ΕΔΔΑ: Ιδιωτική μίσθωση και έξωση από ενυπόθηκο πιστωτή

Το ΕΔΔΑ έκρινε ως απαράδεκτη τη F.J.M. v. the United Kingdom (αίτηση αρ. 76202/16), επαναλαμβάνοντας τη διαφορετική νομική αντιμετώπιση ανάμεσα στην ιδιωτική σχέση ιδιοκτήτη-μισθωτή και τη δημόσια σχέση ιδιοκτήτη-μισθωτή, συνακόλουθα αποκλείοντας στον μισθωτή της ιδιωτικής σχέσης να ασκήσει δικαίωμα έναντι σε διάταγμα ανάκτησης κατοχής του ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο πιστωτή.

Η υπόθεση αφορούσε στο διάταγμα έξωσης που εξασφάλισε ο ενυπόθηκος πιστωτής (δια των παραληπτών πιο διόρισε) εναντίον της προσφεύγουσας, ενοικιάστριας με προβλήματα ψυχικής υγείας, για να θέσει τέρμα στην από μέρους της κατοχή του ενυπόθηκου ακινήτου, μετά που οι ιδιοκτήτες του ενυπόθηκου ακινήτου, γονείς της προσφεύγουσας, στους οποίους η τελευταία κατέβαλλε ενοίκιο, είχαν καθυστερήσει τις δόσεις του ενυπόθηκου δανείου τους, με αποτέλεσμα ο ενυπόθηκος πιστωτής να κάνει χρήση της εξασφάλισής του. Ειδικότερα, ο ενυπόθηκος πιστωτής, ασκώντας τα δικαιώματά του με βάση την υποθήκη, είχε διορίσει παραλήπτη του ακινήτου, ο οποίος αρχικά παραλάμβανε το ενοίκιο από την προσφεύγουσα, η οποία, όμως, με τη σειρά της καθυστέρησε την πληρωμή ενοικίων. Τότε ο ενυπόθηκος πιστωτής, δια του παραλήπτη, απέστειλε τις προβλεπόμενες από τον νόμο ειδοποιήσεις έξωσης και άσκησε αγωγή έξωσης, στο πλαίσιο της οποίας εξασφάλιση διάταγμα έξωσης ή άλλως πώς παράδοσης της κατοχής του ενυπόθηκου ακινήτου. Η προσφεύγουσα είχε βασιστεί στο άρθρο 8 της ΕΣΔΑ (δικαίωμα σεβασμού στην ιδιωτική και οικογενειακή ζωή που περιλαμβάνει και το δικαίωμα στην οίκηση) και ισχυρίζονταν αποτυχία των βρετανικών δικαστηρίων να προβούν σε εξισορρόπηση, αφενός του δικαιώματός της να κατοικεί στο σπίτι της και του δικαιώματος του ενυπόθηκου πιστωτή να πληρωθεί.

Σημειώνεται ότι η προσφεύγουσα, στο πλαίσιο των εγχώριων διαδικασιών, ως παρίστατο δικαστικά, είχε αμφισβητήσει και το δικαίωμα του ενυπόθηκου πιστωτή, δια του παραλήπτη, να ενεργοποιήσει τη διαδικασία έξωσης αποστέλλοντας τις προβλεπόμενες, από την Housing Act 1988, ειδοποιήσεις, προσπάθεια που απέτυχε, αφού το County Court είχε αποδεχθεί την ύπαρξη τέτοιας δυνατότητας, όπως και το Court of Appeal, αφού οι όροι της υποθήκευσης έδιναν  τη δυνατότητα. Σε σχέση με το θέμα της εφαρμογής του άρθρου 8 της ΕΣΔΑ, αναφορικά με το οποίο η προσφεύγουσα αξίωνε εξισορρόπηση, έχοντας προβληματίσει ιδιαίτερα τα δικαστήρια, λόγω της κατάστασής της και του δράματος που συνόδευε τις συνθήκες έξωσής της, και πάλι, δεν μπορούσε να μην εφαρμοστεί ο νόμος στην περίπτωσή της και να μην υποστεί η ίδια έξωση, στη βάση της αρχής της αναλογικότητας, η οποία δεν εφαρμόζεται στην ιδιωτική σχέση όπου το ένα συμβαλλόμενο μέρος ασκεί συμβατικό και νόμιμα ρυθμιζόμενο δικαίωμα. Μα και να εφαρμόζονταν η αρχή της αναλογικότητας, είχε αναφέρει το Court of Appeal, διαφωνόντας στο σημείο με το County Court, και πάλι θα εκδίδονταν το διάταγμα ανάκτησης, και λόγοι όπως το ουδιώδες της παράβασης (ύψος καθυστερήσεων), δεν θα είχαν κάποια επίδραση στη δυνατότητα. Βλέποντας καθαρά το δικαίωμα του ιδιοκτήτη, κατ’ επέκταση του ενυπόθηκου πιστωτή, που ασκεί δικαίωμα για να αποτρέψει δική του ζημιά, κι αν ακόμα η προσφεύγουσα είχε προσκομίσει ιατρική μαρτυρία για τη ψυχική βλάβη που θα είχε υποστεί από τη μετακόμισή της, θα όφειλαν, οι οικείοι της, να της παρασταθούν για την αποτρέψουν, εφόσον η ψυχοπνευματική υγεία του κατόχου δεν συνιστά λόγο μη άσκησης του δικαιώματος του ιδιοκτήτη / ενυπόθηκου πιστωτή και μη εφαρμογής του νόμου. Εξάλλου, όπως ανέφερε το Court of Appeal, η συμβατότητα της Housing Act 1988 με το άρθρο 8 της ΕΣΔΑ είχε εξεταστεί στην Poplar Housing and Regeneration Community Association Ltd v Donoghue [2001] EWCA Civ 595. Η προσφεύγουσα, στο Supreme Court, είχε προσπαθήσει να θέσει το θέμα στη βάση του ότι αυτός που εκδίδει το διάταγμα έξωσης είναι το Δικαστήριο, που είναι δημόσια αρχή, και άρα εφαρμόζει την αρχή της αναλογικότητας, προσπάθεια που απέτυχε.

Το ΕΔΔΑ ανέφερε πως, η απώλεια της κατοικίας, η έξωση, θωρείται ίσως η πιο ακραία παρέμβαση στο δικαίωμα κατοικίας, που υπό κανονικές συνθήκες προϋποθέτει το ζύγισμα και την εξισορρόπηση μεταξύ των συγκρουόμενων δικαιωμάτων. Οι συναφείς αρχές είχαν δομηθεί μέσα από υποθέσεις παροχής φιλοξενίας σε καταλύμματα ιδιοκτησίας του δημοσίου ή κοινωνικών οργανισμών[1] ή σε περιπτώσεις πώλησης μέσω του δικαστηρίου για πληρωμή των πιστωτών[2], κ.λπ. Παρά και το ότι η προσπάθεια της Brežec v. Croatia, αρ. 7177/10, οι περιστάσεις της οποίας επίσης ήταν διαφορετικές, θα μπορούσε να εκληφθεί ότι ήταν η επέκταση των αρχών αυτών και στις περιπτώσεις των ιδιωτικών μισθώσεων, προέκυψε η Vrzić v. Croatia (αίτηση αρ. 43777/13), που ξεκαθάρισε το τοπίο. Ότι υπάρχει διαφορά ανάμεσα στην ιδιωτική ιδιοκτησία και τη δημόσια ιδιοκτησία. Στη Vrzić το ενυπόθηκο ακίνητο που χρησιμοποιούνταν από τους ιδιοκτήτες είχε πωληθεί σε δημόσιο πλειστηριασμό και είχε διαταχθεί από το Δικαστήριο η παράδοσή του από τους κατόχους του, οι οποίοι είχαν επίσης παραπονεθεί με βάση το άρθρο 8 της ΕΣΔΑ, ότι οι κανόνες αναγκαστικής εκτέλεσης σε σχέση με το ενυπόθηκο ακίνητο δεν επέτρεπαν στα δικαστήρια να προβούν σε έλεγχο της αναλογικότητας και ανάλογη στάθμιση. Κατά τον κανόνα που για πρώτη φορά έθεσε η Vrzić, και επέκτεινε, υιοθετώντας, στην υπό αναφορά υπόθεση, όταν η αξίωση ανάκτησης της κατοχής προέρχεται από ιδιώτη, η εξισορρόπηση των ιδιωτικών δικαιωμάτων μπορεί να συνιστά αντικείμενο της εγχώριας νομοθεσίας, και δεν είναι απαραίτητο, για ένα ανεξάρτητο σώμα, να εξισορροπεί αυτά τα δικαιώματα, όταν αξιολογεί την απαίτηση ανάκτησης. Στην προκειμένη περίπτωση, η εγχώρια νομοθεσία έλαβε υπόψη τα αντικρουόμενα συμφέροντα, αλλά και ο ενυπόθηκος πιστωτής και η προσφεύγουσα (ως ενοικιαστής του ιδιοκτήτη) δεσμεύονταν από σύμβαση που καθόριζε τα εκατέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις. Εάν επιτρέπονταν στον ιδιώτη ενοικιαστή να απαιτεί από ανεξάρτητο σώμα εξισορρόπηση δικαιωμάτων πριν από την έκδοση διατάγματος ανάκτησης, η επίδραση που θα δημιουργούνταν στον τομέα των ιδιωτικών μισθώσεων θα ήταν ιδιαίτερα ζημιογόνα.

Το ΕΔΔΑ, εφαρμόζοντας τον κανόνα της Vrzić, παρόλη τη συμπάθεια που εξέφρασε στην περίπτωση της προσφεύγουσας, συμφώνησε τελικά με το Supreme Court του Ηνωμένου Βασιλείου, ότι η βάση της αξίωσης για ανάκτηση της κατοχής είναι η συμφωνία στην οποία τα συμβαλλόμενα μέρη εισήλθαν οικειοθελώς, και σχετικά με την οποία ο νόμος προβλέπει πώς εκτελείται (ενυπόθηκη εξασφάλιση), λαμβάνοντας υπόψη τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συμβαλλόμενων μερών. Εάν τα εγχώρια δικαστήρια είχαν τη δυνατότητα να υπερσκελίσουν την ισορροπία που ο ίδιος ο νομοθέτης έθεσε, η ΕΣΔΑ θα καθίστατο άμεσα εκτελεστή ανάμεσα σε ιδιώτες ώστε ή και με σκοπό να αλλοιώνει το περιεχόμενο των συμβατικών δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που τα μέρη οικειοθελώς ανέλαβαν, μεταξύ άλλων και εν γνώσει των περιστάσεων υπό τις οποίες θα μπορούσε να τερματιστεί το δικαίωμα κατοχής σε μια σύμβαση όπως η υπό εξέταση. Κατά συνέπεια, θα δημιουργούσε συμβατική αβεβαιότητα και ανασφάλεια όπως και όσον αφορά την εφαρμογή του οικείου νόμου.

Παρόλη τη χρησιμότητα κι αυτής της υπόθεσης, δεν πρέπει να διαφεύγει της προσοχής ότι ο τερματισμός της μίσθωσης ή της κατοχής και η έκδοση διατάγματος παράδοσης/έξωσης θα πρέπει να γίνονται με τα νόμιμα μέσα. Σε αντίθεση με το παράδειγμα του Ηνωμένου Βασιλείου, όπου αναφέρεται σε αυτή την υπόθεση, στην Κυπριακή πρακτική οι ενυπόθηκοι πιστωτές δεν διορίζουν παραλήπτες με βάση τους ενυπόθηκους τίτλους τους, αν και δικαιούνται να το πράξουν. Ούτε εισέρχονται σε συμφωνίες ενοικίασης με τους υφιστάμενους κατόχους, ώστε παράβασή τους να ενεργοποιεί το δικαίωμα τερματισμού και έξωσης, ιδίως όταν πρόκειται για μισθώσεις που οι ίδιοι δεν ενέκριναν και απαγορεύονταν με βάση τους όρους υποθήκευσης. Αυτό που φαίνεται να προκύπτει σημαντικά είναι ότι δεν έχει δικαίωμα οίκησης ο μισθωτής σε ιδιωτική σχέση μίσθωσης έναντι στον ιδιοκτήτη/ενυπόθηκο πιστωτή τέτοιο που να του επιτρέπει να αξιώνει εφαρμογή της αρχής της αναλογικότητας όταν ο ιδιοκτήτης/ενυπόθηκος πιστωτής εκτελεί και ασκεί το δικαίωμά του να λάβει το ακίνητο, νοουμένου ότι ασκεί συμβατικό δικαίωμα και εφαρμόζει τον νόμο. Δεν είναι άλλως πώς εφικτό, ο ιδιώτης μισθωτής, με χρήση του άρθρου 8 της ΕΣΔΑ, να παρεμποδίζει την άσκηση των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη/ενυπόθηκου πιστωτή.

Όπως δρολογούνται νομικά τα πράγματα, προτιμότερο είναι μισθωτές/κάτοχοι ενυπόθηκων ακινήτων, να παραδίδουν την κατοχή στον ιδιοκτήτη/ενυπόθηκο πιστωτή, αναζητώντας έγκαιρα και ανώδυνα να επιλύσουν το πρόβλημα στέγασής τους (που αυτό που είναι που προκύπτει επειγόντως) και να εισέλθουν το συντομότερο δυνατόν σε ένα καθεστώς ασφάλειας, αντί, κουβαλώντας φρούδες ελπίδες που φορτώθηκαν, να επιχειρούν να υπεραμυνθούν κάποιου δικαιώματός τους να εξακολουθούν να κατέχουν την περιουσία/ενυπόθηκη περιουσία.

Το ΕΔΔΑ, να τονιστεί, δεν απασχόλησαν ούτε θέματα μόνης ή πρώτης κατοικίας ούτε ασθένειες κ.λπ., περισσότερο από το να του επιτρέψουν απλά έκφραση συμπάθειας, αλλά, κατά τα λοιπά, ο νόμος είναι νόμος.


 [1] Connors v. the United Kingdom, αρ. 66746/01, Stanková v. Slovakia, αρ. 7205/02, Ćosić v. Croatia, αρ. 28261/06, Paulić v. Croatia, αρ. 3572/06, Orlić v. Croatia, αρ. 48833/07, Buckland v. the United Kingdom, αρ. 40060/08, Pinnock and Walker v. the United Kingdom (Δεκ.), αρ. 31673/11, Yevgeniy Zakharov v. Russia, αρ. 66610/10, Shvidkiye v. Russia, αρ. 69820/10, Panyushkiny v. Russia, αρ. 47056/11, κ.α.

[2] Zehentner v. Austria, αρ. 20082/02, Rousk v. Sweden, αρ. 27183/04.

Advertisements

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.