Πλαστογραφία πληρεξουσίου εγγράφου για μεταβίβαση ακινήτου και εμπράγματο συμφέρον καλόπιστου τρίτου («mortgage fraud»)

Σε προχθεσινή απόφαση που εξέδωσε το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων (κατ’ επανάληψη μάλλον), ότι, όταν υπάρχει (κατ’ εύρημα) πλαστογραφία της υπογραφής του φερόμενου ως αντιπροσωπευόμενου σε τίτλο ειδικού πληρεξουσίου εγγράφου δια του οποίου έγιναν πράξεις πώλησης και μεταβίβασης ακινήτου και στη συνέχεια υποθήκευσή του σε Τράπεζα για εξασφάλιση δανείου του αγοραστή, δεν χρειάζεται να προσβληθεί ειδικά και να αναγνωριστεί ή να κηρυχθεί δικαστικά άκυρη ή να ακυρωθεί από το Δικαστήριο η πληρεξουσιότητα και ο τίτλος του πληρεξουσίου εγγράφου (ως η εισήγηση της υποφαινόμενης), αλλά ότι, επειδή υπάρχει εξ υπαρχής ακυρότητα λόγω παρανομίας, το Δικαστήριο μπορεί να προχωρήσει, όπως και προχώρησε εν προκειμένω, απευθείας σε έκδοση διαταγμάτων παραμερισμού (όχι ακύρωσης) των πράξεων που έγιναν με τη χρήση του πλαστού πληρεξουσίου.

Με δεδομένο ότι δεν υπήρχε είτε απαίτηση είτε εύρημα για δόλο της Τράπεζας, αλλά έγινε αποδεκτή μαρτυρία ότι η Τράπεζα τελούσε υπό άγνοια της πλαστογραφίας, η εισήγηση ήταν ότι, ως καλόπιστος τρίτος, η Τράπεζα, δεν θα έπρεπε να υποστεί απώλεια ή ζημιά σήμερα, με κάποια δικαστική απόφαση, λαμβάνοντας υπόψη και τις άλλες περιστάσεις, ιδίως σε σχέση με τη φύση της απαίτησης, ως ήταν δικογραφημένη, αλλά και τη δυνατότητα επιδίκασης αποζημιώσεων προς τον αντιπροσωπευόμενο από τον πλαστογράφο ή τον υπαίτιο. Η αναμενόμενη προσέγγιση ήταν, ουσιαστικά, ότι ασχέτως καλοπιστίας του ενυπόθηκου πιστωτή, ο τίτλος που αποκτήθηκε από τον αγοραστή δεν ήταν καλός και νόμιμος, επομένως δεν θα μπορούσε να τον διατηρήσει και θα έπρεπε, με τον «παραμερισμό» της εγγραφής του, να «παραμεριστεί» και η εμπράγματη εξασφάλιση.

ΑΠΟΦΑΣΗ

(από το απόσπασμα της απόφασης αφαιρέθηκαν οποιεσδήποτε προσωπικές πληροφορίες)

Η σημασία της δικαστικής αντιμετώπισης του συγκεκριμένου θέματος, διαχρονικά, είναι μεγάλη για τις Τράπεζες, από τη στιγμή που με τέτοια άγνοιά τους, μπορούν, έτσι απλά, να απωλέσουν εμπράγματες εξασφαλίσεις, που εξασφαλίζουν μεγάλα χρηματικά ποσά, που μπορεί να αφήνουν, στο τέλος της ημέρας, μεγάλο έλλειμμα (το χρέος στην προκειμένη περίπτωση σήμερα υπερβαίνει το εκατομμύριο). Ο κίνδυνος αυτός, από αυτή την οπτική, είναι γνωστός ως “mortgage fraud”, με την ευρύτερη έννοια (που περιλαμβάνει πολλές ακόμα μορφές, εκτός από αυτήν που σχετίζεται και με μορφή κλοπής ταυτότητας). Και η σκέψη είναι ότι ένα μεγάλο ποσοστό του ελλείμματος που δημιουργείται από τα ΜΕΔ δεν αποκλείεται να προκύπτει από τέτοιες διάφορες μορφές «mortgage fraud», δηλαδή από αυτό το είδος οικονομικού εγκλήματος.

Η αιτιολόγηση που χρησιμοποιήθηκε από το σεβαστό Δικαστήριο, στη βάση της εισήγησης ότι η πληρεξουσιότητα και το πληρεξούσιο έγγραφο θα έπρεπε να ακυρωθούν δικαστικά, για να καταστούν εξ αρχής άκυρα υπό τις περιστάσεις, ήταν, μεταξύ άλλων, ότι, για να υπάρχει ακυρωσία, θα πρέπει να υπάρχει σύμβαση, περιλαμβανομένης της συναίνεσης, και η συναίνεση να μην ήταν βασικά ελαττωματική (π.χ. να υπήρξε ψυχική πίεση, απάτη, κ.λπ.). Αλλά στην περίπτωση του πλαστού πληρεξουσίου, όπου δεν υπάρχει σύμβαση, και ειδικότερα όπου δεν υπάρχουν καθόλου συναίνεση ή εκφρασμένη δήλωση βούλησης του φερόμενου ως αντιπροσωπευόμενου (εφόσον κατά το εύρημα του Δικαστηρίου η υπογραφή του αντιπροσωπευόμενου επί του πληρεξουσίου εγγράφου ήταν πλαστογραφημένη και εκείνος ουδέποτε προέβη στις δηλώσεις βούλησης που περιέχονται στο έγγραφο), δεν μπορεί να γίνει λόγος για ακυρωσία εκείνης της δικαιοπραξίας. Κατ’ επέκταση είναι αδιάφορο το κατ’ επιλογή διάβημα για να επέλθει η ακύρωση της πληρεξουσιότητας ή του πληρεξουσίου εγγράφου που είναι πλαστό. Και τέτοια ακυρότητα δεν χρειάζεται να αναγνωριστεί ή να κηρυχθεί δικαστικά.

Καταρχάς, όσον αφορά την ακυρωσία (ακυρώσιμη είναι η δικαιοπραξία που λόγω κάποιου ελαττώματός της, παράγει μεν τα έννομα αποτελέσματά της μέχρι να ακυρωθεί δικαστικά, οπότε εξομοιώνεται με εξ αρχής άκυρη), το γεγονός ότι στον περί Συμβάσεων Νόμο Κεφ. 149, η νομοθετημένη έννοια εντοπίζεται στο κεφάλαιο που διέπει τις συμβάσεις, για συγκεκριμένους λόγους, δεν σημαίνει ότι, ως νομική έννοια, αφορά μόνον τις συμβάσεις ή τους συγκεκριμένους λόγους που αναφέρονται σε ελαττώματα της εκφρασμένης βούλησης. Αφορά και σε μονομερείς δικαιοπραξίες, απευθυντέες ή μη, όπου δεν υπάρχει αντισυμβαλλόμενος, αλλά λήπτης ή απλά έχων συμφέρον. Έπειτα, ενώ οι συνήθεις λόγοι ακυρωσίας είναι, όντως, ελαττώματα βούλησης (πλάνη, απάτη, απειλή, κ.λπ.), τα ελαττώματα (εκφρασμένης) βούλησης δεν είναι τα μόνα ελαττώματα από τα οποία μπορεί να πάσχει μία δικαιοπραξία και να οδηγούν στον χαρακτηρισμό της ως ακυρώσιμη, δηλαδή που θα πρέπει να ακυρωθεί πρώτα δικαστικά για να εξομοιωθεί με εξ αρχής άκυρη ή η εξ υπαρχής ακυρότητά της να αναγνωριστεί δικαστικά (εφόσον τέτοια ακυρότητα δεν προβλέπεται ρητά εκ του νόμου, ο οποίος, στην προκειμένη περίπτωση, αναφέρεται σε δυνατότητα του Διευθυντή να ακυρώνει, αφού διαπιστώσει, το «λάθος», τη ψευδή παράσβαση, κ.λπ., βλ. κατωτέρω).

Το γεγονός ότι η πληρεξουσιότητα μπορεί να ανακληθεί ή να καταγγελθεί για το μέλλον, για μη τετελεσμένες πράξεις, δεν σημαίνει ότι παύει να έχει έννομες συνέπειες για τον χρόνο που ήταν σε ισχύ, και ότι δεν μπορεί να καταδειχθεί έλλειψη πληρεξουσιότητας για τις τετελεσμένες πράξεις (και έλλειψη έγκρισης), ώστε οι τελευταίες να ακυρωθούν. Πώς, όμως, μπορεί να καταδειχθεί κάτι που δεν υπάρχει (θα ήταν προφανώς το ρητορικό ερώτημα του Δικαστηρίου) και να ακυρωθεί; Η θέση του Δικαστηρίου ήταν, ουσιαστικά, ότι η ύπαρξη πλαστού πληρεξουσίου εγγράφου δημιουργεί ακυρότητα δια νόμου (nullity at law), που, τεχνικά, καθιστά το έγγραφο αυτό μη υπάρχον (για να τύχει ακύρωσης ή δικαστικής αναγνώρισης της ακυρότητάς του), ανεξαρτήτως των όποιων μεταγενέστερων πράξεων, οι οποίες, απλά, μπορούν να παραμεριστούν απευθείας, χωρίς προηγούμενες δικαστικές πράξεις ή οποιεσδήποτε διακηρύξεις (αφού, ούτως ή άλλως, το Δικαστήριο μπορεί να αποδίδει θεραπείες που δεν ζητούνται ειδικά από τους διάδικους, εάν αποδεικνύονται αυτές ενώπιον του). Να σημειωθεί ότι, η βούληση του αντιπροσωπευόμενου ελλείπει (τεχνικά) και σε περίπτωση ανικανότητας του (αδυναμίας του να σχηματίσει καθόλου και να εκφράσει βούληση), όπως και σε περίπτωση αλλοίωσης των αναφερόμενων, στο πληρεξούσιο, περιουσιακών στοιχείων του, και σε σχέση με αυτά τα αλλοιωμένα στοιχεία. Δεν είναι εκείνη, η βούληση (εάν υπάρχει ή δεν υπάρχει πράγματι εκφρασμένη), το σημείο αναφοράς, για να αρμόζει ο όρος, πόσω μάλλον για το πληρεξούσιο έγγραφο, ως κατά τα λοιπά εκδομένο, υφιστάμενο τίτλο (ή «instrument»), που είναι καταχωρισμένο κάπου. Κατά τα λοιπά, η πληρεξουσιότητα, από μια άλλη οπτική (π.χ. με αναφορά στις συναλλαγές που γίνονται με τρίτους από κάποιον που φέρεται ως αντιπρόσωπος άλλου), είτε υπάρχει, είτε δεν υπάρχει, αλλά αυτή είναι η καταληκτική γενική εικόνα, που η ίδια δεν συνδέεται ευθέως με την έννοια είτε της ανυπόστατης είτε της άκυρης είτε της ακυρώσιμης δικαιοπραξίας.

Η πληρεξουσιότητα συνιστά αυτοτελή (μονομερή) δικαιοπραξία που, όπου υφίσταται, περιλαμβάνει δήλωση βούλησης, του φερόμενου ως αντιπροσωπευόμενου, με την οποία δημιουργούνται εξουσίες στον πληρεξούσιο αντιπρόσωπο, ο οποίος, στη συνέχεια, λαμβάνοντας αυτήν (χωρίς κατ’ ανάγκη να την αποδέχεται), βρίσκεται σε σχέση πληρεξουσιότητας με τον αντιπροσωπευόμενο, σχέση που διακρίνεται (νομικά) από τη συστατική πράξη της πληρεξουσιότητας (προφορική ή γραπτή). Έπειτα, νομικά διακριτή είναι η πράξη που γίνεται από τον φερόμενο ως αντιπρόσωπο. Μπορεί να έχουμε, βασικά, τέσσερα πράγματα: 1) Την αιτία πληρεξουσιότητας (την προϋφιστάμενη σχέση), 2) Τη σύσταση της πληρεξουσιότητας (με έγγραφο τίτλο ή χωρίς), 3) Τη σχέση πληρεξουσιότητας (μεταξύ αντιπρόσωπου και αντιπροσωπευόμενου), 4) Τις δικαιοπραξίες του αντιπρόσωπου εξ ονόματος του αντιπροσωπευόμενου.

Όπου υπάρχει πληρεξούσιο έγγραφο, αυτό θεωρείται ένα πολύ δυνατό, αλλά και «επικίνδυνο» εργαλείο, που επιτρέπει στον αντιπρόσωπο να πράξει οτιδήποτε θα μπορούσε να πράξει ο αντιπροσωπευόμενος (σχεδόν, όχι και το να συντάξει διαθήκη, βέβαια). Κάποτε ο αντιπροσωπευόμενος περιορίζει ή εξειδικεύει τις εξουσίες του αντιπροσώπου, επομένως ο κίνδυνος μπορεί να περιορίζεται ανάλογα. Ένα πληρεξούσιο έγγραφο μπορεί να δοθεί για διάφορους πρακτικούς λόγους. Λόγω της «δύναμης» του πληρεξουσίου εγγράφου, αλλά και των κινδύνων που ενέχει η ύπαρξή του, αυτό συνιστά ένα από τα συχνά προτιμώμενα εργαλεία ή μέσα για διάπραξη απάτης ή δόλου, είτε δια πλαστογραφίας (όπως στην προκειμένη περίπτωση), είτε απλά δια κατάχρησης (υπέρβασης εξουσιών). Οι Τράπεζες συνιστούν ελκυστικά θύματα πλαστότητας. Όταν αυτή αφορά σε τίτλο πληρεξουσίου εγγράφου, το γεγονός ότι αυτό φέρει κάποιες πιστοποιήσεις και γίνεται αποδεκτό από το Κτηματολόγιο, δεν συνιστά από μόνο του, όπως φαίνεται, επαρκή εγγύηση του ότι το πληρεξούσιο αυτό είναι, τελικά, γνήσιο. Κι αυτό ακριβώς είναι το λυπηρό, γιατί το σύστημα του Κτηματολογίου, σύστημα καταχώρισης και εγγραφής, τούτο ακριβώς θα έπρεπε να εγγυάται στους πολίτες. Από την άλλη, δεν είναι πάντα εύκολο για μία Τράπεζα, όσα εγχειρίδια και να παραχθούν με συμβουλές και οδηγίες και παραδείγματα, να διαπιστώνει η ίδια με βεβαιότητα την αυθεντικότητα πληρεξουσίων εγγράφων, ειδικά αυτών με τα οποία δεν έχει άμεση επαφή, που δεν χρησιμοποιούνται για τραπεζικές πράξεις ή που μπορεί να έχουν βάθος χρόνου και να έχει ακολουθήσει, στο μεταξύ, αλυσίδα πράξεων.

Έπειτα, το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο, δεν φαίνεται να είναι τέτοιο που να προστατεύει επαρκώς τον κάθε καλόπιστο τρίτο, ειδικότερα έχοντας υπόψη αυτή τη δικαστική αντιμετώπιση (που είναι και η συνήθης, κατά τα λοιπά), την ποικιλία της περιπτωσιολογίας που απασχόλησε ή θα μπορούσε να απασχολήσει νομολογιακά, τη μέχρι στιγμής αδυναμία δημιουργίας ταξινόμησης των περιπτώσεων και εισαγωγής διαχωρισμών (π.χ. στις περιπτώσεις “mortgage fraud” όπως έδειχνε, από ένα σημείο και μετά, να είναι η παρούσα, με δεδομένο το αναπόδραστο εύρημα του Δικαστηρίου και για εμπλοκή του δανειολήπτη στην κατάρτιση του πλαστού πληρεξουσίου εγγράφου), και την παλαιότητα των νομοθετικών ρυθμίσεων που σχετίζονται με τα ακίνητα και το σύστημα του Κτηματολογίου. Σημειωτέον ότι, σχεδόν παντού, η εισαγωγή νομοθεσιών που ρυθμίζουν τα περί ακίνητης ιδιοκτησίας, έτεινε να αλλοιώσει τυχόν υφιστάμενα νομολογιακά δόγματα, να δημιουργεί μια ανάγκη (αυστηρής) προτεραιότητας ερμηνείας της νομοθεσίας για τις διάφορες καταλήξεις, σε σχέση με τα ακίνητα.

Το άρθρο 10 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 προνοεί, μεταξύ άλλων, για τις δηλώσεις μεταβίβασης που γίνονται δι’ αντιπροσώπου, αφενός την εξουσία του αντιπροσώπου δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε νόμου να προβαίνει σε δήλωση για λογαριασμό του αντιπροσώπου αφετέρου την ύπαρξη έγγραφης εξουσιοδότησης με τις δέουσες πιστοποιήσεις, στη βάση των οποίων ο Διευθυντής του Κτηματολογίου μπορεί να απαιτήσει την προσαγωγή αποδείξεων ότι η εξουσιοδότηση δεν ανακλήθηκε, όταν αυτό κρίνεται σκόπιμο (π.χ. πάροδος μεγάλου χρονικού διαστήματος από την υπογραφή του) ή να μην επιτρέψει τη διενέργεια της δήλωσης δια της εξουσιοδότησης εάν, κατά τη γνώμη του, υπάρχει ελάττωμα ή αμφιλογία σε σχέση με την εξουσιοδότηση ή την ταυτότητα του υπογράψαντος το έγγραφο προσώπου κ.λπ. μέχρι το ελάττωμα να διορθωθεί ή αναλόγως η αμφιβολία να αρθεί με τρόπο ικανοποιητικό για τον Διευθυντή. Σε περίπτωση που ο Διευθυντής αποδεχθεί το έγγραφο πληρεξούσιο και προχωρήσει στη μεταβίβαση, το πληρεξούσιο έγγραφο κατατίθεται και φυλάσσεται στο Κτηματολόγιο (εξ ου η εισήγηση ότι θα πρέπει να προσβάλλεται και τούτο και να ακυρώνεται δικαστικά, που, εν πάση περιπτώσει, δεν είναι εκεί η ουσία της παρούσας αναφοράς).

Το άρθρο 50 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 προβλέπει ότι όταν, λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης, πλαστοπροσωπίας ή ψευδούς παράστασης, καλόπιστης ή δόλιας, αναφορικά προς οποιοδήποτε από τα ζητήματα που αναφέρονται στον Νόμο αυτό, διενεργηθεί η εγγραφή μεταβίβασης ή υποθήκης ακινήτου, ο Διευθυντής δύναται, μετά τη διαπίστωση των αληθών γεγονότων, να προβεί σε τροποποίηση ή, κατά τις περιστάσεις, ακύρωση της εγγραφής αυτής, ως εάν επρόκειτο περί λάθους ή παράλειψης ως προνοείται στο άρθρο 61 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου Κεφ. 224. Όσον αφορά το Μέρος VI του Νόμου, που αφορά στην πώληση ενυπόθηκου ακινήτου, εκεί ο Νόμος προστατεύει τον καλόπιστο υπερθεματιστή / αγοραστή, προβλέποντας ότι η μόνη θεραπεία για το πρόσωπο που χάνει το ακίνητό του εξαιτίας ψευδούς παράστασης ή βεβαίωσης είναι τότε η αποζημίωση από αυτόν που ευθύνεται για τη ψευδή παράσταση ή βεβαίωση. Το οξύμωρο, όμως, είναι ότι, με βάση τη διάταξη αυτή, ενώ η εγγραφή της υποθήκης μπορεί να υπόκειται σε ακύρωση, ακόμα κι αν ο αποκτών το εμπράγματο συμφέρον είναι καλόπιστος, εάν ο ενυπόθηκος πιστωτής εκποιεί το ενυπόθηκο ακίνητο με πλειστηριασμό και αυτό αποκτάται από καλόπιστο αγοραστή, αλλάζει το όλο σκηνικό κι εκεί έχουμε προστασία της καλοπιστίας και διασφάλιση της διαδικασίας εκποίησης που γίνεται μέσω των δημόσιων πλειστηριασμών μόνο.

Το άρθρο 61 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου Κεφ. 224, στο οποίο γίνεται η παραπομπή, προνοεί τη δυνατότητα του Διευθυντή να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος αυτό ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει. Προβλέπει ότι, όταν λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης που έγινε καλόπιστα ή δόλια, διενεργηθεί οποιαδήποτε εγγραφή σε οποιοδήποτε βιβλίο Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ο Διευθυντής δύναται, μετά τη διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να προβεί σε ακύρωση της εγγραφής αυτής καθώς και κάθε πιστοποιητικού που σχετίζεται με την εγγραφή αυτή. Η διαδικασία του άρθρου 61 διενεργείται αφού ο Διευθυντής επιδώσει προηγουμένως ειδοποίηση τριάντα ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο δυνατό να επηρεάζεται από αυτή, και οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται, εντός της περιόδου των τριάντα ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία δόθηκε η ειδοποίηση αυτή, να καταχωρίσει ένσταση στο Διευθυντή ο οποίος για τούτο εξετάζει αυτή και δίνει ειδοποίηση για την απόφαση του επί αυτής στον ενιστάμενο. Οι αποφάσεις του προσβάλλονται με Έφεση.

Βέβαια, η προβλεπόμενη διοικητική διαδικασία προσβολής μιας εγγραφής για τους πιο πάνω αναφερόμενους λόγους, φαίνεται να μην επηρεάζει τη δυνατότητα να αποταθεί, κανείς, στο Δικαστήριο απευθείας, για να διεκδικήσει τίτλο, πόσω μάλλον όταν ισχυρίζεται δόλο, όπου το Δικαστήριο είναι και το μόνο αρμόδιο να αποφασίσει σχετικά με την ύπαρξη δόλου (πεδίο στο οποίο δεν υπεισέρχεται ο Διευθυντής, που αρκείται στην αντικειμενική διαπίστωση της πλαστογραφίας, ως ψευδούς παράστασης). Συναφώς, το άρθρο 65, προνοεί ότι απλά ο Διευθυντής λαμβάνει υποχρεωτική γνώση αγωγής ή άλλης διαδικασίας που εγείρεται σε οποιοδήποτε Δικαστήριο με την οποία αξιώνεται τίτλος επί ακίνητης ιδιοκτησίας, και επικυρωμένο αντίγραφο απόφασης ή διατάγματος του Δικαστηρίου αποτελεί επαρκή εξουσιοδότηση προς τον Διευθυντή όπως διενεργήσει τις εγγραφές ή μεταβολές που απαιτούνται από την απόφαση ή το διάταγμα (εξ ου και πάλι η εισήγηση ότι θα πρέπει να εκδίδεται απόφαση ή διάταγμα σχετικά και με την ακύρωση του κατατεθειμένου πληρεξουσίου). Σημειωτέον ότι, ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή, Εκτίμηση) Νόμος Κεφ. 224, ποινικοποιεί και ειδικά την κατάρτιση και παρουσίαση πλαστού επίσημου εγγράφου, όπως είναι ένα έγγραφο που κατατίθεται και φυλάττεται στο Κτηματολόγιο (επίσημο έγγραφο). Όπως επίσημο έγγραφο συνιστά και το πληρεξούσιο έγγραφο μετά την κατάθεσή του στο Κτηματολόγιο.

Κατά τα λοιπά, η πληρεξουσιότητα συνιστά ένα νομικό κεφάλαιο από μόνη της, ιδιαίτερο. Όταν κάποιος ισχυρίζεται ελάττωμα που αφορά σε αυτή την πληρεξουσιότητα ή σε τίτλο πληρεξουσιότητας, η διερεύνηση μπορεί να είναι με αναφορά στο κεφάλαιο εκείνο, του Μέρους XIII του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, δηλαδή μέσα στο πεδίο της «συναλλαγής» και των αρχών της επανορθωτικής δικαιοσύνης.

Αυτό που πρέπει, ίσως, να τονιστεί, αναφερόμενο, είναι ότι είναι διαφορετικό να απαιτεί, κανείς:

-Εναντίον του φερόμενου ως αντιπροσώπου στη βάση του ότι: Λόγω ψευδοαντιπροσώπευσης υπέστη ζημιά (π.χ. απώλεσε περιουσία), οπότε να διεκδικεί αποζημιώσεις, και διαφορετικό να απαιτεί:

-Εναντίον τρίτων που συμβλήθηκαν με τον φερόμενο ως αντιπρόσωπό στη βάση του ότι: Λόγω ψευδοαντιπροσώπευσης (έλλειψης πληρεξουσιότητας) η συναλλαγή δεν είναι έγκυρη, οπότε να επιχειρεί αποκήρυξη πράξεων που έγιναν χωρίς πληρεξουσιότητα (η σχετική κατάληξη ενεργοποιεί ή σχεδόν βεβαιώνει τα δικαιώματα των τρίτων να αποζημιωθούν βάσει του ίδιου κεφαλαίου), και διαφορετικό να απαιτεί:

-Εναντίον του φερόμενου ως αντιπροσώπου στη βάση του ότι: Υπέστη ζημιά λόγω της διάπραξης του ποινικού αδικήματος της πλαστογραφίας ή συναφών αδικημάτων εναντίον τρίτων ή κάποιου αστικού αδικήματος (δόλος, απάτη, κ.λπ.). Στην τελευταία περίπτωση, υπάρχουν, θαρρώ, συστατικά στοιχεία, τα οποία θα πρέπει να αποδειχθούν, αλλά απαιτείται να αποδεικνύεται και η πρόθεση.

Σημαντικότερο από όλα, είναι να ξέρει, κανείς, τι ακριβώς απαιτεί, πώς το απαιτεί, και να υπάρχει συνεννόηση όλων των εμπλεκομένων στη δίκη ότι κινούμαστε μέσα σε ένα κοινά αντιληπτό νομικό πλαίσιο. Τέτοια συνεννόηση μπορεί, όμως, να μην υπάρχει, όταν συνενάγονται πολλοί για διάφορες αιτίες, όταν δεν συμμετέχει ο ένας στην τροποποίηση των δικογράφων του άλλου (κι αυτό περνά εντελώς αδιάφορο, δικονομικά), όταν το πλαίσιο αυτό ξεκινά να είναι Χ και καταλήγει να είναι Ψ, κ.λπ.

Σημειώνεται ότι, η πλαστογραφία ως πιθανό μέσο του ψευδοαντιπρόσωπου (folsus procutator) για να πείσει τα τρίτα πρόσωπα με τα οποία συμβλήθηκε ότι όντως είναι αντιπρόσωπος, στις ενέργειες του αντιπροσωπευόμενου ως θύματος ψευδοαντιπροσώπευσης (και παραδοχή και ποινική καταδίκη να υπάρχει γι’ αυτήν, όπως στην προκειμένη περίπτωση), δεν έχει παρά αποδεικτική σημασία, για την απόδειξη της έλλειψης πληρεξουσιότητας διενέργειας των προσβαλλόμενων πράξεων (εκείνη, η έλλειψη πληρεξουσιότητας ή εξουσιοδότησης κατ’ ακρίβεια, είναι το αντικείμενο ή ένα από τα αντικείμενα). Δεν συνιστά αυτή, η πλαστογραφία του τίτλου, το κύριο αντικείμενο της δίκης, εκτός εάν η αξίωση είναι για ζημιά συνεπεία ποινικού ή αστικού αδικήματος (για το οποίο υπήρξε και προηγούμενη ποινική καταδίκη κατόπιν παραδοχής). Μπορεί, φυσικά, και στο πλαίσιο δίκης για ψευδοαντιπροσώπευση να αμφισβητηθεί η ύπαρξη πλαστογραφίας τίτλου που ενδεχομένως ενσωματώνει την πληρεξουσιότητα ή αντίστοιχα, εάν είναι άλλος που προσκομίζει κάποιο πληρεξούσιο έγγραφο, για να καταδείξει την ύπαρξη πληρεξουσιότητας, ο φερόμενος ως αντιπροσωπευόμενος να προβάλει ένσταση πλαστότητας, και τούτη να αποφασιστεί εντός του πλαισίου του δικαίου της απόδειξης.

Αν ο λόγος είναι για πληρεξουσιότητα, ο τύπος της οποίας είναι έγγραφος, για να καταδειχθεί ψευδοαντοπροσώπευση, θα πρέπει, μεταξύ άλλων, να καταδειχθεί και το ελάττωμα (η πλαστότητα) του τίτλου που εμπερικλείει ή επιμαρτυρά τη σχέση πληρεξουσιότητας. Όχι μόνον, όμως. Αυτή, η πληρεξουσιότητα, μπορεί να υφίσταται, ακόμα κι αν το τίτλος που παράγεται για να την ενσωματώσει είναι ελαττωματικός, όπως αντίστοιχα μπορεί να υφίσταται ο τίτλος πληρεξουσιότητας καταχωρισμένος στο Κτηματολόγιο με όλες τις δέουσες πιστοποιήσεις, αλλά να μην υπάρχει πράγματι η σχέση πληρεξουσιότητας. Αυτή η σχέση, νοείται, θα ήταν καλό, ίσως, να διερευνάται λίγο καλύτερα, προτού αποφασιστεί οποιαδήποτε θεραπεία, ειδικότερα όπου η διαφορά και οι ισχυρισμοί πλαστότητας κινούνται μέσα σε πλαίσιο οικογενειακών διαφορών (και είναι πολλές τέτοιου είδους διαφορές). Όπως και η μετέπειτα συμπεριφορά του αντιπροσωπευόμενου σε σχέση με τις συναλλαγές του αντιπροσώπου, στο σύνολό της, όχι στιγμιαία ή αποσπασματικά, για τη διαπίστωση, πρόσθετα, της έλλειψης έγκρισης και της γνήσιας ή ουσιαστικής πρόθεσης αποκύρηξης που συνδέεται αιτιωδώς με την έλλειψη έγκρισης, όχι με οτιδήποτε άλλο (ασχέτως της επίδρασης που μπορεί να έχει ή να μην έχει κάποια επιγενόμενη έγκριση σε όλες τις περιπτώσεις). Δηλαδή, να μην μένει, κανείς, στο ελάττωμα του τίτλου, όταν εξετάζει ψευδοαντιπροσώπευση μέσα στο ευρύτερο αστικό πεδίο και για σκοπούς «επανόρθωσης».

Εν πάση περιπτώσει, το θέμα προστασίας της καλοπιστίας είναι μεγάλο έως τεράστιο, και είναι γι’ αυτό που γίνεται η αναφορά. Στη Νότιο Αυστραλία γεννήθηκε, από το 1858, υπό αποικιοκρατία, το σύστημα εγγραφής και μεταβίβασης τίτλων ακινήτων “Torrens”, που υιοθετήθηκε σε ορισμένες πολιτείες των ΗΠΑ, στη Νέα Ζηλανδία, στη Μαλαισία, στην Ιρλανδία, στον Καναδά, στο Ισραήλ, στη Σιγκαπούρη, στην Ταϊλάνδη, στη Ρωσία, στις Φιλιππίνες, και αλλού. Έχει αρκετά κοινά χαρακτηριστικά με το «δικό μας» σύστημα του Κτηματολογίου, τουλάχιστον ως προς την αντίληψη ότι το Κράτος εκδίδει και φυλάει ένα δημόσιο αρχείο στο οποίο είναι καταχωρισμένοι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας, το οποίο συνιστά την οριστική ή καλύτερη απόδειξη της ιδιοκτησίας έναντι παντός (που εκεί καλείται με τον όρο «indefeasibility»). Υπάρχουν, φυσικά, και αρκετές διαφορές. Στο σύστημα «Torrens» η μεταβίβαση γίνεται με εγγραφή μεταβίβασης του τίτλου, παρά με τη χρήση εγγράφων (instruments) που καταχωρούνται, και εκδίδεται “Certificate of Title” σε κάθε νέο αποκτώντα που εγγράφεται, που ουσιαστικά συνιστά αντίγραφο του υφιστάμενου αρχείου όπου έγινε η καταχώριση. Στο ίδιο αρχείο ή σε συνδεόμενο μπορούν να καταχωρούνται τα συμφέροντα που επιδρούν επί του τίτλου. Είναι σύστημα τίτλου βάσει εγγραφής, παρά εγγραφής βάσει τίτλου. Δεν υπάρχει η ανάγκη τήρησης ιστορικού, που ανατρέχει σε όλους τους προηγούμενους ιδιοκτήτες του ακινήτου, αιώνες πριν, και δεν εκδίδονται αυτό που εμείς ξέρουμε ως «title deeds» και γενικά δεν ενδιαφέρει η προτεραιότητα στην οποία στοχεύει η καταχώριση ή εγγραφή. Στο αγγλικό σύστημα των «title deeds», ακόμα και αν ανατρέξει, κανείς, στο πλήρες ιστορικό του ακινήτου, δεν απολαμβάνει απόλυτη ασφάλεια, εξαιτίας της αρχής nemo dat quod non habet (ουδείς δίνει κάτι που δεν έχει) και του ενδεχομένου να υπάρχουν ακόμα αδέσποτα συμφέρονται εκεί έξω, που να μην έχουν καταχωριστεί ή να μην φαίνονται, γενικά (βλ. και Pilcher v Rawlins (1872)), υπάρχουν εκείνοι οι αργοί ρυθμοί, που με τις δυνατότητες του Κυπριακού συστήματος κατέληξαν σε μείζον πρόβλημα με ποικίλες διαστάσεις (βλ. και εγκλωβισμό αγοραστών). Σε ένα σύστημα «Torrens», το Κράτος εγγυάται την ορθότητα του αρχείου του και μάλιστα διαθέτει σχήμα αποζημίωσης για ζημιές που υφίστανται εξαιτίας της εμπιστοσύνης που επιδεικνύει κάποιος στο εν λόγω αρχείο, στο οποίο περιλαμβάνεται η πλαστογραφία (που δεν εντοπίστηκε από το Κράτος που αποδέχθηκε τον τίτλο), αλλά και η απώλεια τίτλου λόγω κρατικών λαθών. Αυτή η κρατική εγγύηση και κάλυψη είναι μία από τις τρεις βασικές αρχές του εν λόγω συστήματος (οι άλλες είναι η ακρίβεια και η βεβαιότητα).

Το σύστημα Torrens θεωρείται ότι προστατεύει τον καλόπιστο τρίτο, όπως ήταν εν προκειμένω ο ενυπόθηκος πιστωτής. Συναφώς, έχει αναπτυχθεί το «doctrine of deferred indefeasibility» – DDI – και αντίστοιχα το “doctrine of immediate indefeasibility” – DII. Υπό το δόγμα DDI, ο αθώος αγοραστής που εγγράφει στο σύστημα έναν πλαστό τίτλο, μπορεί να τον απωλέσει με δικαστικό διάταγμα που να τον παραμερίζει (γιατί εκεί, σε εκείνο το σύστημα εγγραφής, αρκεί ο παραμερισμός), οπότε καλύπτεται, αποζημιώνεται, από το Κράτος. Ωστόσο, εάν ο καλόπιστος αγοραστής με τον πλαστό τίτλο διαθέσει περαιτέρω τον τίτλο αυτό ή ένα εμπράγματο συμφέρον (π.χ. υποθήκη) επί του τίτλου αυτού σε άλλον καλόπιστο αποκτώντα και ο δεύτερος καλόπιστος εγγράψει τον δικό του τίτλο ή συμφέρον, ο τίτλος ή το συμφέρον δεν μπορεί να προσβληθεί πλέον, επομένως η μόνη θεραπεία αυτού που έχει υποστεί απώλεια από την πλαστογραφία ή ζημιά είναι η αποζημίωση. Υπάρχει, κάπου, εξαίρεση όταν ο καλόπιστος τρίτος είχε περιθώριο να αποφύγει τη ζημιά, επομένως το Δικαστήριο κρίνει, επί του όλου, ποιος θα πρέπει να υποστεί την οικονομική ζημιά της απάτης, μεταξύ των δύο. Βασικά, πρόκειται για προσέγγιση που ομοιάζει, κατά βάση, στη ρύθμιση του δικού μας άρθρου 50 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, τουλάχιστον ως προς την εμμεσότητα (τον δεύτερο βαθμό καλοπιστίας), με τη διαφορά ότι ο δικός μας νόμος προστατεύει μόνο τον καλόπιστο υπερθεματιστή / αγοραστή μέσω της διαδικασίας του δημόσιου πλειστηριασμού και όχι τον κάθε επόμενο καλόπιστο δεύτερο με περιθώριο δικαστικής εκτίμησης (και εάν, φυσικά, δεν μεσολαβήσουν εδώ προσωρινά διατάγματα που να παρεμποδίζουν την εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου, που συνηθίζονται και μάλιστα δίνονται και με μεγάλη ευκολία από τα δικαστήρια μας), ενώ στο σύστημα Torrens είναι σαν να προκαλείται μια εξυγίανση του τίτλου με τη μεσολάβηση δύο καλόπιστων πράξεων (δύο σκαλοπάτια καλοπιστίας), πράξεις που γίνονται και με αμεσότητα, ώστε το δίκαιο να μην είναι πλέον υπέρ της αποκήρυξης των πράξεων αυτών για την ικανοποίηση κάποιου προηγούμενου ιδιοκτήτη που υπέστη απώλεια και ανήκει στην «ιστορία» του ακινήτου. Υπό το δόγμα DII (που ισχύει σε ορισμένες περιοχές του συστήματος Torrens, αντί του DDI) ακόμα καλύτερα, ο καλόπιστος αγοραστής που εγγράφει πλαστογραφημένο τίτλο, δεν μπορεί να τον χάσει εάν αυτός αποδειχθεί ότι πλαστογραφήθηκε (είναι άμεση η προστασία του), αλλά και πάλι η μόνη θεραπεία του προσώπου που υπόκειται απώλεια ακινήτου, ζημιά, είναι η αποζημίωσή του από τον πλαστογράφο.

Με τούτη τη λογική «Torrens», δεν διαιωνίζεται το άδικο του καθενός ξεχωριστά, στη βάση ενός ίδιου γεγονότος: πλαστογραφία (ή οτιδήποτε άλλο). Αποφεύγονται οι μεθοδεύσεις. Στο δικό μας σύστημα, θα ήταν πολύ πιο πιθανή μια ερμηνεία τύπου ότι η μεταβίβαση με πλαστό τίτλο δεν μεταβιβάζει το ουσιαστικό δικαίωμα κυριότητας (equitable title) (που δεν έχει ο δικαιοπάροχος), αλλά μόνον τον νομικό τίτλο (legal title), άρα η επανόρθωση αφορά καταρχάς στην επανασύνδεση του νόμιμου τίτλου με το ουσιαστικό δικαίωμα, κάπως στα χνάρια της Fitzwilliam v Richall Holdings Services Ltd [2013 EWHC 86 (Ch) ή και άλλων ή και συναφώς προς τα άρθρα 4 παρ. 3 και 7 εδ. β’ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 (σε σχέση με την έννοια του κυρίου και όπου και όταν μπορεί να μην συνιστά τον «εγγεγραμμένο κύριο» που είναι καταχωρισμένος στο Κτηματολόγιο). Έτσι λειτουργεί, γενικά, η όλη λογική στη βάση των «title deeds». Ο καλόπιστος τρίτος θα έμενε, σε κάθε περίπτωση, και με κάθε προσέγγιση, εκτεθειμένος, προσπαθώντας να αποζημιωθεί (αδιάφορα από την πιθανή ποινική αντιμετώπιση οποιουδήποτε), χωρίς να είναι δεδομένο και άμεσο αυτό το αποτέλεσμα, χωρίς να του πει και κάποιος, αν μη τι άλλο, συγγνώμη.

Advertisements

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.