Επίδοση και ανακοπή στον ιδιωτικό πλειστηριασμό: προβλήματα από την εμπλοκή του Δικαστηρίου και δυνατές νομοθετικές βελτιώσεις

Μεταξύ των τροποποιήσεων που επέφερε ο τροποποιητικός Νόμος 87(Ι)/2018 ήταν να προσπαθήσει να διευρύνει τους τρόπους επίδοσης των Ειδοποιήσεων εκποίησης που εκδίδονται στο πλαίσιο της διαδικασίας εκποίησης που γίνεται με βάση το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, μέσα από την ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 44ΙΕ. Σε αυτή την προσπάθεια, μεταξύ άλλων, προβλέφθηκε η δυνατότητα ιδιωτικής (δικαστικής) επίδοσης από δικαστικό επιδότη, σύμφωνα με τους Διαδικαστικούς Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας, και η δυνατότητα εμπλοκής του Δικαστηρίου για την έκδοση διατάγματος υποκατάστατης επίδοσης. Αυτό ήταν, κατά τη γνώμη μου, κάτι αχρείαστο, αλλά και δυνητικά προβληματικό. Έπειτα, σε συνάρτηση με τα θέματα επίδοσης, υπάρχουν και κάποιοι προβληματισμοί ως προς την έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου», που χρησιμοποιείται κοινά για τους σκοπούς της επίδοσης, αλλά και προκειμένου να παρέχει δικαίωμα ανακοπής  του πλειστηριασμού στον καθένα.

Σε σχέση με την επίδοση

Σύμφωνα με το ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ, «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό,  την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο. Η ιδιωτική επίδοση, όπως προνοείται, δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης. Νοείται ότι η επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δυνατόν να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό, διεθνή σύμβαση, νόμο, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό ισχύει στη Δημοκρατία. Νοείται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση που το πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται η ειδοποίηση ή η επικοινωνία είναι πρόσωπο το οποίο έχει δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα της πώλησης λόγω της εγγραφής στο κτηματικό μητρώο επί του ενυπόθηκου ακινήτου οποιουδήποτε εμπράγματου βάρους προς όφελός του, η εν λόγω ειδοποίηση αποστέλλεται στη διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο σχετικό Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο σε σχέση με το πρόσωπο αυτό και την οποία ο ενυπόθηκος δανειστής ή ο κάτοχος εμπράγματου βάρους δικαιούται να ζητήσει και να λάβει από το εν λόγω κτηματολογικό γραφείο.

Όπου ο παραλήπτης βρίσκεται εντός Κύπρου, θα πρέπει να εξαντληθούν πρώτα όλοι οι τρόποι «κανονικής επίδοσης» εντός Κύπρου για να μπορέσει να εκδοθεί από το Δικαστήριο διάταγμα για υποκατάστατη επίδοση (πέραν των άλλων προϋποθέσεων που αναγκαστικά πρέπει να συντρέχουν αναλογικά, ακόμα κι αν δεν συνάδουν όλες με τη συγκεκριμένη διαδικασία). Αναφορικά με την εξάντληση των κανονικών τρόπων επίδοσης, θα πρέπει:

(1) Να έχει σταλεί συστημένη επιστολή στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας του φυσικού προσώπου ή στη διεύθυνση του εγγεγραμμένου γραφείου του νομικού προσώπου στο οποίο η ειδοποίηση απευθύνεται και να μην έχει παραληφθεί (με δεδομένη την αναφορά σε παράδοση), και

(2) Να έχει σταλεί συστημένη επιστολή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και να μην έχει παραληφθεί, και

(3) Να έχει επιχειρηθεί ιδιωτική επίδοση σύμφωνα με τους Διαδικαστικούς Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας και να έχει αποτύχει.

Η πρόνοια ότι οι σχετικές Ειδοποιήσεις εκποίησης θα πρέπει να παραδοθούν είναι αναγκαία, εφόσον το ζητούμενο είναι ο παραλήπτης στον οποίον αφορούν να λάβει γνώση του σκοπούμενου πλειστηριασμού. Για να ισχυριστεί, κανείς, ότι απέτυχε η «κανονική επίδοση» (και θα πρέπει να γίνει υποκατάστατη επίδοση, με διάταγμα του Δικαστηρίου), θα πρέπει να έχει συλλέξει και να παρουσιάσει:

(1) Τα στοιχεία μη παράδοσης με συστημένο ταχυδρομείο (με χρήση του tracking system των ταχυδρομικών υπηρεσιών) τόσο στη διεύθυνση κατοικίας/εγγεγραμμένου γραφείου όσο και τα ίδια στη διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο Κτηματολόγιο·

(2) Τις ένορκες δηλώσεις του ιδιώτη επιδότη που να δείχνουν την ανεπιτυχή επίδοση.

Όταν ο παραλήπτης βρίσκεται εκτός Κύπρου, σε γνωστή διεύθυνση, καταρχάς δεν μπορεί να γίνει «κανονική επίδοση» με βάση το άρθρο 44ΙΕ, αλλά θα πρέπει να γίνει επίδοση εκτός Κύπρου. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να δει, ο ενυπόθηκος δανειστής, εάν ισχύει κάποια διμερής ή πολυμερής Συμφωνία μεταξύ των εμπλεκόμενων κρατών που να ρυθμίζει τα θέματα επίδοσης (π.χ. Σύμβαση της Χάγης) ή εάν ο λόγος γίνεται για κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ο Κανονισμός (ΕΕ) 1393/2007, και να δρομολογήσει την επίδοση των συγκεκριμένων εξωδικαστικών πράξεων, δηλαδή των Ειδοποιήσεων εκποίησης, μέσα από τα κανάλια που προβλέπουν αυτά τα κανονιστικά εργαλεία. Εκείνα είναι που συνιστούν τους «κανονικούς τρόπους επίδοσης». Δεν επιτρέπεται και δεν θεωρείται νομότυπη επίδοση, κατά τη γνώμη μου, η αποστολή με courier, των Ειδοποιήσεων εκοίησης, στη γνωστή διεύθυνση του παραλήπτη στο εξωτερικό, εάν δεν προβλέπεται στο εφαρμοζόμενο δίκαιο αυτή η δυνατότητα της απευθείας αποστολής με τέτοιο τρόπο στη χώρα προορισμού, και ασχέτως εάν τέτοια παράδοση καταφέρνει να φέρει σε γνώση του παραλήπτη τη διαδικασία. Στην έννοια του «εξωδικαστικού» ή «εξώδικου» εγγράφου περιλαμβάνεται, όπως έχει ερμηνευτεί, μεταξύ άλλων, και το έγγραφο που εκδίδεται από ιδιώτη και σχετίζεται με την άσκηση δικαιώματος, όχι μόνον αυτό που εκδίδεται ή πιστοποιείται από δημόσια αρχή [βλ. και Tecom Mican SL (C-223/14)]. Οι Ειδοποιήσεις εκποίησης εκδίδονται από ιδιώτη, αλλά βάσει νόμου, για να ασκηθεί δικαίωμα του ενυπόθηκου πιστωτή, και έχουν δραστικές έννομες συνέπειες, επομένως δεν αποστέλλονται όπως η ιδιωτική επιστολή συνήθους επικοινωνίας. Από την άλλη, η χρησιμοποίηση των μεθόδων διασυνοριακής επίδοσης είναι, αναμφίβολα, πολύ χρονοβόρα.

Όσον αφορά την επίδοση εξωδικαστικών πράξεων με βάση το εφαρμοζόμενο δίκαιο που πηγάζει από διακρατική Συμφωνία ή Κανονισμό, φρονώ, δεν χρειάζεται η παρεμβολή του εγχώριου Δικαστηρίου προκειμένου να εκδώσει «άδεια για επίδοση εκτός δικαιοδοσίας» (δικαιοδοσίας ποιου; ) και «διάταγμα για επίδοση» με τις προβλεπόμενες διαδικασίες, ως στα Κλητήρια Εντάλματα των αγωγών· απλά εφαρμόζονται η διακρατική Συμφωνία ή ο Κανονισμός αναλόγως της περίστασης, το μέρος αυτών που ισχύει για τις εξωδικαστικές πράξεις. Ωστόσο, κι αυτό κατέστη διφορούμενο σημείο πια, λόγω της διασύνδεσης του άρθρου 44ΙΕ με τους Διαδικαστικούς Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας με τρόπο γενικό, όσον αφορά την ιδιωτική δικαστική επίδοση, ως τον κανονικό τρόπο επίδοσης σε περίπτωση μη παράδοσης με συστημένο ταχυδρομείο, αλλά και την αναφορά σε ισχύ και οποιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού ισχύει στη Δημοκρατία, αφήνοντας να νοηθεί ότι εξισώνει τις Ειδοποιήσεις εκποίησης (foreclosure summons) με το Κλητήριο Ένταλμα ή την Ειδοποίηση Κλητηρίου Εντάλματος και ότι υιοθετείται η συναφής φιλοσοφία ότι και με την επίδοση της Ειδοποίησης εκποίησης επεκτείνεται η εφαρμογή του Κυπριακού νόμου (ως της δικαιοδοσίας των Κυπριακών δικαστηρίων) μέσα στο ξένο έδαφος, εξ ου και παρεμβάλλεται η δικαστική άδεια για τον έλεγχο αυτής της επίδρασης.

Το Δικαστήριο, στις Ειδοποιήσεις εκποίησης που συνιστούν εξωδικαστικές πράξεις, δεν έχει εκ προοιμίου δικαιοδοσία για να την επεκτείνει. Το ζήτημα, ωστόσο, της αναγκαιότητας έκδοσης και άδειας για επίδοση εκτός δικαιοδοσίας επανέρχεται στο προσκήνιο, όταν γίνεται χρήση του άρθρου 44ΙΕ, για υποβολή, στο Δικαστήριο, Γενικής Αίτησης, με την οποία ζητείται υποκατάστατη επίδοση εντός/εκτός δικαιοδοσίας σε παραλήπτη που βρίσκεται εκτός Κύπρου αλλά είναι άγνωστη η διεύθυνσή του στο εξωτερικό επομένως δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν άλλα κανονιστικά κείμενα, οπότε το Δικαστήριο, που αυτό εφαρμόζει τους Διαδικαστικούς Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας για να εκδώσει διάταγμα υποκατάστατης επίδοσης, πάει και εφαρμόζει παράλληλα τη Δ. 6. Αυτές είναι κάπως προβληματικές περιπτώσεις, και η παρεμβολή του Δικαστηρίου, όταν δεν υπάρχει διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου για να επιτρέψει «υποκατάστατη επίδοση» εκεί (που ο νόμος θα μπορούσε να προβλέπει ο ίδιος αυτόν τον τρόπο επίδοσης), και δεν πείθεται το Δικαστήριο ότι με οποιονδήποτε άλλο τρόπο θα ληφθεί όντως γνώση από τον παραλήπτη, μπορεί, μη επιτρέποντας την επίδοση (ή θεωρώντας, λανθασμένα κατά τη γνώμη μου, ότι θα πρέπει να ακολουθηθούν πρώτα και όλοι οι «κανονικοί τρόποι» εντός Κύπρου του άρθρου 44ΙΕ, για να αποδειχθεί ότι ο παραλήπτης βρίσκεται εκτός Κύπρου, σαν να το αμφισβητεί κάποιος), να εξουδετερώσει το δικαίωμα εκποίησης, δημιουργώντας ενός είδους «κανόνα» ότι, όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή πρωτοφειλέτης ή εγγυητής ή άλλο «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» δεν εντοπίζεται για να παραλάβει Ειδοποιήσεις εκποίησης ή και οποιαδήποτε εξ αυτών, μπορεί να μην γίνεται τελικά εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου καθόλου και να μην ικανοποιείται ο εξασφαλισμένος πιστωτής.  Έχοντας κατά νου, ίσως, σκηνές όπου επιστρέφει ο αμέριμνος  ιδιοκτήτης του ενυπόθηκου στην Κύπρο και βρίσκει την περιουσία του σε ξένια χέρια ή κάποια ανησυχία ότι ο ενυπόθηκος πιστωτής ψάχνει τρόπο να εκποιήσει κρυφά και ύπουλα το ενυπόθηκο ακίνητο.

Όλο αυτό το σχήμα (που βάζει και τον ενυπόθηκο δανειστή σε διαδικασία αναζήτησης του εκάστοτε ενδιαφερόμενου και παράλληλα απόδειξης περαιτέρω προϋποθέσεων που μόνον για αγωγές συνάδουν), κατά τη γνώμη μου, είναι εντελώς αχρείαστο, αλλά και η όλη παρεμβολή του Δικαστηρίου γενικά στη διαδικασία επίδοσης Ειδοποιήσεων εκποίησης στο πλαίσιο του Μέρους VIA, πέραν του ότι κοστίζει αρκετά (εφόσον ο λόγος για μια πρωτογενή δικαστική διαδικασία κάθε φορά) και βλέπουμε αναγκαστικά και κάπως παράξενες δικαστικές θεωρήσεις που προσπαθούν, μέσα σ’ όλο τον φόρτο εργασίας των Δικαστηρίων να καταπιαστούν και με αυτό, τελικά δυσκολεύουν ακόμα περισσότερο την άσκηση του δικαιώματος (π.χ. και ότι για κάθε Ειδοποίηση εκποίησης στο πλαίσιο του Μέρους VIA να γίνεται ξεχωριστή Γενική Αίτηση ή ξεχωριστή αίτηση στο πλαίσιο της ίδιας Γενικής Αίτησης). Ο ίδιος ο νόμος θα μπορούσε να προβλέπει σχετικά τους τρόπους επίδοσης, ώστε να διασφαλίζεται η προσωπική γνώση των ενδιαφερόμενων στο μέτρο του εφικτού, και να εξαντλεί το θέμα μέσα στη δική του ρυθμιστική εμβέλεια, χωρίς να εμπλέκει τα Δικαστήρια και τους Δικαστικούς Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας, είτε για «επίδοση εκτός δικαιοδοσίας» (υπάρχουν ήδη τα εργαλεία) είτε για «υποκατάστατη επίδοση». Ο ίδιος ο νόμος μπορεί να ορίσει τρόπους «υποκατάστατης επίδοσης», σε εξαιρετικές περιπτώσεις.

Η κοινή έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου»

Συναφής προβληματική, με τα θέματα επίδοσης, είναι αυτή που απορρέει από το γεγονός ότι υπάρχει μια γενικευμένη πρόνοια που αφορά σε όλες τις Ειδοποιήσεις, ότι αυτές θα πρέπει να επιδίδονται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, όπου έρχεται, πάλι, το άρθρο 44ΙΕ και εννοιοδοτεί το «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» ως οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος.

Ποιοι έχουν, όμως, δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα; Οι μεταγενέστεροι κάτοχοι εμπράγματων απαιτήσεων, που δεν αναμένεται να λάβουν οτιδήποτε από το εκπλειστηρίασμα, γιατί η αξία των εμπράγματων απαιτήσεων που προηγούνται εκτιμάται πως υπερβαίνει με βέβαιο τρόπο την αξία των ακινήτων, πρέπει να ειδοποιηθούν καθόλου; Εάν ναι, για ποιο λόγο, άλλον από το να ξέρουν ότι θα πρέπει να ακυρώσουν τα δικά τους βάρη, για να μπορέσει να μεταβιβαστεί το ακίνητο στον υπερθεματιστή; Εάν όχι, τι γίνεται με τη μεταγενέστερη εμπράγματη απαίτηση που απορρέει από κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης; Τι γίνεται με τυχόν υφιστάμενους κάτοχους του ακινήτου (όπου η κατοχή δεν είναι εγγεγραμμένη να φαίνεται); Το ότι οι αγοραστές ή οι κάτοχοι του ακινήτου μπορεί να μην είναι «ενδιαφερόμενα πρόσωπα» για σκοπούς επίδοσης, με δεδομένο ότι η έννοια χρησιμοποιείται κοινώς και για οποιονδήποτε άλλον σκοπό, σημαίνει ότι δεν έχουν και δικαίωμα να επιχειρήσουν εκείνοι ανακοπή του πλειστηριασμού; Ποιος γνωρίζει εάν θα δικαιούται κάποιος από το εκπλειστηρίασμα ή όχι εκ των προτέρων και γιατί να μην δικαιούται και ο μεταγενέστερος κάτοχος εμπράγματης απαίτησης να ελέγχει τη διαδικασία, συνακόλουθα τη δική του προοπτική ικανοποίησης από το ίδιο πράγμα, και να βασίζεται μόνον σε εκτιμήσεις του επισπεύδοντος; Από την άλλη, γιατί ή με βάση ποια λογική ο καθένας που μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» για σκοπούς επίδοσης (π.χ. μεταγενέστερος «μεμοραντούχος») να μπορεί, θεωρητικά, να ανακόπτει τον πλειστηριασμό, με ποιο έννομο συμφέρον ανακοπής, ενώ απλά θα μπορούσε να προβλεφθεί η δυνατότητα ανακοπής του πλειστηριασμού μόνον για τον κύριο του ακινήτου ή τον ενυπόθηκο οφειλέτη, και για τους άλλους «ενδιαφερόμενους» να προβλέπονται τυχόν άλλα δικαιώματα που δεν σχετίζονται με αυτό καθαυτό τον πλειστηριασμό (εάν θα διενεργηθεί ή όχι), μα είτε με την ανάληψη πληρωμής του ενυπόθηκου χρέους και την υποκατάσταση του ενυπόθηκου πιστωτή είτε με το εκπλειστηρίασμα.

Η μη καλή επίδοση ως αυτοτελής και επαρκής λόγος ανακοπής (δια αίτησης-έφεσης επί του παρόντος) ξενίζει, ως προς το τι εξυπηρετεί ακριβώς, εάν ο έχων έννομο συμφέρον ανακοπής (πόσω μάλλον ο καθένας) τελικά έχει ασκήσει συναφές δικαίωμα και έχει ακουστεί ή εάν μπορεί να ασκήσει· γιατί να χρειάζεται να καμφθεί ένα κατά τα λοιπά νόμιμο δικαίωμα· απλά για να ασκηθεί από την αρχή; Σε κάποια άλλα συστήματα, προβλέπεται περίοδος διόρθωσης τυπικών ελαττωμάτων των Ειδοποιήσεων εκποίησης παρά κι αυτά συνιστούν άμεσα λόγους ανακοπής, ενώ, σε ορισμένες περιπτώσεις, για να λάβει κάποιος τη θεραπεία της ανακοπής, όντως, θα πρέπει να είναι έτοιμος να πληρώσει το εξασφαλιζόμενο χρέος (εξ ου και η αποθάρρυνση του «καθενός»). Έπειτα, σε εμπορικά δάνεια, μπορεί να εντοπιστεί και τάση να θεωρείται ότι υπάρχει ενός είδους waiver (αποποίηση) ως προς τη δυνατότητα ανακοπής.

Μια εναλλακτική προσέγγιση

Προσπαθώντας, όμως, να δει, κανείς, το τι θα μπορούσε να ισχύει, πολλά μπορούν να ειπωθούν, από τον καθένα. Μεταξύ αυτών, θα μπορούσε να προβλέπεται, ίσως, απλά, χωρίς περιττές περιπλοκές, ότι οι σχετικές Ειδοποιήσεις εκποίησης θα πρέπει να αποστέλλονται με δημόσιο ή ιδιωτικό ή ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο και σε κάθε περίπτωση με απόδειξη παραλαβής, στα ακόλουθα πρόσωπα:

(α) Στον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου, Χ ημέρες πριν την άσκηση του δικαιώματος πλειστηριασμού (Ειδοποίηση Ι) και Χ ημέρες πριν από τον ορισμένο πλειστηριασμό (Ειδοποίηση ΙΑ)·

(β) Στον ενυπόθηκο οφειλέτη (εάν είναι άλλος από τον κύριο) και σε οποιαδήποτε άλλα πρόσωπα αναφέρονται στη συμφωνία υποθήκευσης και στους εγγυητές του ενυπόθηκου χρέους, Χ ημέρες πριν την άσκηση του δικαιώματος πλειστηριασμού (Ειδοποίηση Ι) και Χ ημέρες πριν από τον ορισμένο πλειστηριασμό (Ειδοποίηση ΙΑ)·

(γ) Σε όλους τους κατόχους εμπράγματων εξασφαλίσεων (προγενέστερους και μεταγενέστερους), Ψ ημέρες (μικρότερη προθεσμία) πριν την άσκηση του δικαιώματος πλειστηριασμού (Ειδοποίηση Ι – διαμορφωμένη) και Ψ ημέρες πριν από τον ορισμένο πλειστηριασμό (Ειδοποίηση ΙΑ)·

Περαιτέρω, μπορεί ο ίδιος ο νόμος να προβλέπει πως ένα αντίγραφο τόσο της Ειδοποίησης Ι όσο και της Ειδοποίησης ΙΑ δημοσιεύεται σε εφημερίδα που κυκλοφορεί στην περιοχή του ακινήτου σε προβλεπόμενους χρόνους, και ένα άλλο να τοποθετείται σε περίοπτο μέρος στο ενυπόθηκο ακίνητο (εάν δεν είναι κτίριο, σε ταμπέλα που μπορεί να τοποθετηθεί με τις ειδοποιήσεις για να «μαρκάρει» επί τόπου το ακίνητο). Το επί τόπου «μαρκάρισμα» του ακινήτου που πρόκειται να πλειστηριαστεί είναι μια ενέργεια που εκδηλώνει σε πραγματικό χρόνο το καθεστώς του, ότι αυτό τίθεται και βρίσκεται υπό κατάσχεση και εκποίηση, επομένως αυξάνονται οι πιθανότητες ενημέρωσης των σχετιζόμενων με το ακίνητο, όπως οι τελευταίοι θα ενημερώνονταν, ενδεχομένως, σε περίπτωση πραγμάτωσης κινδύνου σε σχέση με το ακίνητο (π.χ. διάρρηξη, φωτιά, κ.λπ.). Έτσι και το συμβάν του «μαρκαρίσματος» για ένα ακίνητο σημαίνει ή πρέπει να σημαίνει κάτι κοινωνικά σημαντικό, ένα κοινωνικοικονομικό κίνδυνο.

Στην περίπτωση (γ), θα μπορούσε να θεωρούνται ότι έχουν παραληφθεί, οι Ειδοποιήσεις, με την αποστολή τους στη διεύθυνση που γράφθηκε επί του καταχωρισμένου εγγράφου του δικαιώματός τους, στο Κτηματολόγιο, ασχέτως εάν έχουν επιστραφεί. Εφόσον η ενημέρωση αυτής της κατηγορίας προσώπων δεν σκοπεί στο να τους δώσει δικαίωμα να ανακόψουν τη διαδικασία του πλειστηριασμού, αλλά στο να διασφαλίσει το δικαίωμά τους να ικανοποιηθούν από το εκπλειστηρίασμα, όπου υφίσταται ή μπορεί να δημιουργηθεί, γνωρίζοντας τα δεδομένα της συγκεκριμένης διαδικασίας του συγκεκριμένου επισπεύδοντος, και για να τους ειδοποιήσει ότι θα πρέπει να αίρουν τα βάρη τους για να μπορέσει να γίνει η μεταβίβαση.

Στις περιπτώσεις (α) και (β), σε περίπτωση όπου δεν μπορεί να παραχθεί απόδειξη παραλαβής, μπορεί να ισχύει τεκμήριο παραλαβής μετά την ολοκλήρωση όλης της διαδικασίας (περιλαμβανομένης και αυτής της δημοσίευσης και του επί τόπου μαρκαρίσματος) νοουμένου ότι χρησιμοποιήθηκαν οι τελευταίες γνωστές διευθύνσεις και με την πάροδο Ν πρόσθετης προθεσμίας, απλά για να μπορεί να προχωρά η διαδικασία. Αυτό ισχύει και αλλού. Όπως ισχύει και αλλού το ότι ο ενυπόθηκος πιστωτής ούτε υποχρέωση έχει να ψάχνει να βρει τον ενυπόθηκο οφειλέτη, πόσω μάλλον να εξαρτά την άσκηση του δικού του δικαιώματος από ενέργειες του τελευταίου. Η διαδικασία αναγκαστικής εκποίησης είναι διαδικασία που έπεται της υπερημερίας και της απαίτησης πληρωμής (κάποτε και ολόκληρης δικαστικής διαδικασίας, αν και αυτό είναι αδιάφορο)· δεν προκύπτει στα ξαφνικά, ώστε οι Ειδοποιήσεις εκποίησης να είναι ακριβώς αναπάντεχες.

Στην περίπτωση (γ) επίσης μπορεί να προβλέπεται να μην αποστέλλεται η κατάσταση λογαριασμού ή άλλα παραρτήματα που περιέχουν και κοινολογούν πληροφορίες αχρείαστες για τους σκοπούς επίδοσης στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, τις οποίες να μπορούν να ζητήσουν τα ίδια τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, εάν θα ασκήσουν συναφές δικαίωμα σχετικά με τον έλεγχο του τρόπου διάθεσης του εκπλειστηριάσματος. Ή ακόμα καλύτερα, θα μπορούσε ό,τι επιδίδεται στην περίπτωση των προσώπων της κατηγορίας (γ) και ό,τι δημοσιεύεται ή τοποθετείται για σκοπούς επί τόπου «μαρκαρίσματος» να συνάδει με κάποιον απλοποιημένο ή σαφή τύπο, χωρίς περιττές πληροφορίες. Εάν υπάρχουν ενοικιαστές άλλοι από τα προαναφερόμενα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, θα μπορούσε να προβλέπεται η αποστολή ειδικής ειδοποίησης σε αυτούς, χωρίς ωστόσο η μη επίδοση να μπορεί να δημιουργήσει λόγο ανακοπής, εφόσον ο ενυπόθηκος πιστωτής δεν είναι σε θέση να γνωρίζει ποιος βρίσκεται μέσα στο ενυπόθηκο ακίνητο, που συνήθως συνιστά υποχρέωση του ενυπόθηκου οφειλέτη να ενημερώνει, πόσω μάλλον μετά από την απαίτηση πληρωμής.

Θα μπορούσαν (εκ του προχείρου οι σκέψεις), τυχόν ζητήματα εκ της διαδικασίας επίδοσης ή και γενικά στο πλαίσιο εκποιήσεων, να επιλύονται, σε πρώτη φάση, όχι δικαστικά, αλλά από κάποιον σε ρόλο Επιτρόπου Εκποιήσεων (όχι τόσο με τον τρόπο που υπάρχει σε κάποιες Πολιτείες των ΗΠΑ), στον οποίο θα μπορούσε να προσφύγει είτε ο ενυπόθηκος δανειστής, για δεσμευτικές οδηγίες, είτε ο ενδιαφερόμενος για ενστάσεις, οι αποφάσεις του οποίου να μπορούν να τυγχάνουν δικαστικής αναθεώρησης. Το ίδιο ανεξάρτητο εποπτικό όργανο θα μπορούσε, εκτός από το να τηρεί τις ισορροπίες μεταξύ δανειστή – ενυπόθηκου οφειλέτη και άλλων, να επιλύει θέματα και ειδοποιήσεων έξωσης μετά την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού (eviction after foreclosure sale), όπου η έξωση οποία θα μπορούσε (ή και θα έπρεπε) να αποτελεί ειδικά ρυθμισμένο μέρος της διαδικασίας πλειστηριασμού, παρά να αφήνεται σε έδαφος γενικού δικαίου και πάλι δημιουργώντας προβλήματα στην εκτέλεση του δικαιώματος εκποίησης. Ο υπερθεματιστής δια ιδιωτικού πλειστηριασμού θα πρέπει να λαμβάνει και ο ίδιος αυξημένη προστασία από πιθανά ελαττώματα τίτλου που προκύπτουν εκ των υστέρων, ώστε να γίνει, η διαδικασία των εκποιήσεων, ακόμα πιο ελκυστική για ενδιαφερόμενους επενδυτές. Θα μπορούσε, επίσης, να υφίσταται δομημένα, ρυθμισμένα, ο θεσμός του Mortgage Foreclosure Dispute Resolution (MFDR) στις περιπτώσεις όπου η εκποίηση αφορά σε κύρια κατοικία στην οποία ο ενυπόθηκος οφειλέτης διέμενε τις τελευταίες π.χ. 300 ημέρες, το οποίο να περιλαμβάνει συγκεκριμένα, εκ των προτέρων γνωστά, προγράμματα αποπληρωμής, προκειμένου να αποφευχθεί η εκποίηση.

Σε γενικές γραμμές, υπάρχουν κι αλλού ρυθμίσεις εξωδικαστικού ή ιδιωτικού πλειστηριασμού, με συγκριτική μελέτη των οποίων, θα μπορούσαμε, ενδεχομένως, να έχουμε ένα πολύ καλύτερο ρυθμιστικό πλαίσιο, το οποίο, αν μη τι άλλο, θα μπορούσε να διασώσει την αξιοπιστία του θεσμού των υποθηκεύσεων και την αξιοπρέπεια των ενυπόθηκων πιστωτών στην Κύπρο. Παράλληλα και αυτήν των «ενδιαφερόμενων προσώπων». Θα μπορούσαν, γενικά, τα πράγματα να είναι πιο απλά, ξεκάθαρα, ασφαλή και οικονομικά για όλους.

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.