Μήπως το «τίμημα του απεγκλωβισμού» τελικά είναι η αρχή της διάκρισης των εξουσιών;

Συνήθης αντίδραση των πιστωτών, κατόχων προγενέστερων εξασφαλίσεων, σε αιτήσεις «εγκλωβισμένων» αγοραστών για μεταβίβαση με βάση τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο Ν.9/65 ως τροποποιήθηκε από τον Ν.139/2015, είναι η υποβολή ένστασης (τεχνικής κατά βάση), με χρήση της διαδικασίας που προβλέπει ο τροποποιημένος νόμος, μετά από την από μέρους τους λήψη της γνωστοποίησης της απόφασης για μεταβίβαση. Έπειτα, μετά από την αναμενόμενη απόρριψη της ένστασής τους, η άσκηση έφεσης κατά της απορριπτικής απόφασης με βάση το άρθρο 51 του Ν.9/65 που παραπέμπει στα άρθρα 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Τότε, στο πλαίσιο των αιτήσεων – εφέσεων, εγείρουν ζητήματα που σχετίζονται με τη συνταγματικότητα του Νόμου που και οι ίδιοι χρησιμοποίησαν (που δεν θα είχαν εγείρει προφανώς, εάν γίνονταν δεκτές οι ενστάσεις τους) και επιχειρούν να εξασφαλίσουν προσωρινά διατάγματα για να παρεμποδίσουν την εκτέλεση της απόφασης για μεταβίβαση.

Χρειάζεται ενδεχομένως κάποια προσοχή. Πρώτιστα γιατί η προσβαλλόμενη πράξη σε αυτές τις περιπτώσεις δεν είναι η απόφαση για μεταβίβαση ως γνωστοποιήθηκε στον πιστωτή, αλλά η απόφαση για απόρριψη της ένστασης του πιστωτή· δηλαδή ό,τι θα εξεταστεί είναι κατά πόσον ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας («ο Διευθυντής») εφάρμοσε ορθά τον νόμο ως έχει, σε σχέση με τις προϋποθέσεις (τεκμηρίωση) έγκρισης ή απόρριψης της ένστασης. Έπειτα, στις αιτήσεις – εφέσεις, η εξουσία του Δικαστηρίου είναι περιορισμένη στον έλεγχο νομιμότητας της δράσης του Διευθυντή και αποκλείεται ρητά η δικαστική παρέμβαση σε οποιοδήποτε άλλο θέμα εμπίπτει στις εξουσίες του. Είναι, κατά μία άποψη, αμφίβολη η δυνατότητα άσκησης κατασταλτικού ελέγχου συνταγματικότητας δι’ αυτών των διαδικασιών, πόσο μάλιστα όταν το ζήτημα συνταγματικότητας που εγείρεται δεν σχετίζεται με τη διαδικασία ένστασης που καθίσταται επίδικη ή όταν δεν σχετίζεται με πρόνοια του νόμου που καλείται να εφαρμόσει το Δικαστήριο σε συγκεκριμένη περίπτωση για να επιλύσει κάποιο θέμα που εμπίπτει στις δικές του εξουσίες, αλλά καταπιάνεται γενικά και θεωρητικά με την επιλογή του νομοθέτη να δώσει προτεραιότητα στην εκτέλεση των κατατεθειμένων πωλητηρίων, αντί αλλού.

Η ζημιά που προβάλλεται από τον πιστωτή σε τέτοιες επιδιώξεις προσωρινής θεραπείας (απώλεια εξασφάλισης) τίθεται ως ζημιά δια περιορισμού των πιθανοτήτων ικανοποίησης ήδη υφιστάμενης ζημιάς (χρέους). Το Δικαστήριο, ενώ στο κυρίως πλαίσιο που τίθεται ενώπιον του με την αίτηση – έφεση μπορεί να κάνει ένα συγκεκριμένο πράγμα (γιατί κατά τα λοιπά δεν υπάρχει πρόνοια που να εξουσιοδοτεί δικαστική αναστολή εκτέλεσης ή και ισχύος … πράξης του Διευθυντή, όταν ενεργοποιείται τέτοια διαδικασία αίτησης – έφεσης), αντλεί εξουσία από τη γενικότερη εξουσία έκδοσης προσωρινών διαταγμάτων που έχει (που δεν εξαιρεί εκ προοιμίου αυτές τις διαδικασίες και θεωρητικά τουλάχιστον τις αφορά) και καταλήγει να μπορεί να κάνει δέκα πράγματα, διευρύνοντας ουσιαστικά το δικαιοδοτικό πλαίσιο που του δίνει ο συγκεκριμένος νόμος. Μα και η δυνατότητα, μέσω κάποιας προσωρινής δικαστικής θεραπείας, να αναστέλλεται η εκτέλεση ή και η ισχύς (γιατί συμβαίνει και αυτό, να αναστέλλεται η ισχύς) της απόφασης μεταβίβασης (πολλές φορές και με τρόπο που ισοδυναμεί με ανάκληση της πράξης και από Επαρχιακό Δικαστήριο) ή ο Διευθυντής να εμποδίζεται να μεταβιβάσει με βάση τον νόμο (δηλαδή να εφαρμόσει τον νόμο), δημιουργεί σοβαρές ανησυχίες, ως προς τον βαθμό δικαστικής παρέμβασης και στο έργο της εκτελεστικής εξουσίας. Γιατί ο Διευθυντής οφείλει καταρχάς να εφαρμόζει τον νόμο που φέρει τεκμήριο συνταγματικότητας και ενόσω αυτός ισχύει (χωρίς και ο ίδιος να αποζητά δικαστικό διάταγμα για να μην το πράξει). Είναι δυνατόν το Δικαστήριο να διατάζει τον Διευθυντή να μην εφαρμόσει τον νόμο, επειδή ένας ενώπιον του διάδικος αποζητά προστασία του προσωπικού του συμφέροντος, προβάλλοντας θέσεις ότι ο νόμος είναι αντισυνταγματικός; Πού έχει κρυφτεί ο σεβασμός στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών, που επιβάλλεται ακόμα και εκεί που είναι εφικτός ο κατασταλτικός έλεγχος της συνταγματικότητας; Δεν υπάρχει σε διαδικασίες προσωρινής θεραπείας;

Με την έκδοση τέτοιων προσωρινών διαταγμάτων, δημιουργείται εν πάση περιπτώσει ένας εφησυχασμός στον πιστωτή, αφού καταφέρνει να παράγει την έννομη συνέπεια να μην γίνει η μεταβίβαση στον αγοραστή, ό,τι ακριβώς θα κατάφερνε δηλαδή (ίδια έννομη συνέπεια), εάν επιτύγχανε η ένστασή του (μπορεί και να σπεύσει την επαύριο να εκποιήσει, αλλά αυτό είναι ένα άλλο κεφάλαιο). Αυτή είναι ίσως μια περαιτέρω προβληματική διάσταση, δηλαδή το γεγονός ότι, στο πλαίσιο μιας προσωρινής θεραπείας, το Δικαστήριο μπορεί να παράγει την έννομη συνέπεια που δεν παρήγαγε η πράξη που έχει προσβληθεί (απορριπτική απόφαση επί ένστασης), που από την άλλη κι αυτή είναι η ίδια έννομη συνέπεια με την έννομη συνέπεια που ίσχυε ενόσω εκκρεμούσε η εξέταση της ένστασης από τον Διευθυντή, και αυτή είναι η ίδια νομική κατάσταση ως να μην είχε υποβληθεί καθόλου η αίτηση για μεταβίβαση. Η έννοια, βασικά, του “status quo” σε προσωρινές θεραπείες που διεκδικούνται στο πλαίσιο αιτήσεων – εφέσεων με αυτό το αντικείμενο είναι κάπως περίεργη, αφού δεν μπορεί να διαχωριστεί από τον σκοπό της κυρίως θεραπείας, που τείνει να προσδίδει και σε αυτή την έκδοση των προσωρινών διαταγμάτων διαστάσεις αυτοσκοπού. Εξάλλου, παρά την υφιστάμενη θεωρητική δυνατότητα έκδοσης προσωρινών διαταγμάτων σε αιτήσεις – εφέσεις (ακόμα κι αν δεν προβλέπεται ρητά με βάση τον ειδικότερο διαδικαστικό κανονισμό), ας μην διαφεύγει της προσοχής ότι πρόκειται για διαδικασίες που ολοκληρώνονται αναλόγως σε σύντομο χρονικό διάστημα, ειδικότερα μετά την τελευταία τροποποίηση των διαδικαστικών κανονισμών που επέτρεψε τη διεξαγωγή των ακροάσεων τους στη βάση των ενόρκων δηλώσεων. Εκ των πραγμάτων, η παροχή προσωρινής θεραπείας σε αυτές τις ειδικές διαδικασίες (με τον συγκεκριμένο κιόλας σκοπό) καθίσταται ακόμα πιο εξαιρετική και δύσκολη. Αντί την ανάλογη φειδώ όμως βλέπουμε πως είναι αρκετά τα προσωρινά διατάγματα τα οποία εκδίδονται και μάλιστα μονομερώς, επιχειρώντας υπό συνθήκες κατεπείγοντος τη μη εφαρμογή του νόμου.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι, με τη «νομοθεσία των εγκλωβισμένων αγοραστών», δεν νομοθετήθηκε ακριβώς η «αποξένωση» ακινήτων που «ανήκουν» σε πιστωτές. Πέραν του ότι ο ενυπόθηκος πιστωτής ή ο «μεμοραντούχος» έχουν εξασφαλίσεις αξίας και όχι ουσίας (σε αντίθεση με τον αγοραστή που αποκτά δικαιώματα ουσίας), τέτοια «αποξένωση» είχε συμβεί ήδη με τη διενέργεια πώλησης στο παρελθόν, που έγινε δεκτή από το Κτηματολόγιο παρά την ύπαρξη προγενέστερης υποθήκης ή βάρους (θα μπορούσε ας πούμε να μην επιτρέπεται η κατάθεση πωλητηρίων όταν υφίστανται προηγούμενες υποθήκες ή βάρη). Ούτε απέκλεισε ο νόμος τη δυνατότητα από τον πιστωτή να αξιώσει αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης υποθήκευσης που απαγορεύει στον αντισυμβαλλόμενό του να προβεί σε πώληση χωρίς έγκριση ή χωρίς απόδοση του λαβείν στον πιστωτή (που εάν καταβάλλονταν τι;). Ο νόμος δεν απαγορεύει επίσης στον πιστωτή να λάβει μέτρα (εάν δεν έχει λάβει ήδη) για την ακύρωση μιας τέτοιας σύμβασης πώλησης που προσβάλλει δικό του εμπράγματο δικαίωμα, εάν λόγου χάριν έγινε καταδολιευτικά ή εάν συντρέχει κάποιος λόγος ακύρωσης (η αντίθεση με συμβατικές πρόνοιες ίσως να μην συνιστά). Απεναντίας, του δίνει τη δυνατότητα να προσκομίσει τέτοιο διάταγμα ακύρωσης, που θα’ χει εξασφαλιστεί σε κατάλληλη διαδικασία όπου μπορεί να διαγνώσει τέτοια ακυρότητα ή ακυρωσία, για να ανακόψει τέτοια μεταβίβαση.

Όταν ο πιστωτής όμως δεν έχει αντιδράσει στη μεταγενέστερη της εξασφάλισής του πώληση, που γνώριζε ή μπορούσε να γνωρίζει, και σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα εξακολουθούσε να δανειοδοτεί τον πωλητή και μετά την πώληση, με χρήση της ίδιας παλαιάς (μα ουσιαστικά άνευ αντικειμένου) εξασφάλισης, προσπαθώντας να μην απολέσει τη «σειρά» που θεωρούσε ότι έχει στον κατάλογο εμπράγματων βαρών (ως θα είχε, εάν ο λόγος γινόταν μόνον για εμπράγματες εξασφαλίσεις αξίας), άραγε ο ίδιος δεν έβλαψε τη δυνατότητά του να ικανοποιηθεί από το πράγμα; Γιατί πώληση δεν σημαίνει απλά ένα ακόμα μεταγενέστερο εμπράγματο βάρος, αλλά απώλεια της κυριότητας και όλων των συστατικών της (κατοχή, χρήση, επικαρπία, κ.λπ.) και δεν απαγορεύονταν ούτε απαγορεύεται από κάποιο νόμο, ενώ τον κίνδυνο έφερε διαχρονικά ο αγοραστής που τάχα έπρεπε να ξέρει ότι αποκτά ακίνητο χωρίς ξεχωριστό τίτλο, που καλύπτεται από υποθηκευμένο τίτλο για το όλο και να μαντεύει ότι ο πωλητής δεν θα τον εξοφλήσει μετά την πώληση. Ο νόμος, τελικά, παρά το γεγονός ότι καθόλου δεν βοηθά στη διαφύλαξη του θεσμού της υποθήκευσης, όπως τον γνωρίζουμε στο δίκαιο, ή στην ενδυνάμωση του (που είναι ζητούμενο κι αυτό), μήπως «τακτοποιεί» το πρόβλημα (που ξεκινά από το πρόβλημα της μη έγκαιρης έκδοσης τίτλων), επιλέγοντας το τίμημα του απεγκλωβισμού να το πληρώσει ο (αν μη τι άλλο, αμελής) πιστωτής, που δεν διαφύλαξε την ικανοποίηση της προγενέστερης εξασφάλισής του παρακολουθώντας ορθά το πράγμα και φροντίζοντας να το κρατήσει ασφαλές από παρεμβάσεις ουσίας ή που επιβάρυνε το πράγμα μετά που αυτό αποκτήθηκε ουσιαστικά από άλλο πρόσωπο;

Μήπως ο πιστωτής δεν θα πρέπει να προσπαθεί να επιλύσει το πρόβλημά του (το οποίο υπάρχει) με αυτό τον τρόπο, αλλά με αγωγή (εάν και όπου αξίζει τον κόπο και συντρέχουν οι προϋποθέσεις) για ακύρωση διαθέσεων που έγιναν εις βάρος δικαιωμάτων του και, στο πλαίσιο εκείνων των διαδικασιών, όπου το Δικαστήριο έχει ευρείες εξουσίες και μπορεί να επιλυθεί συνολικά το πρόβλημα, διεκδίκηση τυχόν αναγκαίων προσωρινών θεραπειών; Μήπως στο πλαίσιο τέτοιων διαδικασιών θα μπορούσε να εγείρει ζητήματα αντισυνταγματικότητας, ξεκινώντας, όμως, από αρκετά παλαιότερες πρόνοιες και πρακτικές; Γιατί, από τη στιγμή που ένας πιστωτής δεν πράττει οτιδήποτε (αδρανεί), ενεργοποιείται η διαδικασία που προβλέπει ο νέος νόμος, ο ίδιος επικαλείται τις εξουσίες του Διευθυντή που του δίνει ο ίδιος νόμος και τον εφαρμόζει δια ένστασης, μετά λέει τι ακριβώς; Ότι είναι αντισυνταγματικός ο νόμος μόνον στον βαθμό που η απόφαση του Διευθυντή (τις εξουσίες του οποίου κατά τα λοιπά δέχεται) βάσει αυτού του νόμου δεν εξυπηρετεί το δικό του συμφέρον (εάν το εξυπηρετούσε δεν θα ήταν αντισυνταγματικός); Η χρησιμοποίηση της διαδικασίας της αίτησης – έφεσης ως ένδικο όχημα, ό,τι να’ ναι και όπως να’ ναι (αρκεί να’ ναι ένδικο) σκοπεύει σε τι ακριβώς; Να συνεπάρει τα δικαστήρια σε ενός είδους πολιτικοκοινωνικό συλλαλητήριο εναντίον της ύπαρξης αυτού του νόμου με αυτό το περιεχόμενο;

Προβλήματα στον νόμο αυτό υπάρχουν, από πολλές απόψεις, όχι όμως αυτά και όπως εκτίθενται και κυρίως με τον τρόπο που εκτίθενται στις διάφορες διαδικασίες που πηγαινοέρχονται τον τελευταίο καιρό. Καταρχάς, επειδή προσπαθεί να επιλύσει αυτός μια συγκεκριμένη προβληματική κοινωνική κατάσταση (που ο ίδιος επέτρεψε ή ανέχθηκε) με μόνιμη τροποποίηση του βασικού νόμου (που δεν διόρθωσε παλαιότερα λάθη). Το ουσιαστικό ερώτημα που επιχείρησε να απαντήσει ο νόμος (και κακώς επιχείρησε να το απαντήσει και δη να το απαντήσει έτσι), είναι το ποιος θα πρέπει να αναλάβει το τίμημα του «απεγκλωβισμού», μεταξύ άλλων, στις περιπτώσεις όπου υπάρχουν προγενέστερες υποθήκες και βάρη (και όχι μόνον): ο αγοραστής που «εγκλωβίστηκε» ενώ μπορούσε να αποφύγει μια αγορά με τέτοιας φύσης νομικά χαρακτηριστικά στον τίτλο (αναγκαία η δικαστική διαγνωστική διαδικασία) ή ο πιστωτής που, ενώ ήταν ήσυχος γιατί προηγούνταν η δική του ικανοποίηση από το πράγμα, ο οφειλέτης του κατέστη μη ουσιαστικά δικαιούχος του πράγματος (ή μέρους του) και ο ίδιος αδράνησε όταν το πληροφορήθηκε, νομίζοντας πως ό,τι έπεται της δικής του υποθήκης ή βάρους συνιστά επίσης δέσμευση αξίας και δεν θα του κλέψει την προτεραιότητα (αναγκαία η δικαστική διαγνωστική διαδικασία); Ο νόμος απάντησε το δεύτερο, διαχωρίζοντας ουσιαστικά ανάμεσα σε δικαιώματα αξίας και δικαιώματα ουσίας και δίνοντας προτεραιότητα στα δεύτερα. Αλλά το πρόβλημα είναι ακριβώς αυτό, ότι απάντησε και ότι απάντησε με τροποποίηση του βασικού νόμου που θεσπίζει ολόκληρο τον θεσμό. Το πρόβλημα είναι ότι δεδομένα που εξαρτώνται από ουσιαστικές πραγματικές διαπιστώσεις (ποιος έχει παρέμβει στο δικαίωμα ποιου, τότε που είχε παρέμβει, και κατά πόσον η παρέμβασή του ήταν δικαιολογημένη υπό τις περιστάσεις), που μόνον δικαστικά μπορούν να επιλυθούν και με ήδη υφιστάμενες γνωστές διαδικασίες και δίκαιο, τα έβαλε όλα μαζί σε ένα καλάθι, μαζί με τα υγιή «φρούτα», και εκχώρησε σχετική εξουσία (αναγκαστικά) χωρίς ελατήριο δικαίου στον Διευθυντή, να πράττει αυτόματα. Έχει παρέμβει έτσι, μάλλον, και ο ίδιος, σε δικαιώματα και όντως μπορεί να δημιουργείται πρόβλημα συνταγματικότητας κάπου. Αλλά όχι γενικό και αόριστο και όχι τέτοιο που να μπορεί να προβληθεί όπως και όπου να’ ναι, σαν παραμύθι, αρκεί να προβληθεί. Ο νόμος, παρόλα τα προβλήματά του, επιλύει ένα πρόβλημα που διαφορετικά μπορεί και να μην επιλύονταν (εγκλωβισμένοι αγοραστές), με ρίσκο τη συνταγματικότητά του ή και άλλα ρίσκα που μπορεί να προκύπτουν από ζημιές των ενυπόθηκων πιστωτών που ενδεχομένως αποδεικνύονται εάν θα υπάρξουν από τέτοιες μεταβιβάσεις (σε τέτοιες κατάλληλες διαδικασίες), δίνοντας και έμμεσα νομικές λύσεις, που θα μπορούσαν ή και θα έπρεπε να είχαν δοθεί με έγκαιρες νομικές συμβουλές στους πιστωτές ή στους αγοραστές αντίστοιχα (βλ. μπορεί να δεχθεί ο Διευθυντής διάταγμα ακύρωσης της σύμβασης πώλησης για να διακόψει τη διαδικασία της μεταβίβασης, και στο μέλλον οι πιστωτές να φρουρούν τα εξασφαλισμένα τους που νομοθετικά δεν είναι εξασφαλισμένα).

Αυτό που ήταν ανάγκη να επισημανθεί είναι το εξής: παρατηρείται μια κάπως δυσάρεστη τάση μετάπτωσης του ρόλου του δικαστή σε ρόλο νομοθέτη (και προηγούμενα το αντίστροφο), αλλά και παρέμβασης στο έργο της εκτελεστικής εξουσίας, σε μια προσπάθεια να απαντηθούν οι απέλπιδες προσπάθειες πιστωτών να ανακόψουν την εφαρμογή του κακού νόμου μέσα από αιτήσεις – εφέσεις, στις οποίες προσβάλλονται απορριπτικές αποφάσεις του Διευθυντή με τον προαναφερόμενο τρόπο, και στο πλαίσιο των οποίων εξασφαλίζονται προσωρινά διατάγματα. Παρόλο που αρχικά η θέση ζητημάτων συνταγματικότητας θα μπορούσε να φαντάζει πιθανή (με αναφορά στην απόφαση μεταβίβασης) με αυτό το δικονομικό όχημα, η καλύτερη μελέτη του νόμου και η θεώρηση της προσπάθειας στην πράξη δείχνει ότι αυτός, ο κακός και προβληματικός νόμος, για ένα σωρό λόγους, δίνει άλλη λύση. Δεν δίνει ίσως επαρκές χρονικό περιθώριο, πριν το αυτόματο αποτέλεσμά του, αυτή η λύση να επιτευχθεί (όπου για κάποιους λόγους δεν επιτεύχθηκε). Ρίχνει το βάρος (οικονομικό και αποδεικτικό) σε αυτόν που θέλει την ακύρωση της σύμβασης πώλησης γιατί τον βλάπτει (συνηθέστερα τραπεζικό ή πιστωτικό ίδρυμα), να την επιδιώξει με αγωγή, και δίνει δίκαιο σε αυτόν τον πιστωτή ή άλλον που ήδη το έχει πράξει, γιατί ήταν επιμελής και διασφάλισε τα όποια δικαιώματά του θεωρεί ότι βλάπτονται με την ύπαρξη της σύμβασης πώλησης (που υπάρχει για να εκτελεστεί, όχι διακοσμητικά, ως κάποιες εξασφαλίσεις). Τουλάχιστον, είναι η κατακλείδα: ας μην καταστραφεί και η φύση και ο χαρακτήρας της διαδικασίας μιας αίτησης – έφεσης. Αυτό, μιας και θα συζητηθεί στην κοινοβουλευτική επιτροπή νομικών σύντομα η πορεία του εν λόγω νόμου.

Advertisements

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

w

Σύνδεση με %s