Η ανάγκη για ένα σύγχρονο Κτηματολόγιο

Διαβάζοντας την Kopytok v. Russia (αρ. 48812/09), όπου το ΕΔΔΑ διαπίστωσε παράβαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ (δικαίωμα στην ιδιοκτησία) λόγω απόκτησης ακινήτου το οποίο ήταν επιβαρυμένο με δικαιώματα χρήσης που δεν φαίνονταν στο Κτηματολόγιο, στο υφιστάμενο σύστημα εγγραφής, δόθηκε αφορμή για αναφορά σε μια άλλη εγχώρια κρίση, που υφίσταται από καιρό, και αφορά στον τρόπο διαχείρισης της γης από το Κράτος μέσω του υφιστάμενου συστήματος του Κτηματολογίου. Τούτη η αφορμή, σε συνάρτηση με το γεγονός ότι έχουν καταστεί αντιληπτές διάφορες ενδιαφέρουσες μορφές δυνητικής απάτης με τη χρήση του εν λόγω συστήματος.

Το DS και το TS

Το “Deeds System” (“DS”) συνιστά έναν τρόπο διαχείρισης της γης από το Κράτος, όπου όλες οι βασικές και αναγνωρισμένες στο δίκαιο νομικές πράξεις, τα νομικά μέσα (instruments), που σχετίζονται με την ακίνητη ιδιοκτησία, εισάγονται, αριθμούνται, αρχειοθετούνται και καταγράφονται σε ένα κυβερνητικό δημόσιο αρχείο, που μπορεί να λέγεται Κτηματολόγιο, το οποίο ουσιαστικά δίνει πληροφόρηση σε σχέση με τις νομικές πράξεις που έγιναν, και μπορεί να λειτουργεί ως απόδειξη ότι αυτές έγιναν και όσον αφορά τη σειρά προτεραιότητάς τους. Το ίδιο, Αγγλικής προέλευσης, είχε δημιουργηθεί, ιστορικά, για να διευκολύνει τη μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις ανάγκες σε δεδομένο τόπο και χρόνο. Μέσω της Αγγλοκρατίας, το DS έχει χρησιμοποιηθεί στις αγγλικές αποικίες και χρησιμοποιείται ακόμα σε ελάχιστες δικαιοδοσίες του κοινού δικαίου, ενώ σε άλλες, ίσως στις περισσότερες, έχει πλέον αντικατασταθεί από το σύστημα Torrens (“TS”).

Συνιστά βασική αρχή του DS ότι οι εγγεγραμμένοι τίτλοι/μέσα λαμβάνουν προτεραιότητα έναντι των μην εγγεγραμμένων ή των μεταγενέστερων. Με αυτή τη σύλληψη δεν επηρεάζεται η νομική εκτελεστότητα οποιουδήποτε τίτλου, αλλά καθορίζεται η σειρά προτεραιότητας με αναφορά στην ημερομηνία εγγραφής και όχι σε οποιαδήποτε άλλη ημερομηνία. Η εγγραφή κατά κανόνα δεν αποδίδει από μόνη της επιπλέον πλεονέκτημα, ως η πραγματική ένωση του δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας με τον τίτλο. Ακόμα κι αν η εγγραφή μπορεί να χρησιμοποιείται ως όρος ή δικονομική προϋπόθεση αποδοχής εντός δικαιώματος επί του πράγματος, η ίδια δεν συνιστά απόδειξη της εγκυρότητας της νομικής πράξης στην οποία αφορά.

Για να διαπιστωθεί η ιδιοκτησία στο DS, θα πρέπει, κανείς, να αναζητά κατά πόσον έχει αποκτηθεί τίτλος (title deed), την ιστορική αλυσίδα που οδηγεί στον συγκεκριμένο τίτλο, δηλαδή τη ρίζα του τίτλου, και κατά πόσον υπάρχουν ή δεν υπάρχουν εμπράγματα βάρη που δύνανται να βλάψουν τον τίτλο. Σε αντίθεση με το TS, στο DS, όπου το Κτηματολόγιο συνιστά απλά ένα κυβερνητικό αρχείο καταχώρισης των νομικών πράξεων που σχετίζονται με την ακίνητη ιδιοκτησία, αυτός που φαίνεται ως ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης δεν σημαίνει αναγκαστικά ότι έχει και έναν καλό τίτλο· έχει έναν τίτλο που μπορεί να αμφισβητηθεί ανά πάσα στιγμή. Συναφώς, σε μια αγοραπωλησία, ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης έχει χρέος να επιδεικνύει και να αποδεικνύει έναν καλό τίτλο. Πεδίο εγγενώς επικίνδυνο και για τους δικηγόρους που ασχολούνται με τις αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις ακινήτων. Με δεδομένο ότι το Κτηματολόγιο δεν παρέχει καταληκτική και ασφαλή πληροφόρηση, μπορούν πολύ εύκολα να δημιουργηθούν προβλήματα, ειδικότερα όταν η ακίνητη ιδιοκτησία είναι παλαιά ή υπάρχουν πολλά εμπράγματα βάρη ή και, όπως λέχθηκε σε άλλη αναφορά, ενώ μπορεί να υπάρχουν ακόμα «αδέσποτα» δικαιώματα εκεί έξω. Συνακόλουθα, τροφοδοτείται και το δικαστηριακό σύστημα με διαφορές, για να διαπιστωθούν δικαιώματα επί τίτλων, που είναι και χρονοβόρες και ακριβές.

Οι εγχώριες επιλογές

Εξαιτίας των κινδύνων του DS, στις ΗΠΑ, όπου ακόμα χρησιμοποιείται το DS, έχει αναπτυχθεί παράλληλα ο ασφαλιστικός κλάδος για την εξασφάλιση της απώλειας συνεπεία ελαττωματικού τίτλου. Κάποιες άλλες δικαιοδοσίες, επίσης, κατάφεραν να βελτιώσουν το DS τους, που διατήρησαν, όπως η Νότιος Αφρική ή η Ολλανδία. Λόγω της δυσχέρειας του DS, ειδικά για τον ιδιοκτήτη, στο Χονγκ Κόνγκ (όπου από το 2004 άρχισε επίσης μια σταδιακή μετάβαση στο TS) είχαν εισαχθεί ελαφρύνσεις, ότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη ανατρέχει 15 χρόνια πριν την αγοραπωλησία, και ο ιδιοκτήτης μπορεί να βασίζεται σε τεκμήριο ότι οι ενδείξεις του αρχείου πριν από 15 χρόνια είναι αληθείς και δεν αναμένεται να αλλάξουν. Παρόμοιες ελαφρύνσεις είχαν εισαχθεί κι αλλού, μέχρι τελικά να γίνει η μετάβαση στο TS. Η τάση, γενικά, δεν είναι η βελτίωση του DS, αλλά η μετάβαση σε ένα καλύτερο σύστημα, κι αυτή η τάση παρουσιάστηκε και σε δικαιοδοσίες όπου θα μπορούσε να υπάρχει ένα βελτιωμένο DS, όπως η Σκωτία ή το Χονγκ Κόνγκ, που προαναφέρθηκε . Μεταξύ άλλων, η Αυστραλία, η Ιρλανδία και μεγάλο μέρος του Καναδά μετέβηκαν αναγκαστικά στο TS για να αντιμετωπίσουν τα πολλαπλά προβλήματα του DS (π.χ. καθυστερήσεις, κόστος λειτουργίας, ανασφάλεια, κ.λπ.). Η ηλεκτρονική εποχή, αλήθεια, μπορεί να ευνοεί περισσότερο τέτοια μετάβαση πια ή ακόμα και βελτίωση του ίδιου του TS.

Στην Κύπρο επιχειρήθηκαν διάφορες άλλες νομικές αλχημείες, όταν το DS έδειξε τα αγκάθια του, βασικά εμποδίζοντας την ανάπτυξη της ακίνητης ιδιοκτησίας (γης, οικοπέδων), η οποία, με τη σειρά της, είχε ταχύτητα ιλιγγιώδη από ένα σημείο και μετά. Αρχικά με το να καταστεί το πωλητήριο συμβόλαιο, η υποσχετική σύμβαση, σε δυνητικά κι έπειτα σε υποχρεωτικά εμπράγματο βάρος (δηλαδή ένα ακόμα instrument), έπειτα με την έμπνευση του νόμου για τους εγκλωβισμένους αγοραστές και την παράλληλη παρέμβαση στον θεσμό και το δίκαιο των υποθηκεύσεων. Νομικές αλχημείες που όχι μόνο δεν θα έλυναν κι ούτε θα λύσουν οποιοδήποτε πρόβλημα, αλλά ενισχύουν την όλη προβληματική του DS, μετατρέποντας και το ίδιο το Κτηματολόγιο τελικά σε πεδίο σώρευσης διαφορών σε σχέση με τους τίτλους, αλλά και προσεγγίζοντας διαχρονικά υφιστάμενες αρχές δικαίου με καθόλου ωφέλιμο ή έστω εξελικτικό τρόπο.

Γιατί το πωλητήριο έγγραφο, ως εμπράγματο βάρος, όπως αναγνωρίστηκε στο Κυπριακό δίκαιο εφόσον μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο, δεν έχει τα ίδια χαρακτηριστικά και κατ’ επέκταση επίδραση με άλλα εμπράγματα βάρη (π.χ. υποθήκη, εγγραφή δικαστικής απόφασης). Μπορεί η όλη σκέψη να ήταν ότι ο αγοραστής, που κατέβαλε το τίμημα πώλησης, καθίσταται πιστωτής του πωλητή, επομένως θα πρέπει να εξασφαλίζει το δικό του χρέος με έναν εύκολο τρόπο (και άρα το χρέος αυτό εξασφαλίζει η εγγραφή πωλητηρίου), όμως, το ίδιο, λειτουργικά, έχει την έννοια της διάθεσης της κυριότητας, την ενέχει σε πραγματικό χρόνο και με αναφορά σε όλα τα επιμέρους στοιχεία της, ασχέτως της εκκρεμότητας της μεταβίβασης και του τίτλου, άρα διασπά και τελικά καταργεί την ίδια την αρχή της προτεραιότητας που υφίσταται και είναι σημαντική στο DS, με το να εισάγει, στην αλυσίδα εμπραγμάτων βαρών, μια τέτοια νομική πράξη ως τέτοιο εμπράγματο βάρος, φύσει διαφορετικό, ανταγωνιστικό όλων των υπολοίπων.

Γιατί ο αγοραστής, που λαμβάνει την κατοχή του πράγματος και το χρησιμοποιεί, χωρίς αυτή η χρήση να καταχωρίζεται ξεχωριστά (όπως το ζήτημα απασχόλησε και την Kopytok) με την κατατεθειμένη του σύμβαση πώλησης, δεν επιδιώκει εκτέλεση της εξασφάλισής του δια πληρωμής του τιμήματος πώλησης (π.χ. από τον ιδιοκτήτη ή άλλο πιστωτή που εκτελεί κατά προτεραιότητα), δεν μπαίνει απλά στη σειρά (εάν αξίζει να μπει) για είσπραξη χρέους, αλλά για να λάβει τον τίτλο που ουσιαστικά απέκτησε και του ανήκει. Από την άλλη, η μεταγραφή του πωλητηρίου συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, βαπτισμένη νομικά «εμπράγματο βάρος», δεν συντελεί η ίδια την εμπράγματη δικαιοπραξία, δηλαδή τη μεταβίβαση της κυριότητας, εφόσον γι’ αυτήν χρειάζεται, σε αυτό το νομικό σύστημα, η μεταβίβαση του τίτλου. Θα μπορούσε, όμως, να λεχθεί και ότι συντελέστηκε και η μεταβίβαση της κυριότητας (το εμπράγματο σκέλος) από αυτή τη μεταγραφή του πωλητηρίου συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, υπό την αναβλητική αίρεση και της μεταγραφής του τίτλου, ασχέτως εάν ο αγοραστής (δικαιούχος σε εγγραφή του τίτλου) μπορεί να αποσύρει την κατάθεση του πωλητηρίου συμβολαίου του από το Κτηματολόγιο οποτεδήποτε επιθυμεί ή και να το ακυρώσει (η ακύρωση αφορά πρόσθετα στην ενοχική δικαιοπραξία) διατηρώντας ανέπαφη την υπόλοιπη κατάσταση της ακίνητης ιδιοκτησίας, κι ασχέτως εάν η τροπή του εγγεγραμμένου πωλητηρίου συμβολαίου σε τίτλο περιέχει κι άλλες αναβλητικές αιρέσεις (π.χ. εξόφληση τιμήματος πώλησης, πλήρωση μεταβιβαστικών τελών). Ακόμα κι αν στο DS οτιδήποτε καταχωρείται επί του τίτλου δεν συνιστά οτιδήποτε άλλο από αυτό που είναι, δεν συνιστά τίτλο (ουσιαστικά ή τυπικά), παρά μια νομική πράξη σε σχέση με τον τίτλο, η νομική πράξη της πώλησης του ακινήτου σε άλλο πρόσωπο σημαίνει διάθεση όλων των στοιχείων της κυριότητας του και ως τέτοια τείνει να εξουδετερώνει τη δυνατότητα εκτέλεσης των άλλων νομικών πράξεων σε σχέση με το ακίνητο, που την απαγορεύουν ακριβώς για να διατηρήσουν την εκτελεστότητά τους.

Σε νομικό επίπεδο, όμως, διατηρώντας το εγγεγραμμένο πωλητήριο συμβόλαιο σε επίπεδο προσδοκίας δικαιώματος μόνον, ίδια με την προσδοκία δικαιώματος που έχει ο εμπραγμάτως εξασφαλισμένος πιστωτής, για να αντιμετωπιστεί η διαχρονική αδυναμία άμεσης έκδοσης ξεχωριστών πιστοποιητικών εγγραφής (τίτλων) για τα πωλούμενα ακίνητα, ενέχει κινδύνους που απορρέουν τόσο από την πολυετή ανοιχτή, μη εκτελεσμένη, σύμβαση, όσο και τέτοιους που έχουν να κάνουν με το πράγμα, όταν προηγείται ή προκύπτει άλλος δικαιούχος που τελικά εκτελεί κατά προτεραιότητα. Η συσχέτιση ή ο δεσμός του δικαιούχου του πωλητηρίου συμβολαίου με το πράγμα δεν είναι (μόνον) αξίας αλλά (και) ουσίας, επομένως μπορεί να μην αισθάνεται μόνον περιουσιακή απώλεια αλλά και παρέμβαση στην κατοικία του ή στην ιδιωτική του ζωή. «Εγκλωβισμός», όμως, υφίσταται και για τους υπόλοιπους δικαιούχους, κατόχους εμπραγμάτων βαρών, με την επίτρεψη εγγραφής επί του ακινήτου, ως εμπράγματο βάρος, συμφωνιών πώλησης του ακινήτου, χωρίς ενημέρωσή τους, ακόμα κι αν ο νόμος ή οι συμβάσεις που διέπουν τα δικά τους βάρη απαγορεύουν και προϋποθέτουν τη μη διάθεση της κυριότητας ή και οποιωνδήποτε στοιχείων της από τον εγγεγραμμένο κύριο (οφειλέτη) αλλού, χωρίς το άλλο πρόσωπο να καθίσταται ο ίδιος οφειλέτης.

Γιατί δεν θα ήταν και καθόλου αβάσιμο να υιοθετηθεί κάποια νομική προσέγγιση ότι ο «πιστωτής» που καταχωρεί πωλητήριο έγγραφο ενώ υπάρχουν προγενέστερα εμπράγματη βάρη που γνωρίζει, λαμβάνει ο ίδιος τη θέση του οφειλέτη των χρεών του συγκεκριμένου πράγματος, ότι μαζί με την κυριότητα του πράγματος αναλαμβάνει και τις εμπράγματες υποχρεώσεις που αναγκαστικά συνοδεύουν το πράγμα. Τέτοια θα ήταν, μάλλον, η προσδοκία των λοιπών πιστωτών προκειμένου να γίνεται νομικά ανεκτή η διάθεση της κυριότητας του ακινήτου που τους εξασφαλίζει, ήτοι η από μέρους του δικαιούχου σε εγγραφή εξάλειψη των προγενέστερων χρεών προκειμένου να μπορεί να λάβει και τίτλο, διαφορετικά δυνατότητα οποιουδήποτε εξ αυτών να κινήσει τις προβλεπόμενες διαδικασίες για να λάβει ο ίδιος τίτλο. Εφόσον είναι προγενέστερος, μη αποζημιώνοντας τον μεταγενέστερο εξασφαλισμένο αγοραστή/πιστωτή και μάλιστα επιχειρώντας και την έξωσή του, για να μπορέσει να επωφεληθεί πλήρως της κυριότητας του πράγματος.

Ωστόσο, ο νόμος για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές», δηλαδή η νομοθετημένη δυνατότητα του όποιου κατόχου τέτοιου εμπραγμάτου βάρους εγγεγραμμένου πωλητηρίου συμβολαίου, με απλοποιημένες διαδικασίες, να παραγκωνίζει άλλα εμπράγματα βάρη για να επωφελείται ο ίδιος, ήταν μια παρέμβαση εντελώς εξωνομική, ενάντια και στο DS, αλλά και σε βασικές έννοιες δικαίου, εμπραγμάτου δικαίου. Παράλληλα, ενδεικτική της αδυναμίας του DS να επιλύσει τα προβλήματα αλλά και του Κράτους να εγχειρήσει ένα πλαίσιο ομαλής μετάβασης σε ένα καταλληλότερο σύστημα διαχείρισης της ακίνητης ιδιοκτησίας, όπου, κατά τέτοια μετάβαση, θα τηρηθούν τουλάχιστον οι απαραίτητες λεπτές ισορροπίες και αναλογίες. Η έλλειψη ενός τέτοιου συστήματος μετάβασης ή έστω συγκεκριμένου πλάνου, και όπως κατάντησε πλέον να είναι το σύστημα του Κτηματολογίου, δημιουργεί το ερωτηματικό: Σε τι χρησιμεύει; Ερωτηματικό συναφές με το γεγονός ότι εκεί όπου έγινε η μετάβαση στο TS, τέθηκαν πρώτα οι αρχές που πρέπει να διέπουν ένα Κτηματολόγιο στη σύγχρονη εποχή. Τι πρέπει να εξυπηρετεί ένα σύγχρονο Κτηματολόγιο; Ποιες σύγχρονες ανάγκες;

Η επιδείνωση, το φλερτ με την ποινική ευθύνη και η οδύνη των ανθρωπίνων δικαιωμάτων

Το ίδιο το DS ενθαρρύνει και διαφόρων ειδών απάτες, πόσω μάλλον σε συνάρτηση με την έννοια του «εγκλωβισμένου αγοραστή» και τον μηχανισμό απεγκλωβισμού του. Αυτές ήταν και η αφορμή της αναφοράς αυτής. Ήδη έγινε αναφορά και παλαιότερα σε ένα είδος εξαπάτησης, τύπου «mortgage fraud». Είναι, όμως, κι άλλες που έχουν προκύψει ως εξής (αλλοιωμένα στοιχεία):

(1)Υπάρχουν υποθήκες του 2008 που παραχώρησε φερόμενος ως ιδιοκτήτης σε άλλο πρόσωπο, Τράπεζα, από την οποία έλαβε σειρά πιστώσεις, εκατομμυρίων. Κατά τον τότε έλεγχο στο Κτηματολόγιο, το 2008, δεν υπήρχαν ενδείξεις ότι ο τίτλος του δεν είναι καλός και ότι δεν μπορεί να υποθηκευτεί· επομένως, υποθηκεύτηκε ο τίτλος και ο πιστωτής προσδοκούσε να ικανοποιηθεί από το πράγμα κατά προτεραιότητα, σε περίπτωση αθέτησης των υποχρεώσεων του οφειλέτη. Όταν τα δάνεια έγιναν μη εξυπηρετούμενα, όταν έπρεπε να επιστρέψει τα χρήματα που έλαβε και ο εξασφαλισμένος πιστωτής κίνησε να ικανοποιηθεί από το πράγμα, εμφάνισε, ξαφνικά, το 2018, προχρονολογημένα ή απλά παλαιότερα των υποθηκών πωλητήρια συμβόλαια (της δεκαετίας του 90’), είτε πραγματικά για τα οποία έλαβε όντως χρήματα που δεν απέδωσε σε πιστωτή είτε εικονικά (σε παιδιά, συζύγους, αδελφούς) για τα οποία δεν έλαβε χρήματα και όπου απλά διέθεσε τα ακίνητα για να γλιτώσουν από τον πιστωτή, τα οποία δεν ήταν κατατεθειμένα αλλά κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο εκπρόθεσμα (το 2018), με διατάγματα Δικαστηρίων, για την εξασφάλιση των οποίων μάλιστα ουδεμία ειδοποίηση απαιτήθηκε διαδικαστικά προς τους κατόχους εμπράγματων βαρών. Οι εν λόγω αγοραστές σήμερα φέρονται ως «εγκλωβισμένοι αγοραστές» και ο ενυπόθηκος πιστωτής απλά χωρίς δυνατότητα ικανοποίησης, εάν απωλέσει την εμπράγματη εξασφάλισή του. Η πωλήτρια εταιρεία απλά τίθεται σε εκκαθάριση.

(2)Όπως δεν απαίτησαν τα Δικαστήρια ειδοποίηση προς τους επηρεαζόμενους κατόχους εμπράγματων βαρών, παρόλο που ένα πωλητήριο συμβόλαιο σημαίνει διάθεση του ακινήτου, έτσι και το Κτηματολόγιο, έχοντας απλά τον ρόλο του δημόσιου αρχείου και χωρίς να εγγυάται ορισμένες αρχές ή αξίες, κάθε φορά που κατατίθετο σε αυτό ένα πωλητήριο συμβόλαιο, απλά το δέχονταν, ως ένα ακόμα εμπράγματο βάρος (ένα ακόμα instrument) επειδή ακριβώς έτσι βαπτίστηκε στον νόμο η διάθεση του ακινήτου, με τον ίδιο τρόπο που δέχονταν μια μεταγενέστερη υποθήκη ή άλλο εμπράγματο βάρος, χωρίς οποιαδήποτε συγκατάθεση ή έγκριση του υφιστάμενου ενυπόθηκου πιστωτή (που ακόμα προσδοκούσε σε ικανοποίηση κατά προτεραιότητα), ακόμα κι αν στον ενυπόθηκο τίτλο, υπήρχαν ρήτρες απαγορευτικές της πώλησης ή διάθεσης του ακινήτου που με την εγγραφή της σύμβασης υποθήκευσης στο Κτηματολόγιο είχαν λάβει ή θα έπρεπε να ελάμβαναν εμπράγματη χροιά και ισχύ. Ή χωρίς οποιαδήποτε συγκατάθεση ή έγκριση του υφιστάμενου εκ δικαστικής απόφασης πιστωτή, ο οποίος ενέγραψε την απόφασή του επί του ακινήτου, εκτελώντας δικαστική απόφαση εναντίον του συγκεκριμένου ιδιοκτήτη. Όλοι αυτοί οι αγοραστές, σήμερα, φέρονται, λοιπόν, ως «εγκλωβισμένοι αγοραστές», παρόλο που, κατά την κατάθεση των δικών τους πωλητηρίων εγγράφων στο Κτηματολόγιο, διαδικαστικά, είχαν λάβει γνώση και αποδεχθεί την ύπαρξη προγενέστερων βαρών.

(3)Από την άλλη πλευρά ιδωμένα τα πράγματα, Τράπεζα παρείχε, το 2005, πιστώσεις εκατομμυρίων σε πωλήτρια εταιρεία, με εξασφάλιση επί του όλου τίτλου της, υποθήκη μέχρι συγκεκριμένου ποσού. Η πωλήτρια εταιρεία πώλησε τα επιμέρους ακίνητα το 2007, ενώ εκείνα ήταν υποθηκευμένα, χωρίς να λάβει χρήματα ο πιστωτής, προκειμένου να απαλλάξει από την υποθήκευση συγκεκριμένα μερίδια, που αντιστοιχούν στο πωληθέν ακίνητο, με την υπόσχεση ότι, μέχρι την έκδοση του ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής για το πωληθέν ακίνητο, θα εξοφλήσει τα προϋφιστάμενα βάρη που κατά τα λοιπά θα έπρεπε να εξοφλήσει ο αγοραστής προκειμένου να λάβει τίτλο. Με την ίδια υποθήκη του 2005, όμως, χωρίς η Τράπεζα είτε να ακυρώσει τα πωλητήρια έγγραφα, που σήμαιναν διάθεση της κυριότητας, είτε να λάβει έγκριση των κατόχων άλλων εμπραγμάτων βαρών και κυρίως των νέων ιδιοκτητών με βάση τα κατατεθειμένα πωλητήρια συμβόλαια, ενώ οι διευκολύνσεις του 2005 εξοφλήθηκαν με τη χορήγηση νέων διευκολύνσεων (επομένως θα έπρεπε να εξαλειφθούν), συμφώνησε όπως η υποθήκη του 2005 μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εξασφάλιση μελλοντικών χορηγήσεων και βασικά ότι εξασφαλίζει υποχρεώσεις της πωλήτριας εταιρείας μεταγενέστερες των πωλήσεων του 2007 (υποθήκευση εκ νέου ακινήτου που ήδη διατέθηκε και έμεινε απλά η εγγραφή).

Αυτά τα προβλήματα, και άλλα πολλά, για τα οποία θα έχουν σίγουρα δουλειά και οι δικηγόροι και τα δικαστήρια, είναι αποτέλεσμα του DS και των τρόπων με τον οποίο επέλεξε ο εγχώριος νομοθέτης να επιλύσει τα προβλήματά του, χωρίς ουσιαστικά να τα επιλύνει, αλλά να τα επιδεικνύει με τον χειρότερο τρόπο. Ελπίζοντας κάποια στιγμή ότι και αυτή η Κτηματολογική κρίση κάποτε θα αντιμετωπιστεί με σοβαρότητα, γιατί οι σημερινές απαιτήσεις από ένα σύστημα Κτηματολογίου είναι πολλές και με δεδομένη την κατοχύρωση του δικαιώματος στην ιδιοκτησία και τη συναφή νομολογία του ΕΔΔΑ, δεν επιτρέπεται η λειτουργία του χωρίς την παράλληλη διασφάλιση ενός κορμού αρχών λειτουργίας του. Ένας τέτοιος κορμός αρχών αποτέλεσε την απαρχή της Κτηματολογικής μεταρρύθμισης στις προαναφερόμενες χώρες, απαντώντας στο ερώτημα: Τι θέλουμε εμείς σήμερα από ένα σύστημα εγγραφής της γης, από ένα Κτηματολόγιο;

 

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.