας (που μπορεί να είναι και ο αρχικός ιδιοκτήτης πριν από την τροπολογία του 2011). Το δικαίωμα ανάπτυξης, από μόνο του, δεν λέει οτιδήποτε. Είναι ένας λόγος, μια αιτία. Μπορεί να δικαιολογήσει την παραχώρηση αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης του τμήματος της οικοδομής επί του οποίου θα ασκηθεί το δικαίωμα ανάπτυξης. Το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης δεν παύει, τότε, να έχει τον χαρακτήρα του περιορισμού της κοινής ιδιοκτησίας, προς όφελος μίας ή περισσοτέρων μονάδων. Τι γίνεται, όμως, με τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών επί του τμήματος της ακίνητης ιδιοκτησίας που περιορίζονται με την παραχώρηση, εκ του νόμου, αυτού του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης λόγω του δικαιώματος ανάπτυξης; Μπορούν να παραμένουν περιορισμένα εις το διηνεκές και χωρίς οποιεσδήποτε προϋποθέσεις; Έπειτα, το ίδιο ερώτημα τίθεται, σε σχέση με τα τμήματα της οικοδομής που υπόκεινται σε αναγκαστική συνιδιοκτησία, όπου συχνά υπάρχουν και τα δικαιώματα ανάπτυξης (π.χ. δώμα).

Η πρόνοια του νέου άρθρου 38Α πρέπει να συνυπάρξει και να συνερμηνευτεί με την πρόνοια του άρθρου 38ΣΤ του ιδίου Νόμου, η οποία δημιουργεί το τεκμήριο συνιδιοκτησίας ή αναγκαστικό δίκαιο συνιδιοκτησίας ή συγκυριότητας. Ειδικότερα, το άρθρο 38ΣΤ είναι αυτή η πολύ σημαντική διάταξη που θεσπίζει τις βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Προς τούτο, μεταξύ άλλων, αποκλείει, με ποινή ακυρότητας, τη χορήγηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένων τμημάτων της οικοδομής, όπως οι σκάλες, η στέγη (όπου η στέγη εξισώνεται ερμηνευτικά με το δώμα ή την ταράτσα), τα θεμέλια, οι κυρίως τοίχοι που στηρίζουν ολόκληρη την κοινόκτητη ιδιοκτησία, οι ανελκυστήρες, οι διάδρομοι, και οι χώροι ή οι εγκαταστάσεις που προορίζονται να εξυπηρετούν όλους ή κάποιους από τους κυρίους. Αρχίζοντας από αυτό, ακριβώς, το σημείο, ότι το δώμα ή η ταράτσα είναι ανοιχτός χώρος που, καταρχάς, προορίζεται για να εξυπηρετεί όλους ή κάποιους από τους κυρίους μιας κοινόκτητης οικοδομής, είναι αντικείμενο αναγκαστικής συνιδιοκτησίας ή συγκυριότητας, μπορεί ευκολότερα, κανείς, να αντιληφθεί το μέγεθος του προβλήματος της δυνατότητας επ’ αόριστο αποκλειστικής χρήσης του δώματος, για σκοπούς ανέγερσης, χωρίς, όμως, και επακόλουθες προϋποθέσεις, σχετικά με την άσκηση του δικαιώματος ανέγερσης. Αναζητείται, τότε, με μεγαλύτερη έμφαση το όριο της τάσης να συνδέεται μια μελλοντική (πραγματωμένη μόνον επί χάρτου) κατάσταση, μα νομικά αφηρημένη μελλοντική υπόσχεση[3], προσδοκώμενη αλλά αβέβαιη (βλ. «αέρας»), με κάποια υπαρκτά και τρέχοντα δικαιώματα, του βεληνεκούς της (συν) κυριότητας.

Συνιστά ερμηνευτική αναγκαιότητα, πέρα από θεώρηση του αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης για σκοπούς ανέγερσης του αδόμητου συντελεστή, που έχει συσταθεί αναγκαστικά με τον αρχικό διαχωρισμό, ως ενός ιδιαίτερης φύσης δικαιώματος, και η θεώρησή του ως δικαιώματος με κάποια στοιχεία λειτουργικών δικαιωμάτων, που, στο βαθμό που συνιστούν ταυτόχρονους περιορισμούς δικαιωμάτων άλλων, εμπεριέχει και ψήγματα υποχρεώσεων: να γίνει, όντως, η ανέγερση, και που, γιατί όχι, επεκτείνεται, σε περιορισμό και κατά περιεχόμενο, και δεν αφορά σε οποιαδήποτε άλλη χρήση (πλήρη ιδιοποίηση), αλλά μόνον στη χρήση της οικοδομής για το σκοπό της ανέγερσης, που στην περίπτωση της ταράτσας είναι, αναγκαστικά, το δικαίωμα «υψούν» (καθ’ ύψος επέκταση με δημιουργία μελλοντικού ορόφου)[4].

Στην Ελλαδική νομολογία, με μια σύντομη ματιά, όπου προσφέρονται χαρακτηριστικά παραδείγματα, στην Αρεοπαγίτικη ΑΠ 1610/07, ο ιδιοκτήτης του «αέρα» της ταράτσας είχε (κατά ένα σύνηθες, κατά τα λοιπά, φαινόμενο) τοποθετήσει στην είσοδο της ταράτσας μία σιδερένια πόρτα, την οποία κλείδωσε και κρατούσε τα κλειδιά μόνον αυτός, έχοντας αποκλείσει την πρόσβαση σε όλους τους υπόλοιπους κυρίους των μονάδων, συνιδιοκτήτες της οικοδομής, που είχαν τοποθετήσει πάνω στην ταράτσα τις κεραίες των τηλεοράσεών τους και άλλα αντικείμενα, που εξυπηρετούσαν τις μονάδες τους. Ο Άρειος Πάγος δεν δέχθηκε την ερμηνεία ότι ο κύριος του «αέρα», που έχει το δικαίωμα ανάπτυξης, μπορεί να προβεί και σε τέτοιας έκτασης αποκλεισμό, στη βάση του οποίου οι κύριοι των μονάδων να στερούνται πλήρως της χρήσης μιας κοινόχρηστης ταράτσας. Η κατάληξη δεν είχε να κάνει με το γεγονός της προηγούμενης χρήσης της ταράτσας ως κοινόχρηστης, αλλά με αυτή την αναγκαστική φύση της ως τμήματος της οικοδομής αναγκαστικής συνιδιοκτησίας, και τη φύση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί αυτής, ως περιορισμού της ακίνητης ιδιοκτησίας των συγκύριων, που εάν, σε νομοθετικό επίπεδο, προβλέπεται τηρουμένης της αρχής της αναλογικότητας, πρέπει και να ασκείται στην πράξη με βάση αυτήν, και χωρίς κατάχρηση.

Ως αρχές, λοιπόν, που προκύπτουν από τη συνερμηνεία των άρθρων 38Α και 38ΣΤ, σε σχέση με το δώμα, θα μπορούσαν να εκτεθούν οι εξής:

(α) Ο ανοιχτός χώρος του δώματος δε μπορεί, καταρχάς, να αποτελέσει ανεξάρτητη, αυτοτελή, διηρημένη οριζόντια ιδιοκτησία, ακόμα και αν αυτό το επιθυμούν όλοι οι συνιδιοκτήτες της κοινόκτητης οικοδομής. Είναι αντικείμενο αναγκαστικής συνιδιοκτησίας που δεν υπόκειται σε οποιοδήποτε περιορισμό ενδοτικού δικαίου ή ιδιωτικής συμφωνίας, και, εκ της ύπαρξής του, περιορίζει ακόμα και αυτή την αυτοτέλεια της αποκλειστικής κυριότητας κάθε μονάδας[5].

(β) Κατά παρέκκλιση από τον κανόνα αυτό, κατά τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, δηλαδή κατά το διαχωρισμό, εάν υπάρχει τυχόν αδόμητος διαθέσιμος συντελεστή δόμησης προς τα πάνω, μπορεί, αυτοδικαίως, να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και επί του δώματος, προς όφελος κάποιας υφιστάμενης μονάδας της οικοδομής, που δικαιούται στην ανάπτυξη, ή με βάση την τροπολογία του 2011, προς όφελος του αρχικού ιδιοκτήτη, που μπορεί να εγγράψει τον «αέρα» ως ξεχωριστή μονάδα.

(γ) Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης, το οποίο έχει χαρακτηριστικά δουλείας[6], αλλά δεν συνιστά, ακριβώς, δουλεία[7], και με το οποίο δεν αποκτάται αποκλειστική κυριότητα επί του δώματος. Συνιστά, όμως, περιορισμό της κοινής ακίνητης ιδιοκτησίας, κατά (καταρχάς νόμιμη) παρέκκλιση από τον προαναφερόμενο κανόνα.

(δ) Ανεξαρτήτως εάν θα έχρηζε και σε νομοθετικό επίπεδο, στον Κυπριακό νόμο, η θέση επιφύλαξης ή αίρεσης ή περιορισμού στην προβλεπόμενη δυνατότητα εγγραφής τέτοιου δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης (λόγω δικαιωμάτων ανάπτυξης) επί κοινόκτητης οικοδομής, και δη που υπόκειται σε αναγκαστική συνιδιοκτησία, το δικαίωμα υψούν, που δικαιολογεί, καταρχάς, τον (αυτοδίκαιο ή εκ του νόμου) περιορισμό, υπόκειται, σε κάθε περίπτωση, στους συνήθεις «περιορισμούς των περιορισμών» των δικαιωμάτων, μεταξύ των οποίων και η αρχή της αναλογικότητας και η μη κατάχρηση (χρήση για σκοπούς άλλους από αυτούς της ανάπτυξης).

(ε) Ο δικαιούχος της ανάπτυξης, που έχει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του δώματος για το σκοπό αυτό, δεν έχει την αποκλειστική κυριότητα του δώματος, δεν του ανήκει το δώμα, αλλά, με βάση την αρχή της ενότητας της ακίνητης ιδιοκτησίας, του ενιαίου του τίτλου, και αυτή την έννοια της μονάδας, μετά τη οικοδόμηση του «αέρα», θα αποκτήσει την πλήρη κυριότητα του δώματος, και η επιφάνειά του θα ενταχθεί στη δική του μονάδα (ως δάπεδο). Τότε θα πρέπει να αποδώσει τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του δώματος του νέου ορόφου ή της νέας οικοδομής στους συνιδιοκτήτες, ανάλογα, και με νέα συστατική πράξη.

(στ) Μέχρι τότε, μπορεί να θεωρηθεί ότι, ενόσω ασκεί ενεργά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης με σκοπό την ανάπτυξη, και ενόσω μόνο αυτό έχει, έχει κυριότητα υπό αναβλητική αίρεση ή ότι είναι οιονεί κύριος, αλλά όπου μέρος της αποκλειστικής χρήσης ή οιονεί κυριότητας είναι προς όφελος των συνιδιοκτητών που (πρέπει να) λειτουργεί. Και χωρίς να επέρχεται, σε οποιαδήποτε περίπτωση, νομικός αποχαρακτηρισμός του δώματος (ενόσω έχει τη λειτουργία του δώματος) ως κοινής ιδιοκτησίας, που να δικαιολογεί αυθαίρετη κατάληψη ή οποιαδήποτε άλλη χρήση που δεν εμπίπτει στο σκοπό της ανέγερσης.

(Η άσκηση του δικαιώματος ανάπτυξης και επέκτασης, νοείται ότι, προϋποθέτει και την τήρηση των λοιπών σχετικών διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας).

Με βάση τα πιο πάνω, ως προς την ουσιαστική φύση των δικαιωμάτων, θα πρέπει να είναι σαφές ότι, δεν μπορεί, ο κύριος της μονάδας που επωφελείται από αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του δώματος, για σκοπούς ανέγερσης, να αποκλείει από τους συγκύριους του δώματος, οποιαδήποτε άλλη χρήση του δώματος ή και την πρόσβαση τους σε αυτό, ούτε ο ίδιος μπορεί να ασκεί την αποκλειστική χρήση για σκοπούς άλλους από αυτούς που εμπίπτουν στο σκοπό της ανέγερσης. Σε αντίθετη περίπτωση, τίθεται σοβαρό ζήτημα, ενδεχομένως, αθέμιτου περιορισμού του δικαιώματος ιδιοκτησίας των κυρίων των υπόλοιπων μονάδων της οικοδομής επί του δώματος.

——————————

[1] Ε.Ε., Παρ.Ι(I), Αρ.4278, 08.04.2011

[2] Ο κανόνας superficies solo cedit («τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις»), υπαγορεύει ότι, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας, και θεωρείται, γι` αυτό, κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, βλ. και Ολ.ΑΠ 23/2000, Ολ.ΑΠ 5/1991, ΑΠ 128/2009, ΑΠ 725/2002.

[3] Έναντι των συγκύριων της κοινόκτητης οικοδομής που θα πρέπει να έχουν αντίστοιχη αξίωση.

[4] Βλ. και ΑΠ 1610/07

[5] Η έλλειψη αυτοτέλειας είναι εξάλλου ο λόγος για την αρχή της ενότητας ή του ενιαίου του τίτλου. Δεν μπορεί να μεταβιβαστεί η κυριότητα μιας μονάδας χωρίς την αναγκαστική συγκυριότητα επί των τμημάτων της κοινόκτητης οικοδομής, ούτε μπορεί να συμβεί το αντίθετο, να αποσπαστεί η μία από την άλλη. Και ο κανόνας superficies solo cedit έτσι λειτουργεί, ώστε να είναι η εγγραφή αποκλειστικής κυριότητας που να συνιστά τη διάσπασή του.

[6] ΕφΘεσ 1668/2003, ΜΠρΘεσ 32966/2001, ΑΠ 127/2001. Με την έννοια ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών, που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων, βλ. και ΑΠ 1832/2009.

[7] Κανένας δεν μπορεί να επωφελείται δουλείας σε δικό του ακίνητο (nemini res sua servit) και δεν μπορεί να συστήνεται δουλειά που να υποχρεώνει σε θετική πράξη των επωφελούμενο (servitus in faciendo consistere nequit), που, στην προκειμένη περίπτωση, ο κύριος του «αέρα» πέρα από δικαίωμα ανάπτυξης έχει, καταρχάς, και υποχρέωση ανάπτυξης της οικοδομής σύμφωνα με την πολεοδομική άδεια, και έναντι στους συνιδιοκτήτες της.

Advertisements

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.