Διάφορες σκέψεις για το ζήτημα της αναγκαστικής αποβολής από το υπέγγυο ακίνητο

Σε συνέχεια της υπόμνησης που έγινε για το θέμα των «εξώσεων» και την αναφορά στον αποκλεισμό της δυνατότητας αποβολής από το ακίνητο με την άσκηση φυσικής βίας ή με τρόπο που ν’ απολήγει σε αυτοδικία, χωρίς νόμιμο τερματισμό του δικαιώματος κατοχής, όπου αυτό υπάρχει, θα πρέπει, μάλλον, ν’ αναφερθούν και ορισμένες πιθανές προσεγγίσεις επίλυσης, σε θεωρητικό και πρακτικό επίπεδο.

Καταρχάς, να σημειωθεί ότι η «ανάγκη» αποβολής από το ακίνητο ή το μίσθιο (όταν αυτό κατέχεται από μισθωτή) για ν’ ασκηθούν δικαιώματα είτε του ενυπόθηκου δανειστή είτε του υπερθεματιστή δεν είναι φαινόμενο που παρατηρείται αποκλειστικά στην Κυπριακή κοινωνία. Ως επακόλουθο της αυξημένης πιστωτικής επέκτασης των τελευταίων δεκαετιών και τελικά της οικονομικής κρίσης, παρατηρείται κι αλλού, και κάπου αντιμετωπίζεται, παρ’ όλες τις απανταχού φιλόδοξες κινηματικές δράσεις (που πάντως εκφράζουν συγκεκριμένες κοινωνικές τάσεις). Δεν είναι, επίσης, πρωτοφανείς ή άγνωστες ή ξένες οι όποιες προσπάθειες αποφυγής του «προβλήματος», με διάφορα τεχνάσματα, όπως, λόγου χάριν, την κατάρτιση εικονικών ενοικιαστηρίων συμβολαίων με ενοίκια τα οποία τάχα έχουν προκαταβληθεί, κλπ.

Η κοινωνική κατάσταση δημιούργησε, εν πάση περιπτώσει, την ανάγκη να μελετηθεί εγγύτερα και ο θεσμός της υποθήκευσης μέσα στο δίκαιο, διαχρονικά, και να βρεθούν κοινωνικές λύσεις, οι οποίες αφενός να είναι λογικές, αφετέρου να μην αλλοιώνουν με κάποιο μόνιμο τρόπο την έννοια της εμπράγματης εξασφάλισης μιας απαίτησης. Τέτοια νοείται η θέση στη διάθεση του πιστωτή του πράγματος για να ικανοποιηθεί, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης της απαίτησης. Από την άλλη, δεν πρέπει να διαφεύγει και της προσοχής ότι η υποθήκη είναι μια εμπράγματη εξασφάλιση αξίας και όχι ουσίας, δηλαδή παρέχει την εξουσία εκποίησης του βεβαρυμένου πράγματος για προνομιακή ικανοποίηση από το εκπλειστηρίασμα (εξουσία επί της τιμής του πράγματος δια της αναγκαστικής διάθεσης και όχι ενέργειας επί του πράγματος) και όχι οφέλους από την ουσία του πράγματος, χωρίς να σημαίνει αλλοίωση του εμπράγματου χαρακτήρα. Το κρίσιμο χρονικό σημείο είναι εκεί όπου δημιουργείται η απαίτηση για πληρωμή και η ανάγκη επίσπευσης της εκτέλεσης της εξασφάλισης. Έπειτα, θα πρέπει να γίνουν κάποιοι διαχωρισμοί.

Ο επισπεύδων ενυπόθηκος δανειστής

Από τη στιγμή που γίνεται απαίτηση πληρωμής του χρέους που εξασφαλίζεται με υποθήκη, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί ν’ ασκήσει παράλληλα την ενοχική αγωγή του για το χρέος, περίπτωση στην οποία επιδιώκει να ικανοποιηθεί από κάθε περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη χωρίς προνόμια, και την εμπράγματη υποθηκική αγωγή του, η οποία περιορίζεται στην ικανοποίησή του προνομιακά από το πράγμα. Αυτή η δυνατότητα είναι και ξεκάθαρα νομοθετημένη στην Κύπρο, πέραν του ότι είναι μέρος των ευρύτερων δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή μέσα στον θεσμό, και δεν υποχωρεί μπροστά σε προσπάθειες να καταδειχθεί ως καταχρηστική.

Στη δεύτερη περίπτωση, στην εμπράγματη αγωγή (όπου «αγωγή» έχει μια διευρυμένη έννοια, που περιλαμβάνει και το εξωδικαστικό διάβημα μέσω του Κτηματολογίου), η οποία οδηγεί σε δημόσιο πλειστηριασμό, σύμφωνα με μία θεωρία (προτιμώμενη), η απαίτηση του ενυπόθηκου δανειστή δεν είναι γνήσια απαίτηση έναντι στον ίδιο τον ενυπόθηκο οφειλέτη· είναι απαίτηση έναντι στην Πολιτεία, να επισπεύσει τη διαδικασία της εκποίησης· έναντι στον ενυπόθηκο οφειλέτη υπάρχει μεν αξίωση, απορρέουσα από το εμπράγματο δικαίωμα, αλλά είναι μόνον απαίτηση όπως αυτός υπομείνει τη διαδικασία της εκτέλεσης· από το ίδιο εμπράγματο δικαίωμα απορρέει όμοια αξίωση έναντι και κάθε άλλου μεταγενέστερης εξασφάλισης πιστωτή, όπως και έναντι παντός τρίτου. Αυτή η επισήμανση, ότι η απαίτηση του ενυπόθηκου πιστωτή που επισπεύδει εκτέλεση της υποθήκης είναι απαίτηση έναντι στην Πολιτεία, είναι σημαντική, γιατί από αυτήν προκύπτει ο ένας από τους βασικούς διαχωρισμούς, που θα συζητηθούν στη συνέχεια.

Η ιδιαιτερότητα στην Κύπρο

Πριν γίνει περαιτέρω αναφορά στην κατάσχεση για σκοπούς εκποίησης με δημόσιο πλειστηριασμό, καταρχάς, να σημειωθεί ότι, στο Κυπριακό νομικό γίγνεσθαι, πέρα από την ύπαρξη της δυνατότητας επίσπευσης της εκποίησης υποθήκης χωρίς εκτελεστό τίτλο (χωρίς να έχει προηγηθεί δικαστική απόφαση), υπάρχει πλέον η διαδικασία της ιδιωτικής εκποίησης. Αυτή η τελευταία διαρρηγνύει, σε κάποιο βαθμό, τη θεωρία της απαίτησης του ενυπόθηκου δανειστή έναντι στην Πολιτεία, εφόσον δίνει, ο νομοθέτης, στον ενυπόθηκο δανειστή, τα ηνία.

Έπειτα, σ’ αυτό το ίδιο γίγνεσθαι, η διάκριση ανάμεσα στην έννοια της «ιδιοκτησίας» και της «κυριότητας» είναι κάπως ιδιαίτερη. Η έννοια της ιδιοκτησίας μπορεί να περιορίζεται στην τυπική εγγραφή στον τίτλο ενός ακινήτου (το ακίνητο να είναι εγγεγραμμένο στα Κτηματολογικά μητρώα στο πρόσωπο Α) και η έννοια της κυριότητας ν’ αναφέρεται στο δικαίωμα της ουσιαστικής κυριότητας ενός ακινήτου, που περιλαμβάνει την κατοχή, χρήση, κάρπωση, και γενικά την κάθε νοητή εξουσία πάνω στο πράγμα (και αυτή να μπορεί ν’ ανήκει είτε στον Α είτε στον Β). Μπορεί, δηλαδή, να παρουσιάζεται διάσταση μεταξύ της εγγραφής του τίτλου του ακινήτου (τυπικής ιδιοκτησίας) και της ουσιαστικής κυριότητας του ακινήτου. Μια διάσταση που δεν εννοιοδοτείται επαρκώς σε άλλο δίκαιο, ούτε μπορεί να ταιριάξει στις έννοιες της ψιλής κυριότητας, επικαρπίας κλπ. ή σε άλλο σύνολο δικαιϊκών εννοιών, αλλά αποκτά ένα εντελώς δικό της θεωρητικό υπόβαθρο.

Αυτή η πραγματικότητα υπερβαίνει, περαιτέρω, το κλασικό σχήμα της απλής τριμερούς σχέσης, ειδωμένης από μια παράλληλη οπτική, όπου μπορεί ο ασφαλειοδότης και ο δανειολήπτης (οφειλέτης) να είναι διαφορετικά πρόσωπα. Το πρόβλημα της μη έγκαιρης έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας στην Κύπρο δημιούργησε το πρόσθετο χαρακτηριστικό, να υπάρχουν πολλές περιπτώσεις διάστασης μεταξύ του ασφαλειοδότη (εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη – τυπικά κύριου χωρίς ουσιαστικό δικαίωμα διάθεσης) και του οφειλέτη (ουσιαστικά κύριου), όπου στον ρόλο του ασφαλειοδότη – τυπικά κύριου να βρίσκονται εταιρείες πώλησης ακινήτων, οι οποίες, ενώ έχουν πωλήσει τα ακίνητα και έχουν λάβει, ίσως, και την αξία τους, διατηρούν εκκρεμή πωλητήρια συμβόλαια με τους δανειολήπτες, στους οποίους παρέδωσαν τα ενυπόθηκα ακίνητα και οι οποίοι κατέθεσαν τα πωλητήρια συμβόλαιά τους στο Κτηματολόγιο για να συνιστούν, με βάση την Κυπριακή νομοθεσία, εμπράγματα βάρη (τους προσωρινούς τους τίτλους).

Θα μπορούσε να πει, κανείς, ότι θα αποφεύγονταν, ενδεχομένως, οι περαιτέρω (εάν και όχι όλες οι) εκτροπές, εάν νομοθετικά δίδονταν απευθείας δικαίωμα σύστασης υποθήκης από τον κάτοχο του κατατεθειμένου πωλητηρίου εγγράφου και το ίδιο αφαιρούνταν από τον κύριο που απώλεσε το ουσιαστικό δικαίωμα κυριότητας (λόγω της ύπαρξης κατατεθειμένων πωλητηρίων). Στην πράξη, όμως, τα πράγματα είναι ακόμα πιο πολύπλοκα, εφόσον το πρόβλημα δεν είναι τελικά μόνο πρόβλημα έκδοσης τίτλων, μα πιθανότατα παθολογίας της πρακτικής λειτουργίας του θεσμού του Κτηματολογίου σε ένα πιο γενικευμένο επίπεδο, όσο κι αν δεν γίνεται αυτό εύκολα παραδεκτό.

Υπάρχει, σ’ αυτές τις περιπτώσεις ακινήτων χωρίς τίτλο, που υποθηκεύει ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, γνωστή εκ των προτέρων στον ενυπόθηκο δανειστή, ειδική διαδοχή και δικαίωμα ουσιαστικής κυριότητας στον δανειολήπτη, ο οποίος επίσης συμβάλλεται με τον ενυπόθηκο δανειστή σε άλλη βάση. Είναι, κατά κάποιο τρόπο, μια τριμερής σχέση, η οποία, ενδεχομένως, να επιβάλλει, στην πράξη, μεταξύ άλλων, η επίσπευση της εκτέλεσης της υποθήκης ν’ απευθύνεται εξ αρχής και στους δύο (ενυπόθηκο οφειλέτη και δανειολήπτη), αφού κατά κάποιο τρόπο αμφότεροι θεωρούνται πρόσωπα εναντίον των δικαιωμάτων των οποίων στρέφεται η εκτέλεση και οι οποίοι ενδεχομένως να έχουν έννομο συμφέρον ν’ ανακόψουν τη διαδικασία.

Τις αδυναμίες αυτές της άμεσης έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας και υποθήκευσης από τον (ουσιαστικά) κύριο επιχείρησε ν’ αντιμετωπίσει, αρχικά χωρίς νομοθετική κάλυψη, ο θεσμός της εκχώρησης εξασφάλισης, ο οποίος, στην πορεία, έτυχε νομοθετικής ρύθμισης. Σε κάθε περίπτωση, όμως, ο εκδοχεύς εξασφάλισης, δηλαδή το πρόσωπο στο οποίο έχουν εκχωρηθεί τα δικαιώματα από κατατεθειμένο πωλητήριο συμβόλαιο, δεν έχει το ίδιο status με τον ενυπόθηκο δανειστή, τουλάχιστον όσον αφορά το υπό συζήτηση θέμα.

Το αδιάφορο της κατειλημμένης κατοχής για τον ενυπόθηκο δανειστή που επισπεύδει δια δημόσιου πλειστηριασμού

Απασχολεί, λοιπόν, η κατοχή και χρήση (με οίκηση)· αυτά τα δικαιώματα και η εξέλιξή τους σε σχέση με τα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή που επιχειρεί την εκτέλεση της εξασφάλισής του και ειδικά όταν ο αρχικός οφειλέτης απεκδύεται της κυριότητας και υπάρχει νέος κτήτορας, ο οποίος δεν είναι μέρος κάποιας τριμερούς σχέσης.

Η αλλαγή κυριότητας παρά την ύπαρξη της υποθήκης είναι (ή ήταν) πολύ εύκολο να συμβεί, με βάση την προαναφερόμενη κατάσταση διάστασης μεταξύ της ιδιοκτησίας και της κυριότητας. Ο κύριος, αλλά μη εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης (άλλος από τον ασφαλειοδότη), με προσδοκώμενο δικαίωμα εγγραφής, θα μπορούσε, χωρίς σχετικό έλεγχο, να διαθέσει περαιτέρω το ακίνητο (δόθηκε σ’ αυτόν ελευθερία διάθεσης με σύμβαση εκχώρησης), με ή χωρίς τη σύμπραξη του ασφαλειοδότη, το ακίνητο γενικά ν’ αλλάξει χέρια και να μην αφορά πλέον στον δανειολήπτη, αλλά σ’ ένα άσχετο πρόσωπο, το οποίο τελικά να εντοπίζεται ότι κατοικεί στο υπέγγυο ακίνητο. Ο έλεγχος προφανώς ξέφυγε από τις μη συντονισμένες νομοθετικές παρεμβάσεις, από διάφορες πλευρές. Ανεξαρτήτως του πιο πάνω χαρακτηριστικού μπορεί να συναφθεί και μίσθωση.

Θα έπρεπε, γνήσια, ν’ απασχολεί το ζήτημα αυτό, το ότι ένα άσχετο πρόσωπο κατοικεί τελικά το ακίνητο; Κατά μία άποψη, όχι, γιατί υπάρχει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να παρακολουθήσει το ακίνητο και η υποχρέωση του νέου κτήτορα να υποστεί τις συνέπειες της εκτέλεσης της εξασφάλισης, ανεξαρτήτως του πώς διαμορφώνονται τα δικά του ενοχικά δικαιώματα έναντι στον προκάτοχό του. Όχι, γιατί η κατάσχεση του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς εκποίησης του αφορά οποιονδήποτε τρίτο κατέχει το πράγμα δυνάμει οποιασδήποτε αιτίας, γιατί αυτή είναι, ακριβώς, η λειτουργία του εμπράγματου δικαιώματος, το οποίο υφίσταται ανεξαρτήτως των οποιωνδήποτε μεταγενέστερων πράξεων. Το ζήτημα δεν είναι τόσο η θεωρητική δυνατότητα όσο η καλύτερη κατανόηση της διαδικασίας της κατάσχεσης.

Η κατάσχεση, ως τέτοια, και ως μέρος της όλης διαδικασίας που ήδη ενεργοποιήθηκε από τον επισπεύδοντα ενυπόθηκο δανειστή, θα πρέπει να διασφαλιστεί και να επιτευχθεί από το όργανο που ενεργεί για την επίσπευση της εκτέλεσης με την εντολή του επισπεύδοντος. Εάν ο λόγος γίνεται για δημόσιο πλειστηριασμό, φρονώ, το όργανο αυτό είναι το Κράτος. Είναι το Κράτος, δια των επιμέρους εντεταλμένων οργάνων και διαδικασιών του, που θα πρέπει να προβεί στην κατάσχεση του ακινήτου και, εάν το θεωρεί συναφές με αυτήν, ν’ αποβάλει τον όποιο τρίτο από το υπέγγυο ακίνητο και να το αποδώσει αλλού. Με δεδομένο και το ότι η οίκηση, ως προσωπική δουλεία, είναι ακατάσχετη, ενώ η έννοια της «κατάσχεσης» στη διαδικασία αυτή είθισται να αναφέρεται στον αποκλεισμό της περαιτέρω διάθεσης του ακινήτου και να σκοπεί στην διατήρηση της νομικής και υλικής κατάστασης του ακινήτου που θα μεταβιβαστεί στον υπερθεματιστή (επεκτεινόμενη και στους καρπούς του ακινήτου), παρά να επιχειρεί την αλλοίωσή της υφιστάμενης κατάστασης. Κι εκεί ανοίγει ένα μεγάλο κεφάλαιο, μέσα στο οποίο μπορεί μεν, κατά μία έννοια, να εκληφθεί ότι υπάρχει έννομο συμφέρον του ενυπόθηκου δανειστή, πριν από την κατάσχεση να ελευθερώσει την κατοχή, αλλά, και πάλι, το όποιο έννομο συμφέρον του θα πρέπει να συνδέεται με την αξία του ακινήτου. Οφείλει, λοιπόν, το αρμόδιο κρατικό όργανο, προκειμένου το Κράτος να μπορέσει να πράξει τα δέοντα για ν’ ανταποκριθεί στην απαίτηση του επισπεύδοντος ενυπόθηκου δανειστή, να προβεί στην κατάσχεση και εκποίηση του ακινήτου και, προς τούτο, το ίδιο, με τα δικά του μέσα, εάν θεωρεί ότι αυτό αποτελεί μέρος της κατάσχεσης, να προσπαθήσει ν’ αποβάλει τον όποιο κάτοχο, ο οποίος δεν έχει την άδεια του ιδιοκτήτη (τον ξένο) ή εάν δεν υπάρχει τέτοια περίπτωση (π.χ. γιατί υπάρχει έγκυρη μίσθωση), ασφαλώς, να περιγράψει στην έκθεση κατακύρωσης την υφιστάμενη υλική και νομική κατάσταση του ακινήτου, για να ξέρει ο υπερθεματιστής τι αποκτά.

Σε κάθε περίπτωση, ο επισπεύδων, δια δημόσιου πλειστηριασμού, μπορεί να μην έχει λόγο να μετατρέπεται είτε σε όργανο του Κράτους είτε να προτρέχει των ενεργειών του μελλοντικού υπερθεματιστή και να επιχειρεί, με μέσα ιδιωτικού δικαίου, ο ίδιος, την επίτευξη της αποβολής του τρίτου από το ακίνητο για τους σκοπούς κατάσχεσης, πόσο μάλλον παρέχοντας, δια ιδιωτικών διαδικασιών, περαιτέρω δικαιώματα σε επιτήδειους κατόχους. Πόσο μάλλον όταν το διάβημα της έξωσης μπορεί να επιχειρήσει ο νέος ιδιοκτήτης, εάν το επιθυμεί, ακριβώς, υπό αυτή του την ιδιότητα (με νόμιμα μέσα). Έπειτα, η απαίτηση του ενυπόθηκου δανειστή που απορρέει από το εμπράγματο του δικαίωμα πριν από την κατάσχεση δεν είναι απαίτηση εναντίον του κατόχου για παράδοση του ακινήτου σ’ αυτόν (η οποία να πρέπει να εξετάζεται εάν τυχόν εμπίπτει η περίπτωση στο ενοικιοστάσιο ή όχι και οτιδήποτε σχετικό με «εξώσεις»). Η απαίτηση του ενυπόθηκου δανειστή έναντι στον ενυπόθηκο οφειλέτη ή στον όποιο κύριο είναι απαίτηση αυτός να μην επεμβαίνει στο ακίνητο, ενόσω εκκρεμεί η διαδικασία της εκτέλεσης της εξασφάλισής του ή να μην την παρεμποδίζει με άλλο τρόπο, εάν όντως την παρεμποδίζει (που η οίκηση μπορεί να μην θεωρείται εμπόδιο για την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος).

Κατά τα λοιπά, το ένταλμα παράδοσης ακινήτου, βάσει εκτελεστού τίτλου, είναι μέτρο διακριτό, και για την ενεργοποίησή του θα πρέπει να ισχύουν κάποιες άλλες προϋποθέσεις, χωρίς ν’ αποκλείεται εντελώς η ενεργοποίησή του και από τον ενυπόθηκο δανειστή ή από τον εκδοχέα εξασφάλισης, εάν αυτές οι προϋποθέσεις πληρούνται· όμως, στην πράξη, ο ενυπόθηκος δανειστής, που επιχειρεί την εξασφάλιση δικαστικού διατάγματος για την εκποίηση, δεν εκδίδει, πριν από το κλασικό διάταγμα εκποίησης του ακινήτου δια δημόσιου πλειστηριασμού, διακριτά, και διάταγμα παράδοσης του ακινήτου εντός συγκεκριμένου χρόνου, στη  βάση του οποίου να μπορεί να αιτηθεί την έκδοση, στη συνέχεια, εντάλματος παράδοσης / κατάσχεσης. Μα ακόμα κι αν το ζητούσε (ή εάν επιδίωκε εκ των υστέρων συμπληρωματικό ή διορθωτικό διάταγμα τύπου “supplementary order”), θα έπρεπε να το υπερασπισθεί, μάλλον, πολύ σθεναρά, για να πείσει ότι, όντως, το δικαιούται, και ότι δεν αρκείται στο διάταγμα εκποίησης (αφού με την ενεργοποίηση της επισπευδόμενης διαδικασίας θα γίνει – θεωρητικά – δια άλλης οδού η κατάσχεση, χωρίς να χρειάζεται η ιδιωτική διεκδίκηση, βάσει δικαιώματος), και με δεδομένη την έλλειψη δικαιώματος ουσίας, όπως προαναφέρθηκε. Θα πρέπει το δικαίωμά του σε κατοχή και χρήση του ακινήτου (ενισχυμένο δικαίωμα ουσίας) να στοιχειοθετηθεί, τουλάχιστον, συμβατικά, είτε στη σύμβαση υποθήκευσης είτε στη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης. Όπως τυχόν δικαίωμά του για λήψη των καρπών – του οφέλους χρήσης – του ακινήτου μέχρι την εκποίησή του.

Όταν η υποθήκη έπεται κατατεθειμένων πωλητηρίων, δηλαδή ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης χωρίς δικαίωμα ουσιαστικής κυριότητας το υποθηκεύει εν αγνοία των κύριων του, γιατί υπάρχει η νομοθετική δυνατότητα, σε καθαρά ενοχικό επίπεδο, έχει, ενδεχομένως, ο ίδιος, παραβεί τις υποχρεώσεις του έναντι στους αντισυμβαλλομένους του, κατά την εκκρεμότητα εκτέλεσης των πωλητηρίων συμβολαίων τους (δηλαδή πριν εκτελέσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις ο ιδιοκτήτης και αντί να τις εκτελέσει, επιβάρυνε το ακίνητο με τρόπο που μπορεί να εμποδίζει την εκτέλεσή τους ή να δημιουργεί κίνδυνο απώλειας της κυριότητας κλπ.). Μπορεί να έχουν επιχειρηθεί νομοθετικές λύσεις προστασίας αυτών των κύριων, που ζημιώνονται (εν μέρει αποδοχή κρατικής ευθύνης), αλλά η όποια εξαιρετικής φύσης νομοθετική «λύση», ακόμα κι αν επιχειρεί να μετακυλήσει τη ζημιά στο μέρος το οποίο θεωρεί οικονομικά δυνατότερο ή ισότιμα, δεν μπορεί, αφενός, να μην λέει ξεκάθαρα ότι θεωρεί τη σύσταση υποθήκης από μη κύριο (αλλά τυπικά εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη) άκυρη, αφετέρου να διατηρεί παράλληλα καί τη νομοθετική δυνατότητα σύστασης υποθήκης από τον (τυπικά) εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη χωρίς μηχανισμό ενημέρωσης και άμυνας των (ουσιαστικά) κύριων καί τη δυνατότητα του (ουσιαστικά) κύριου να διαθέτει με εκχώρηση το ακίνητο χωρίς ενημέρωση του ενυπόθηκου δανειστή καί τη δυνατότητα εξουδετέρωσης του θεσμού της υποθήκευσης, ήτοι της δυνατότητας του ενυπόθηκου δανειστή να ικανοποιηθεί από το υπέγγυο ακίνητο με κάποιο υποτιθέμενο «απεγκλωβισμό».

Μέσα στο ενοχικό μπάχαλο που προκαλεί ή επιτρέπει καιρούς-καιρούς ο νόμος, τα πράγματα μπορεί να’ ναι και αρκετά πιο απλά και σταθερά, με την αφετηρία ότι, όπου συστήνεται υποθήκη και επισπεύδεται η εκτέλεσή της, συμβαίνει αυτό (ό,τι συμβαίνει όπου υπάρχει και λειτουργεί ο θεσμός): κατάσχεση και εκποίηση του υπέγγυου ακινήτου για την προνομιακή ικανοποίηση του επισπεύδοντος ενυπόθηκου πιστωτή, και όποιος ζημιώνεται από αυτή την εξέλιξη, γιατί είχε, από πριν ή μετά, και ο ίδιος προσδοκώμενο δικαίωμα πλήρους κυριότητας, απορρέον από διαφορετική εκκρεμή σύμβαση, μπορεί να κοιτάξει τη βάση των δικών του δικαιωμάτων και να στραφεί έναντι των δικών του αντισυμβαλλομένων (αναλόγως εάν ματαιώνεται η δυνατότητα εκτέλεσης ή εάν συντρέχει άλλος λόγος, με βάσει το δίκαιο των συμβάσεων).

Απόκτηση, δια πλειστηριασμού ή άλλως πώς, ακινήτου που κατοικείται από τρίτο

Έπειτα, σ’ ένα δεύτερο στάδιο, εκτός από τη διαδικασία κατάσχεσης στο πλαίσιο της επίσπευσης της εκτέλεσης της υποθήκης για να διατεθεί το ακίνητο σε δημόσιο πλειστηριασμό (όπου δεν πρέπει ν’ απασχολεί τον ενυπόθηκο δανειστή η έξωση), απασχολεί η περίπτωση της «ιδιωτικής εκποίησης» από ενυπόθηκο δανειστή (που πλέον επιτρέπεται), της αποδοχής πλήρους κυριότητας από μέρους της Τράπεζας του ακινήτου έναντι του χρέους (σχέδιο ανταλλαγής), αλλά και η περίπτωση της διάθεσης του ακινήτου με κατειλημμένη την κατοχή (κατοικημένο ακίνητο) στον υπερθεματιστή ή στον αγοραστή.

Δεν διαφέρει ιδιαίτερα η κατάσταση στις περιπτώσεις των «ιδιωτικών πλειστηριασμών» ή ιδιωτικών πωλήσεων ενυπόθηκων ακινήτων. Νοείται ότι, η ιδιωτικότητα, σε αυτή την περίπτωση, δεν σημαίνει, κατά τη γνώμη μου (και θα ήταν μια αυθαίρετη ερμηνευτική προσέγγιση να γινόταν δεκτό ότι σημαίνει) κατάσχεση από τον ιδιώτη με κάποια άλλη έννοια, η οποία να του παρέχει  μέσα ως αυτά με τα οποία το Κράτος να επιβάλλει μια συμπεριφορά για σκοπούς αναγκαστικής εκτέλεσης. Δεν υπάρχουν μέτρα επαρκώς ή κατάλληλα ρυθμισμένα με κάποιο νόμο, τα οποία να παρέχουν «εξουσία» στον ενυπόθηκο δανειστή που επισπεύδει ιδιωτικά να προβαίνει σε κατασχέσεις που περιλαμβάνουν και την οίκηση, οπότε να πηγαίνει και ν’ αποβάλλει ο ίδιος τον τρίτο από το ακίνητο απλά, χωρίς να πρέπει να διεκδικήσει οτιδήποτε εναντίον του σε διαφορετική βάση. Η δυνατότητα ιδιωτικής εκποίησης, κατά τη γνώμη μου, μπορεί να είναι χρήσιμη μόνο σε ορισμένες «καθαρές» περιπτώσεις. Διαφορετικά, πιο βολικό ή φυσιολογικό για έναν ενυπόθηκο δανειστή που επισπεύδει ιδιωτικά θα ήταν να μεταφέρει το «πρόβλημα» τυχόν αναγκαίας έξωσης στον υπερθεματιστή / αγοραστή (υπό την ιδιότητα του νέου ιδιοκτήτη), ενημερώνοντάς τον για την ύπαρξη οίκησης ως και για τα λοιπά χαρακτηριστικά του ακινήτου. Έτσι συνηθίζεται εξάλλου γενικότερα, τυχόν αγωγές έξωσης να έπονται της αναγκαστικής εκποίησης. Σε καμία περίπτωση η ιδιωτική πώληση ενυπόθηκου ακινήτου μπορεί να ιδωθεί ως οδός νομιμοποίησης της αυτοδικίας (δηλαδή ένας πιστωτής να μπορεί να λαμβάνει από μόνος του, με την άσκηση φυσικής βίας, αυτό που θεωρεί ότι δικαιούται).

Όσον αφορά τον υπερθεματιστή, τον αγοραστή δια ιδιωτικής πώλησης ή και τον πιστωτή που αποκτά ακίνητο με σχέδιο ανταλλαγής, σε κάθε περίπτωση ο λόγος γίνεται για ειδική διαδοχή. Το νομολογιακό προηγούμενο, που αναφέρθηκε στην προηγούμενη αναφορά, αφορούσε, ακριβώς, σε μια τέτοια περίπτωση, στο πώς διαμορφώνεται το νομικό status του ειδικού διαδόχου, ο οποίος αποκτά ακίνητο με βαρυνόμενη την κατοχή, κατοικημένο. Εάν θεωρητικά ο ενυπόθηκος δανειστής ή ο όποιος πωλητής μπορεί να διαθέσει το ακίνητο, δια πλειστηριασμού ή άλλως πώς, με αυτό το δεδομένο, ότι κατοικείται, ο υπερθεματιστής ή αγοραστής ή άλλως πώς αποκτών θα πρέπει, ενδεχομένως, να προσέχει τι αγοράζει ή αποκτά και πώς επιδρά στην τιμή απόκτησης το δεδομένο της βαρυνόμενης κατοχής ή οίκησης. Από την πλευρά του μισθωτή, ο οποίος έχει έγκυρο μισθωτήριο (χαρτοσημασμένο, ώστε να βεβαιώνεται επίσημα η χρονολογία του), η απλή αλλαγή ιδιοκτησιακού καθεστώτος δεν λέει κάτι από μόνη της, δεν επηρεάζει αυτή, η ίδια, τα δικαιώματά του, εκτός εάν το ίδιο το μισθωτήριο του προβλέπει σχετικά, σε περίπτωση αλλαγής της ιδιοκτησίας.

Όταν η κατοχή και οίκηση προκύπτουν ως κατάλοιπα δικαιώματος κυριότητας που έπαυσε να ισχύει ή από μίσθωση χωρίς συμβόλαιο, ο αποκτών, ο οποίος υπεισέρχεται αναγκαστικά στη μισθωτική σχέση, έχει δικαίωμα ανάκτησης και συνήθως αυτό πράττει, αλλά με νόμιμο τρόπο (π.χ. καταγγελία μίσθωσης ή δικαιώματος κατοχής και διαδικασία έξωσης ή δημιουργία ενοχής μεταξύ του κατόχου και του νέου ιδιοκτήτη για καταβολή ενοικίων έναντι της εξακολούθησης της κατοχής, ανεξαρτήτως εάν αυτά προκαταβλήθηκαν στον προηγούμενο ιδιοκτήτη, που ο τελευταίος θα οφείλει να τα επιστρέψει στον κάτοχο, εφόσον τα έλαβε χωρίς ο ίδιος να παρέχει το αντάλλαγμα). Στο Ελλαδικό δίκαιο, η εντύπωση είναι ότι διασφαλίστηκαν πλέον νομοθετικά κάποιες δυνατότητες, όπου, μεταξύ άλλων, διαχωρίζονται και οι αστικές από τις εμπορικές μισθώσεις, χωρίς να σημαίνει ότι επιλύθηκαν, στην πράξη, όλες οι ενδεχόμενες εκτροπές. Τουλάχιστον έγινε προσπάθεια προστασίας των δικαιωμάτων του υπερθεματιστή, παράγοντας που μπορεί να συμβάλλει στο να γίνει κάπως πιο προσιτός ο θεσμός του πλειστηριασμού.

Ο αποκτών δια πλειστηριασμού ή ιδιωτικής πώλησης ή ανταλλαγής, ο υπερθεματιστής ή αγοραστής ή ο πιστωτής που δέχεται ν’ αποκτήσει πλήρη κυριότητα του ακινήτου έναντι του χρέους, μπορεί να διεκδικεί εναντίον του όποιου φυσικού κατόχου / κάτοικου ως ένας νέος ιδιοκτήτης και αναλόγως του τι δικαιούται, στην κάθε ξεχωριστή περίπτωση, ο ειδικός διάδοχος. Ο φυσικός κάτοχος μπορεί ν’ αντλεί το δικαίωμα κατοχής / οίκησης από σύμβαση μίσθωσης με τον προηγούμενο κύριο, η οποία δεν καταγγέλθηκε από οποιονδήποτε προηγουμένως και ισχύει η αρχή ότι ο νέος ιδιοκτήτης υποκαθίσταται στη μισθωτική σχέση που είχε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης με δικαίωμα είσπραξης των μισθωμάτων, χωρίς να χρειάζεται ν’ αποβάλλει κάποιον από το ακίνητο. Μπορεί, όμως, ο «καταληψίας» να είναι και ο ίδιος ο οφειλέτης, ο οποίος αρνείται να εγκαταλείψει το ακίνητο και να το παραδώσει στον νέο ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση, η διεκδίκηση από μέρους του νέου ιδιοκτήτη, θα πρέπει να κινείται μέσα σε ένα νόμιμο πλαίσιο, με διαδικασία έξωσης ή άρσης τυχόν παράνομης επέμβασης.

Επιθυμητή η νομοθετική διευκόλυνση

Έπειτα, για τις περιπτώσεις των «αναγκαστικών» διαθέσεων υπέγγυων ακινήτων με διαδικασίες συναφείς με την εκτέλεση εξασφαλίσεων απαίτησης, θα ήταν καλό να υπάρξει κάποια στιγμή και μια νομοθετική εξισορρόπηση των δικαιωμάτων ενός εκάστου (π.χ. ως προς τους δυνατούς λόγους καταγγελίας από υπερθεματιστή, τη διασφάλιση των έγκυρων ενοικιαστών), ώστε, στο τέλος της ημέρας, ο επιτήδειος «καταληψίας» (συχνά ο ίδιος ο οφειλέτης ή μέλη της οικογένειάς του στα οποία διέθεσε σκοπίμως το ακίνητο), τουλάχιστον, να μην καταλήγει ν’ απολαμβάνει ακόμα περισσότερα δικαιώματα και προστασίες έναντι σε ιδιοκτησιακά δικαιώματα που δημιουργήθηκαν προς απόσβεση χρέους του ακινήτου (του).

Η νομική αποτελεσματικότητα ίσως να καταφέρει, πρόσθετα, την κοινωνική συνειδητοποίηση ότι εκεί όπου παραχωρείται ένα ακίνητο σε πιστωτή προς εξασφάλιση απαίτησής του, δεν είναι για λόγους τυπικούς ή για ν’ αποσπαστεί εύκολα η πίστωση, αλλά η άμεσα αναμενόμενη και εύκολη και εύλογη συνέπεια είναι (και πρέπει να είναι) η ανεμπόδιστη διάθεσή του και ο καταλογισμός της αξίας του έναντι του χρέους. Η κοινωνική έμφαση να τοποθετηθεί, πλέον, στην κοινωνική πρόληψη της συνέπειας αυτής, παρά στη νομική της αλλοίωση.

Παρεμπιπτόντως …:

4closed

Advertisements

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

w

Σύνδεση με %s