Η προβληματική διάσταση της δικαστικής επίτρεψης της εκπρόθεσμης κατάθεσης πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο

Ένα ζήτημα που τέθηκε, απασχόλησε και απασχολεί ακόμα, και σε σχέση με το οποίο οι απόψεις διίστανται, είναι αναφορικά με τη δυνατότητα του Δικαστηρίου, το οποίο καλείται να εκδώσει δικαστικό διάταγμα με βάση το άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011, για εκπρόθεσμη κατάθεση, στο Κτηματολόγιο, πωλητηρίου συμβολαίου, να το εκδώσει χωρίς να καταστούν διάδικοι ή ενδιαφερόμενα πρόσωπα στη σχετική διαδικασία, ως επηρεαζόμενα πρόσωπα, οι κάτοχοι ήφη υφιστάμενων εμπράγματων απαιτήσεων, για να μπορέσουν, εάν επιθυμούν, να ενστούν στην έκδοση τέτοιου διατάγματος.

Μετά τις παλαιότερες ερμηνείες των Meshkov, Πολιτική Αίτηση Αρ. 53/2016 ημερ. 26.05.2016 και Θεοδώρου, Πολιτική Αίτηση Αρ. 170/2014 ημερ. 07.11.2014, η επίτρεψη (ή έγκριση) της εκπρόθεσμης κατάθεσης σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο με βάση το άρθρο 12, ως τροποποιήθηκε από τον Νόμο 48(Ι)/2017 την 02.06.2017, συνιστά μορφή παροχής προστασίας σε κάποιον που φέρεται ως αγοραστής, σύμφωνα με την οποία αυτός μπορεί να εκτελέσει (ή να αξιώσει την εκτέλεση, αν και περιττεύει πλέον η αξίωση) τη σύμβαση πώλησης που ισχυρίζεται ότι έχει, οποτεδήποτε κι αν συνάφθηκε αυτή, ζητώντας να του επιτραπεί η κατάθεση της στο Κτηματολόγιο. Το Δικαστήριο, όμως, που έχει τη διακριτική ευχέρεια και την εξουσία, με βάση το νέο άρθρο 12, να παρέχει αυτή τη μορφή προστασίας σε τέτοιους αγοραστές, μπορεί να το πράξει μόνον εάν και εφόσον ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

(α) Η σύμβαση πώλησης «παραμένει σε ισχύ»∙ (ενδεχομένως με την έννοια της εξακολούθησης της ισχύος των εκατέρωθεν δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συμβαλλόμενων μερών, και, μεταξύ αυτών, της υποχρέωσης του πωλητή να μεταβιβάσει το πωλούμενο ακίνητο, άρα του αντίστοιχου δικαιώματος του αγοραστή να αξιώσει ειδική εκτέλεση, για το οποίο θα πρέπει να του παρασχεθεί συναφής προστασία)∙ και

(β) Θα ήταν «δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή» να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης πώλησης.

Αυτή η δικαστική ευχέρεια, θα πρέπει, μάλλον, να ασκείται δικαστικά.

Πώς προέκυψε το νέο άρθρο 12

Είναι χρήσιμο, για να καταστεί κατανοητός ο σκοπός του νομοθέτη, να ανατρέξει, κανείς, στα πρακτικά της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Νομικών, κατα τη συζήτηση της συναφούς πρότασης νόμου. Κατά τη συζήτηση της σχετικής τροπολογίας του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, είχε λεχθεί ότι ο σκοπός της ήταν να προστατευτούν οι αγοραστές ακινήτων που συνομολόγησαν και κατάρτισαν αγοραπωλητήρια έγγραφα πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του εν λόγω νόμου και οι οποίοι δεν προέβησαν σε κατάθεση των εγγράφων αυτών στα κατά τόπους επαρχιακά κτηματολογικά γραφεία και για το λόγο αυτό κινδυνεύουν να απολέσουν το δικαίωμα που τους παρέχει ο βασικός νόμος για ειδική εκτέλεση της σχετικής σύμβασης.

Ειδικότερα, με την πρόταση νόμου, όπως αυτή αρχικά κατατέθηκε από τους εισηγητές της, προβλέπονταν η εισαγωγή πρόνοιας στον βασικό νόμο, σύμφωνα με την οποία το δικαστήριο δύναται να επιτρέψει την παράταση του προβλεπόμενου στο νόμο χρόνου κατάθεσης σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου, ώστε να καταστεί δυνατή η κατάθεσή της από τον αγοραστή, όταν το δικαστήριο το κρίνει δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις, για σκοπούς προστασίας του εν λόγω προσώπου, υπό την προϋπόθεση ότι αφενός η σύμβαση αυτή έχει συναφθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος των διατάξεων του προτεινόμενου νόμου και αφετέρου η σχετική αίτηση θα κατατεθεί στο δικαστήριο εντός περιόδου δύο ετών από την εν λόγω ημερομηνία. Έτσι, ουσιαστικά επρόκειτο για δυνατότητα επέκτασης της περιόδου, με την εμπλοκή του δικαστηρίου, για όσους δεν πρόλαβαν.

Εισάγοντας την πρόταση νόμου, ο πρόεδρος της επιτροπής ανέφερε ενημερωτικά ότι υπάρχουν χιλιάδες αγοραστές οι οποίοι είτε λόγω πρακτικών δυσκολιών είτε λόγω μη γνώσης του νόμου δεν κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο τη σύμβαση που συνήψαν και ως αποτέλεσμα εκκρεμούν ενώπιον των δικαστηρίων χιλιάδες αιτήσεις για εξασφάλιση άδειας εκπρόθεσμης κατάθεσης των συμβάσεων αυτών. Σκοπός των εισηγητών της πρότασης νόμου, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι η εισαγωγή προνοιών με τις οποίες να αποδίδεται ορθά η πρόθεση του νομοθέτη κατά τη θέσπιση του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, με βάση το οποίο παρέχεται η δυνατότητα στο δικαστήριο, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, όταν το κρίνει δίκαιο και εύλογο για σκοπούς προστασίας του αγοραστή. Συγκεκριμένα, η τότε πρόθεση του νομοθέτη ήταν όπως οι εν λόγω διατάξεις εφαρμόζονται τόσο για συμβάσεις που είχαν συναφθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του νόμου όσο και για συμβάσεις που θα συνάπτονταν μετά την εν λόγω ημερομηνία. Ωστόσο, σύμφωνα με τους εισηγητές της πρότασης νόμου, με βάση τη νομολογία που διαμορφώθηκε κατά την εφαρμογή του νόμου, ερμηνεύθηκε ότι οι διατάξεις του άρθρου 12 του βασικού νόμου είναι δυνατό να εφαρμοστούν μόνο σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του νόμου. Επομένως, ο νομοθέτης ήρθε να διευκρινίσει τον σκοπό του και να καταργήσει, ουσιαστικά, την ερμηνευτική νομολογία που προέκυψε.

Κατά τη συζήτηση των προνοιών της πρότασης νόμου ενώπιον της επιτροπής, οι εκπρόσωποι του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας του Υπουργείου Εσωτερικών συμφώνησαν μεν με τη φιλοσοφία της πρότασης νόμου, παράλληλα δε εξέφρασαν την άποψη ότι ο σκοπός της επιτυγχάνεται καλύτερα αν, αντί της προτεινόμενης ρύθμισης, τροποποιηθεί το άρθρο 12 του βασικού νόμου, υποβάλλοντας προς τούτο σχετική γραπτή εισήγηση. Με βάση την εν λόγω εισήγηση, το δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, αν το κρίνει δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση αναφορικά με συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογούνται σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στο βασικό νόμο χρονική περίοδος για κατάθεση της σύμβασης. Συναφώς, σύμφωνα με την ίδια εισήγηση, στη σκοπούμενη ρύθμιση δεν πρέπει να καθοριστεί χρονικός περιορισμός για την υποβολή της σχετικής αίτησης στο δικαστήριο ή για την κατάθεση της σύμβασης μετά την έκδοση του σχετικού δικαστικού διατάγματος που θα την επιτρέπει.

Ο εκπρόσωπος του Υπουργείου Εσωτερικών συμφώνησε με την εισήγηση που υποβλήθηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, το οποίο δεν εκπροσωπήθηκε στις συνεδρίες της επιτροπής, διεμήνυσε γραπτώς τις απόψεις του στην επιτροπή εκφράζοντας τη σύμφωνη γνώμη του με τη φιλοσοφία και τον σκοπό της πρότασης νόμου.

Ο εκπρόσωπος του Παγκύπριου Δικηγορικού Συλλόγου συμφώνησε με την εισήγηση που υποβλήθηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, εξέφρασε όμως προβληματισμό αναφορικά με το μη καθορισμό χρονικού περιορισμού, σημειώνοντας ότι αυτό ενδεχομένως να καταλήξει σε καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος που προβλέπεται στην εν λόγω εισήγηση.

Οι εκπρόσωποι του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών και του ΚΕΒΕ εξέφρασαν την άποψη ότι για την επίτευξη των σκοπών της πρότασης νόμου είναι ικανοποιητικές οι υφιστάμενες διατάξεις του άρθρου 12 του βασικού νόμου, εκφράζοντας παράλληλα προβληματισμό αναφορικά με τις πιθανές επιπτώσεις της εφαρμογής των προτεινόμενων ρυθμίσεων.

Οι εκπρόσωποι του Συνδέσμου Τραπεζών Κύπρου διαφώνησαν με τους σκοπούς και τις επιδιώξεις της πρότασης νόμου και εξέφρασαν την ανησυχία τους για την παροχή της δυνατότητας κατάθεσης στο Κτηματολόγιο συμβάσεων που συνομολογήθηκαν πριν από την έναρξη της ισχύος του βασικού νόμου, σε σχέση με ακίνητα τα οποία επιβαρύνονται με υποθήκη και βάσει των οποίων η επωφελούμενη της υποθήκης τράπεζα υπολόγισε την αξία της υποθήκης, χωρίς να έχει γνώση πως είχαν πωληθεί.

Επιπρόσθετα, οι ίδιοι εκπρόσωποι ενημέρωσαν την επιτροπή ότι σύμφωνα με την υφιστάμενη δικαστική διαδικασία δε δίνεται ευκαιρία στον ενυπόθηκο δανειστή να εκπροσωπηθεί ενώπιον του δικαστηρίου και εισηγήθηκαν όπως, σε περίπτωση που η πρόταση νόμου προωθηθεί για ψήφιση στην ολομέλεια της Βουλής, περιληφθεί σε αυτήν πρόνοια που να προβλέπει την επίδοση της αίτησης στον ενυπόθηκο δανειστή και τη συμμετοχή του στη δικαστική διαδικασία.

Στα πλαίσια της συζήτησης επί των προνοιών της πρότασης νόμου, την επιτροπή απασχόλησε το ενδεχόμενο τροποποίησης του κειμένου της πρότασης νόμου, ώστε να προβλέπεται η παροχή στο διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της εξουσίας να επιτρέψει, κατόπιν σχετικού αιτήματος, την εντός περιόδου ενός (1) έτους από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος των διατάξεων του προτεινόμενου νόμου κατάθεση σύμβασης η οποία παραμένει σε ισχύ και συνομολογήθηκε οποτεδήποτε πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του προτεινόμενου νόμου, όταν το κρίνει δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις για σκοπούς προστασίας του αγοραστή. Σημειώνεται ότι η εν λόγω δυνατότητα μελετήθηκε από την επιτροπή, έχοντας υπόψη το φόρτο εργασίας των δικαστηρίων της Δημοκρατίας και το μεγάλο χρονικό διάστημα που απαιτείται για την ολοκλήρωση της δικαστικής διαδικασίας, καθώς και τον επιδιωκόμενο στόχο για ταχεία επίλυση τέτοιου είδους διαφορών.

Όπως διαφάνηκε από την περαιτέρω συζήτηση της πρότασης νόμου, η παροχή τέτοιας εξουσίας στο διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δε θα έχει ως αποτέλεσμα τη γρηγορότερη και τελεσίδικη διευθέτηση του θέματος, αφού οποιαδήποτε απόφαση του διευθυντή αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη που θα μπορεί να υπόκειται σε προσφυγή και οποιαδήποτε αμφισβήτησή της θα οδηγεί σε δικαστική διαδικασία.

Σε μεταγενέστερο στάδιο, ο εκπρόσωπος του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ενημέρωσε περαιτέρω την επιτροπή ότι τυχόν ρύθμιση η οποία θα επιτρέπει την κατάθεση σύμβασης με την έγκριση του διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου θα έχει ως αποτέλεσμα τη μη εφαρμογή των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, οι οποίες αφορούν τη μεταβίβαση ακινήτου από το διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου αυτεπάγγελτα ή μετά από αίτηση, αφού οι διατάξεις αυτές σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΗ του εν λόγω νόμου εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014 ή έχει κατατεθεί σε αυτό δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ’ ονόματι του αγοραστή. Ως εκ τούτου, ο πιο πάνω εκπρόσωπος επανέλαβε την αναφερόμενη πιο πάνω γραπτή εισήγησή του για τροποποίηση του άρθρου 12 του βασικού νόμου.

Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω, η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών αποφάσισε ομόφωνα όπως διαμορφώσει το κείμενο της πρότασης νόμου με την τροποποίηση του άρθρου 12 του βασικού νόμου, έτσι ώστε να αναφέρεται ρητά ότι το δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, αν το κρίνει δίκαιο και εύλογο για σκοπούς προστασίας του αγοραστή, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση αναφορικά με συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογούνται σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στο βασικό νόμο χρονική περίοδος για κατάθεση της σύμβασης.

Η δε παρεμβολή του Δικαστηρίου, για σκοπούς διασφάλισης της αναγκαιότητας παροχής προστασίας, προτιμήθηκε από τον νομοθέτη για να επιτυγχάνεται, παράλληλα, και η διασφάλιση της μη κατάχρησης του δικαιώματος εγγραφής σύμβασης πώλησης επί του ακινήτου, σύμφωνα και με τις ανησυχίες που εκφράστηκαν στο κοινοβουλευτικό επίπεδο. Άρα, σκοπός του νομοθέτη δεν ήταν ούτε να εισαγάγει τη δικαστική παρεμβολή ως τυπική διαδικαστική προϋπόθεση (εάν ήθελε θα το έπραττε αλλιώς), ούτε να επιτρέψει καταχρήσεις, αλλά ούτε και να δημιουργήσει δυσκολίες εκεί όπου όντως υπάρχει ανάγκη παροχής προστασίας σε έναν αγοραστή, που όντως δεν πρόλαβε να καταθέσει τη σύμβασή του, υπό τις περιστάσεις που μπορεί να εκθέσει σχετικά.

Η μη επίδοση στα επηρεαζόμενα πρόσωπα και οι επιπτώσεις

Το θέμα απασχόλησε σε περίπτωση όπου κάποιος εμφανίστηκε ξαφνικά από το πουθενά, σε χρονική στιγμή που είχαν καταστεί απαιτητά χρέη του πωλητή, είχαν εκδοθεί δικαστικές αποφάσεις και διατάγματα εκποίησης, και είχε εισέλθει, ο πωλητής, υπό εκκαθάριση (εταιρεία), παρουσιάζοντας μια σύμβαση πώλησης που συνάφθηκε 26 χρόνια πριν, και κάνοντας αίτηση, στο Δικαστήριο, λίγο καιρό μετά τη ψήφιση της εν λόγω τροπολογίας, ζητώντας να του επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση της (υπάρχουν βέβαια κι άλλες περιπτώσεις, όπου βγήκαν πωλητήρια της δεκαετίας του 80′ από τα συρτάρια, αλλά τουλάχιστον σε εκείνες ακούγονται όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη). Επέδωσε τη σχετική αίτηση μόνον στον πωλητή, καθ’ ου η αίτηση, και στο Κτηματολόγιο. Δεν την επέδωσε σε οποιονδήποτε κάτοχο εμπράγματης απαίτησης, από τους πολλούς που υπήρχαν.

Η μία άποψη, της υποφαινόμενης, έχοντας υπόψη τους προβληματισμούς που εκτέθηκαν κατά τη συζήτηση της τροπολογίας και την κατάληξη, είναι ότι, με δεδομένες τις προαναφερόμενες νομοθετημένες προϋποθέσεις, το Δικαστήριο, ασκώντας τέτοια διακριτική ευχέρεια και εξουσία, δεν μπορούσε να επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση κάποιας σύμβασης πώλησης με βάση το νέο άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011, χωρίς:

(α) Να ζητήσει να του προσκομιστεί πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου που συνιστά το αντικείμενο της σύμβασης: τούτη είναι μια αναγκαία ενέργεια προκειμένου:

(i)  Να διαπιστωθεί η νομική κατάσταση του ακινήτου, πώς αυτή διαμορφώθηκε για όλο το χρονικό διάστημα που κατά τους ισχυρισμούς ενός φερόμενου αγοραστή ισχύει η δική του σύμβαση πώλησης, να διασφαλιστεί ότι δεν υπάρχει κατατεθειμένο άλλο πωλητήριο συμβόλαιο, ότι δεν υπάρχουν εμπράγματες απαιτήσεις που απαγόρευσαν, στο μεταξύ, τη διάθεση της κυριότητας ή τη μεταβίβαση, κατά πόσο έχει καταστεί, η σύμβαση πώλησης, ανίσχυρη ή μη δυνάμενη να εκτελεστεί ή κατέστη αδύνατη η συμφωνημένη παροχή από μέρους του πωλητή (μεταβίβαση ακινήτου)∙

(ii) Να διασφαλιστεί ότι δεν υπάρχουν ενδιαφερόμενα πρόσωπα, επηρεαζόμενα, τα οποία οι αιτούντες αγοραστές δεν έχουν προσθέσει στην αίτησή τους ως διάδικους ή δεν τους έχουν καλέσει να εμφανιστούν και να υποβάλουν, εάν επιθυμούν, σχετική ένσταση στο να παρασχεθεί προστασία σε τέτοιο αγοραστή∙

(β) Τη συμμετοχή, στην ενώπιον του Δικαστηρίου διαδικασία έκδοσης τέτοιου διατάγματος εκπρόθεσμης κατάθεσης σύμβασης πώλησης, ως αναγκαίων διαδίκων ή έστω ως ενδιαφερόμενων προσώπων, τυχόν υφιστάμενων ενυπόθηκων δανειστών ή κατόχων προγενέστερων εμπράγματων απαιτήσεων που επηρεάζονται από κάποια κατάθεση σύμβασης πώλησης επί του ακινήτου, ή προσκόμιση, από τον αγοραστή που αιτείται τέτοιας προστασίας, γραπτής συγκατάθεσης των υφιστάμενων ενυπόθηκων δανειστών ή κατόχων προγενέστερων εμπράγματων απαιτήσεων για τέτοια κατάθεση  σύμβασης πώλησης, ή αντίστοιχα δήλωση του αγοραστή ότι αποδέχεται, ο ίδιος, τα προϋφιστάμενα βάρη επί του ακινήτου (όπως σε τέτοια δήλωση, αναγνώρισης της ύπαρξης των προηγούμενων βαρών, προβαίνει όταν καταθέτει μια σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο χωρίς δικαστικό διάταγμα)∙

(γ) Να λαμβάνονται υπόψη η ύπαρξη και τα δικαιώματα άλλων προσώπων που τυχόν επηρεάζονται από την παροχή τέτοιας προστασίας σε κάποιο φερόμενο ως αγοραστή και να γίνεται ανάλογη στάθμιση συγκρουόμενων συμφερόντων και/ή να παρέχεται, σε τέτοια επηρεαζόμενα πρόσωπα, πρώτιστα, δικαίωμα ακρόασης και/ή να εκτιμώνται οι συνέπειες, για τους άλλους, της παροχής προστασίας στον αιτούντα αγοραστή δια της επίτρεψης κατάθεσης της σύμβασης πώλησης έναντι των συνεπειών, για τους άλλους, της παροχής στον ίδιο κάποιας άλλης μορφής προστασίας, όπως, για παράδειγμα, η επιδίκαση αποζημιώσεων, με βάση το άρθρο 13 του ιδίου νόμου.

Συναφώς αναφέρεται ότι, παράλληλα με την εν λόγω τροπολογία, είναι εν ισχύ και το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, οπότε, η εμβέλεια της παρεχόμενης προστασίας σε κάποιον αγοραστή δια της επίτρεψης κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης διαφοροποιείται και ενισχύεται πέραν αυτής του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011 μόνον (ήδη και στο κοινοβουλευτικό επίπεδο, υπήρξε η διασύνδεση με τη δυνατότητα μεταβίβασης του ακινήτου απευθείας στον αγοραστή που κατέχει τέτοια προστασία), κατά τρόπο που είναι δραστική έως καταλυτική για τα δικαιώματα ενός ενυπόθηκου πιστωτή, ώστε να πρέπει να λάβει γνώση, για να μπορέσει να ενστεί σε εκείνο το στάδιο παροχής της προστασίας, εκθέτοντας λόγους για τους οποίους δεν πρέπει να παρασχεθεί τέτοια προστασία έναντι των δικών του δικαιωμάτων πάνω στο πράγμα, δηλαδή το ακίνητο.

Η διαφορετική άποψη

Ενώ η προαναφερόμενη άποψη έτυχε αποδοχής κατά την έκδοση διατάγματος επέκτασης της προθεσμίας καταχώρισης αίτησης για άδεια καταχώρισης αίτησης για Certiorari (που σύμφωνα με τον νέο διαδικαστικό κανονισμό είναι 45 ημέρες από την έκδοση της προσβαλλόμενης δικαστικής πράξης και όχι από τη λήψη γνώσης της, στις περιπτώσεις όπου το πρόβλημα, ακριβώς, είναι η μη συμμετοχή στη δικαστική διαδικασία αναγκαίου διαδίκου ή επηρεαζόμενου προσώπου), όταν καταχωρίστηκε η σχετική αίτηση για άδεια καταχώρισης αίτησης για Certiorari για την οποία δόθηκε η επέκταση, άλλος δικαστής, ενώπιον του οποίου οδηγήθηκε η αίτηση, εξέφρασε μια εντελώς αντίθετη νομική άποψη.

Το ζήτημα, κατ΄αυτή την άποψη, την οποία ενδεχομένως ενστερνίζονται και άλλοι νομικοί, εξ ου και η διάσταση σε νομικό επίπεδο (και αναπτύσσω και περαιτέρω), έχει να κάνει με τα συμβαλλόμενα μέρη μόνον, είναι κάτι εντελώς διαδικαστικό. Με τον ίδιο τρόπο που θα κατατίθετο, ας πούμε, μια σύμβαση πώλησης που συνάπτεται σήμερα και με χωρίς διάταγμα ή και με τη λογική ότι μόνη η κατάθεση της σύμβασης πώλησης δεν δημιουργεί αυτή επηρεασμό. Εφόσον η έννοια αυτής περιορίζεται μόνον, με βάση τον Νόμο 81(Ι)/2011, στο δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης έναντι αντισυμβαλλόμενου, δηλαδή το σημείο αναφοράς της είναι η υποχρέωση του άλλου συμβαλλόμενου μέρους να μεταβιβάσει, που εάν μάλιστα το ίδιο αυτό μέρος τη δέχεται, τι να χρειάζεται άλλο; Συνεπώς, δεν έχει λόγο οποιοσδήποτε άλλος, να ενίσταται στην κατάθεση της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, απλά επειδή αυτή γίνεται εκπρόθεσμα. Η δε δικαστική παρεμβολή είναι ουσιαστικά για να δικαιολογηθεί η πάροδος της προθεσμίας, που, υπό διαφορετικές συνθήκες, θα μπορούσε, τέτοια κατάθεση, να γίνει χωρίς τη δικαστική παρεμβολή, ως ζήτημα που αφορά στα συμβαλλόμενα μέρη.

Το Δικαστήριο που εκδίδει τέτοιο διάταγμα, εξετάζει μεν τις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 12, αλλά δεν χρειάζεται και να αναζητήσει οτιδήποτε άλλο, πόσω μάλλον όταν δεν προβλέπεται και ρητά στον νόμο ότι θα πρέπει να επιδίδεται, τέτοια αίτηση, και στους κατόχους εμπράγματων απαιτήσεων. Εφαρμόζει το άρθρο 12, ως έχει και εφαρμόζοντάς το εκτελεί κανονικά την προβλεπόμενη διαδικασία. Με την παρέμβαση του Δικαστηρίου στην τελειωμένη αυτή διαδικασία του άρθρου 12, θα ήταν σαν να ασκείτο και έλεγχος της ορθότητας με την οποία το Δικαστήριο ερμήνευσε τον νόμο ή άσκησε τη διακριτική του ευχέρεια στην προκειμένη περίπτωση, την οποία αναμφίβολα έχει, όσον αφορά την εκτίμηση της συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 12.

Έπειτα, εάν κάποιος, εν προκειμένω ο ενυπόθηκος δανειστής, θεωρεί ότι έχει βλαφθεί από ενδεχόμενα δόλια πράξη, μπορεί να εγείρει αγωγή για να ζητήσει ακύρωση του διατάγματος που εκδόθηκε λόγω δόλου ή και να αποζημιωθεί, η δε δυνατότητα αγωγής για αποζημίωση ή για ακύρωση ερμηνεύτηκε ως διαθέσιμο ένδικο μέσο προσβολής διατάγματος που εκδόθηκε χωρίς συμμετοχή επηρεαζόμενου προσώπου, η ύπαρξη του οποίου εμποδίζει την έκδοση του ακυρωτικού εντάλματος λόγω εξαιρετικών περιστάσεων.

Με βάση τις πιο πάνω σκέψεις, το Δικαστήριο θεώρησε ότι δεν μπορεί να επιτρέψει την καταχώριση αίτησης για έκδοση εντάλματος Certiorari που να ακυρώνει το διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης πωλητηρίου συμβολαίου επειδή δεν συμμετείχε στη διαδικασία και δεν ακούστηκε ο ενυπόθηκος πιστωτής, επειδή δεν υπάρχει εκ πρώτης όψεως υπόθεση, αλλά και να υπήρχε, θα μπορούσε να εγερθεί αγωγή και δεν συντρέχουν εξαιρετικές περιστάσεις.

Το πρόβλημα που μένει επιβεβαιώνοντας τις αρχικές ανησυχίες

Το πρόβλημα, όμως, μένει. Υπάρχει ένα διάταγμα με το οποίο χορηγήθηκε προστασία σε έναν αγοραστή, αυτό επηρεάζει τον ενυπόθηκον πιστωτή και άλλους, που δεν γνώριζαν για την ύπαρξή του, και το ζητούμενο είναι η ακύρωσή του, για να μπορέσουν να συμμετάσχουν και να ακουστούν στη σχετική δικαστική αξιολόγηση, εάν πρέπει ή δεν πρέπει να υπάρχει τέτοια προστασία, και οι ίδιοι οι κάτοχοι εμπράγματων απαιτήσεων. Δεν είναι εφικτό να εγερθεί έφεση ούτε να γίνει αίτηση ακύρωσης. Είναι γνωστό ότι αποφάσεις που εκδίδονται εκ συμφώνου δεν μπορούν να ακυρωθούν παρά μόνον με αγωγή, όπου θα πρέπει να γίνεται η επίκληση δόλου, κ.λπ., ωστόσο αυτή η είναι μια γενική δυνατότητα που έχει ο συμμετέχων στη συμφωνία έκδοσης δικαστικής απόφασης, και οποιοσδήποτε άλλος έχει αγώγιμο δικαίωμα βάσει δόλου ή με άλλη βάση, χωρίς να σημαίνει ότι υφίσταται ειδικό ένδικο μέσο κύρωσης διατάγματος που εκδόθηκε χωρίς τη συμμετοχή επηρεαζόμενου προσώπου, που λέγεται αγωγή. Ο λόγος δεν είναι για μια ακυρώσιμη διαδικασία εάν διαγνωστεί, δικαστικά, ελάττωμα βούλησης ή ο δόλος της εξαπάτησης στην έκδοση της απόφασης με συμφωνία, βασικά στη συμφωνία, που αποτέλεσε τη βάση της δικαστικής απόφαση. Είναι για μια διαδικασία, η οποία διεξήχθη χωρίς της συμμετοχή και την ακρόαση των επηρεαζόμενων προσώπων, εάν όντως υπάρχει τουλάχιστον σύγκλιση ως προς το ότι υπάρχει τέτοιος επηρεασμός, και η οποία απλά θα πρέπει να διορθωθεί. Μπορεί να μην υπάρχει καν δόλος αλλά και ο μη συμμετέχων δεν είναι πάντα σε θέση να αποδεικνύει δόλο εκ της μη επίδοσης, σε αυτόν, αίτησης, για να ακουστεί. Μπορεί να τύχει απλά, να μην γίνει μια αναγκαία επίδοση, αλλά, εάν τύχει, θα πρέπει, μάλλον, και να διορθωθεί. Το ζήτημα είναι εάν πρέπει ή δεν πρέπει να γίνεται επίδοση και είναι όντως γεγονός ότι δεν προβλέπει το ίδιο το άρθρο 12 εάν και πού επιδίδεται η αίτηση, διεξάγεται, όμως, σε σχέση με το αντικείμενό της, μια δικαστική διαδικασία.

Όταν ένα δικαστήριο κρίνει ότι μια σύμβαση πώλησης είναι ισχυρή και πρέπει να παρασχεθεί υπό τις περιστάσεις προστασία στον αγοραστή, σημαίνει ότι του δίνει δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης, δηλαδή δικαίωμα να απαιτήσει τη μεταβίβαση του πράγματος, του ακινήτου, στο όνομά του, του ιδίου ακινήτου που είναι ήδη βεβαρυμένο με κάποιες άλλες απαιτήσεις. Μπορεί να το πράξει χωρίς να χρειάζεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης ή οτιδήποτε άλλο. Εξισώνεται, κατά κάποιο τρόπο, η εμβέλεια του διατάγματος με το οποίο επιτρέπεται η εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολογίο, όπως και η ίδια η πράξη του Κτηματολογίου να αποδέχεται τέτοια εγγραφή σύμβασης χωρίς δικαστικό διάταγμα, με την εμβέλεια της ύπαρξης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης. Γιατί με μόνη την εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο μπορεί, με απλή αίτηση ή και αυτεπάγγελτα, να προχωρήσει η διαδικασία μεταβίβασης.

Αυτή η συνθήκη δεν αφορά τα συμβαλλόμενα μέρη, όπως η σύναψη μιας σύμβασης, που μένει να λειτουργεί σε επίπεδο υπόσχεσης. Όχι πλέον, τουλάχιστον. Με βάση τον νέο (κάκιστο) νόμο για τους εγκλωβισμένους αγοραστές, με τον οποίο συνδέεται η δυνατότητα κατάθεσης σύμβασης πώλησης, ή με τη λανθασμένη ερμηνεία ή εφαρμογή του, παρακάμπτοντας και τα προϋφιστάμενα βάρη και την όποια σειρά προτεραιότητας ικανοποίησης από το πράγμα απολαμβάνει οποιοσδήποτε άλλος, η προστασία του αγοραστή έχει άλλη έννοια και άλλη σημασία πια. Έχει αρχή και τέλος. Σε εκείνο το προχωρημένο στάδιο αίτησης για μεταβίβαση στο όνομα του αγοραστή, όπου η παρεχόμενη προστασία είναι πλέον τετελεσμένη κατάσταση, ο ενυπόθηκος πιστωτής μπορεί μεν να έχει την τεχνική δυνατότητα να ενστεί, μα μόνον για συγκεκριμένους λόγους που αίρουν την ανάγκη ολοκλήρωσης αυτής της προστασίας. Και πώς, άραγε, θα προβάλει λόγο ένστασης τότε λ.χ. ότι είναι άκυρη η σύμβαση πώλησης, όταν ήδη προϋφίσταται δικαστικό διάταγμα που την έχει ήδη κρίνει ως ισχυρή σύμβαση πώλησης, ικανή να παρέχει προστασία στον αγοραστή, το οποίο εκδόθηκε σε μια διαδικασία στην οποία δεν είχε συμμετοχή ο ίδιος ο ενυπόθηκος πιστωτής, για να αντιτάξει σχετικά; Θα εκδοθεί ένα άλλο διάταγμα, αντιφατικό με αυτό που επιτρέπει την κατάθεση της σύμβασης πώλησης γιατί την κρίνει ισχυρή και γιατί είναι δίκαιο και εύλογο να προστατευθεί αυτός ο αγοραστής, το οποίο να ορίζει ότι είναι άκυρη ή ότι δεν δικαιούται τελικά στη σχετική προστασία; Από πού προστατεύεται, αλήθεια, ο αγοραστής, είναι κάποτε η απορία; Από τα δικαιώματα των άλλων, εξαφανίζοντάς τα (χωρίς ακρόαση αυτών); Τι είδους προστασία είναι αυτή;

Το παράξενο πλέγμα της «προστασίας του αγοραστή», αρχίζει από την κατάθεση της σύμβασης του στο Κτηματολόγιο και τελειώνει με τη μεταβίβαση, σε αυτόν, του ακινήτου. Όπως για την αίτηση μεταβίβασης απαιτείται ειδοποίηση και υπάρχει δικαίωμα ακρόασης των κατόχων εμπράγματων απαιτήσεων (στον βαθμό που υπάρχει), ως τουλάχιστον παραδεδεμένα επηρεαζόμενων προσώπων, ανάλογα θα πρέπει να υπάρχει και σε οποιοδήποτε άλλο αίτημα ενός τέτοιου αγοραστή επί του ακινήτου σκοπεί σε αυτή την προστασία, που είναι προστασία εις βάρος όλων των άλλων. Σήμερα, που καλώς ή κακώς υφίσταται ο νόμος για τους εγκλωβισμένους αγοραστές, η έννομη συνέπεια της κατάθεσης διαφοροποιείται, κατ΄ επέκταση ο επηρεασμός, κατά τρόπο που και το ίδιο το Κτηματολόγιο θα πρέπει, είναι η γνώμη μου, να ενημερώνει τον κάτοχο εμπράγματης απαίτησης, που δεν συναίνεσε στη διάθεση της κυριότητας του ακινήτου, ότι κάποιος αιτείται την κατάθεση σύμβασης πώλησης πάνω στο ακίνητο, σε εκείνο το αρχικό στάδιο, να ασκήσει τα όποια δικαιώματά του. Δεν μπορεί να παρέχεται αυτόματα τέτοια προστασία, να δημιουργείται μια τετελεσμένη κατάσταση, με τέτοιες δραστικές συνέπειες, που δεν περιορίζουν πλέον το κατατεθειμένο πωλητήριο συμβόλαιο σε ισχύ απλού μεταγενέστερου εμπράγματου βάρους, που για να ικανοποιηθεί πρέπει να προηγηθεί η ικανοποίηση των προγενέστερων. Πόσω μάλλον όταν η δική του εμπράγματη απαίτηση απαγορεύει και τέτοια διάθεση κυριότητας χωρίς τη συναίνεσή του, και τούτο δεν είναι κάτι μετέωρο ή στο δικό του συμβατικό πλαίσιο, αλλά είναι μέσα στην εμπράγματη ισχύ της απαίτησής του, εκεί, όπως εγγράφθηκε και φαίνεται δημόσια πάνω στο πράγμα, έναντι όλων.

Στο πλαίσιο της δικαστικής διαδικασίας για την επίτρεψη εκπρόθεσμης κατάθεσης, οποτεδήποτε κι αν συνάφθηκε μια σύμβαση πώλησης, επειδή εμφιλοχωρεί και ο κίνδυνος να ανασυρθεί από το συρτάρι ή και να καταρτιστεί επί σκοπού τέτοια «παλαιά» σύμβαση πώλησης που απλά να κατατεθεί (με τη εκλαμβανόμενη διαδικαστική ευκολία, και ό,τι η κατάθεση αυτή συνεπάγεται και χωρίς και οποιαδήποτε δήλωση αποδοχής προγενέστερων εμπράγματων βαρών), που σημαίνει εν πολλοίς εξαίρεση του ακινήτου που «πωλείται» με τέτοιο τρόπο από τη διάθεση των εμπράγματων πιστωτών, οι τιθέμενες προϋποθέσεις του νέου άρθρου 12, με αναφορά σε «δίκαιο» και «εύλογο», δεν μπορούν παρά να παρέχουν δικλείδες ασφαλείας, που μόνον με ακρόαση των εμπράγματων πιστωτών μπορούν να λειτουργήσουν. Χρειάζεται, το Δικαστήριο, μια αντικειμενική βάση για να αξιολογήσει το δίκαιο και το εύλογο. Δεν μπορεί να αξιολογήσει το δίκαιο και εύλογο με βάση τον μονόλογο του αγοραστή ή του επωφελούμενου, από την κατάθεση, χρεωμένου πωλητή, με βάση το υποκειμενικό συμφέρον που εκτίθεται ενώπιον του. Ο ίδιος κίνδυνος εμφιλοχωρεί, βέβαια, με την αποδοχή, από το (αδιάφορο) Κτηματολόγιο, συμβάσεων πώλησης γενικά, χωρίς ειδοποίηση ή συναίνεση των κατόχων εμπράγματων απαιτήσεων. Μπορεί, να λεχθεί με απλά λόγια, όποιος έχει πιστωτές από τους οποίους θέλει να γλιτώσει περιουσία του από τη διάθεση των πιστωτών του, να καταρτίσει σήμερα ένα πωλητήριο συμβόλαιο, με το οποίο να φαίνεται ότι πωλεί, σε ένα φίλο του κατά προτίμηση (όχι σε συγγενή), το ακίνητο, να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο (γιατί τέτοια κατάθεση είναι απλά κατάθεση και συνιστά «δικαίωμα» προστασίας του αγοραστή), ο αγοραστής να αιτηθεί μεταβίβαση στο όνομά του, και απλά θα αρθούν όλα τα βάρη, να καθαρίσει η περιουσία (κι ας επωφελείται από αυτήν με άλλους αφανείς τρόπους ο ίδιος ο χρεωμένος πωλητής). Κι ας επιχειρήσει, ο οποιοσδήποτε άλλος, να αποδείξει ότι είναι δόλια αυτή η πράξη ή να υπερασπιστεί το δικό του υφιστάμενο δικαίωμα, αυτονόητα, να ικανοποιηθεί από το πράγμα.

Ο σκοπός του νέου άρθρου 12 (η ερμηνεία του οποίου θα πρέπει να διασώζει και τη συνταγματικότητά του), όμως, είναι, μεταξύ άλλων, και η διασφάλιση από τις καταχρήσεις, εξ ου η θέση προϋποθέσεων, που πρέπει να εξετάζονται δικαστικά ή αντικειμενικά. Η δικαστική εμπλοκή αυτούς ακριβώς τους κινδύνους είναι που πρέπει να εξετάζει. Το γεγονός ότι το άρθρο 12 δεν ορίζει ρητά πού επιδίδεται η αίτηση ή ότι δεν υφίσταται ειδική δικονομία για το είδος αυτό των αιτήσεων, δεν σημαίνει ότι αυτή δεν επιδίδεται καθόλου (ότι μπορεί να ασκηθεί μονομερώς και απλά να επιτραπεί η κατάθεση) ή ότι επιδίδεται μόνον όπου κρίνει ο αγοραστής που αιτείται ή ότι δεν εφαρμόζεται επί αυτής η γενικότερη δικονομία ή αρχές της φυσικής δικαιοσύνης. Αυτά που ορίζουν ότι πρέπει να επιδοθεί, μια αίτηση, σε όλα τα «επηρεαζόμενα πρόσωπα», έννοια που δεν μπορεί παρά να απαντάται και στο πρόσωπο του ενυπόθηκου πιστωτή. Ακόμα κι αν δεν καταστεί διάδικος, θα πρέπει να καθίσταται ξεκάθαρα ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Έτσι έγινε, για παράδειγμα, στην πρωτόδικη Κίκης Φιλίππου (Πατώματα – Είδη Υγιεινής) Λτδ ν. Ectoras Properties Ltd, Γενική Αίτηση 116/2017 Ε.Δ. Αμμοχώστου, ημερομηνίας 10.09.2018. Με πόσο διαφορετικό τρόπο η όλη λειτουργία;

Αφ’ ης στιγμής υπάρχει ο επηρεασμός ενός προσώπου (δηλαδή δεν υπάρχει διάσταση σε αυτό, που αυτό είναι το σημαντικό, και για τη διάγνωση του οποίου δεν χρειάζεται μαρτυρία), και είναι προφανές ότι δεν ακούστηκε επηρεαζόμενο πρόσωπο στη δικαστική διαδικασία, δεν χρειάζεται οτιδήποτε περισσότερο για να υπάρξει η παρέμβαση και να διορθωθεί η διαδικασία, η δε παράβαση του δικαιώματός του σε ακρόαση συνιστά τέτοια εξαιρετική περίσταση. Σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να ωθηθεί το επηρεαζόμενο πρόσωπο να κάνει αποδεκτό το αποτέλεσμα τέτοιας παράβασης δικαιώματός του ως το τετελεσμένο ζημιογόνο αποτέλεσμα, που δεν υπόκειται σε διόρθωση, παρά μόνο με αγωγή, την οποία να κινήσει ως θύμα απάτης. Το θέμα, εν πάση περιπτώσει, αναγκαστικά θα πρέπει να εξεταστεί και κατ’ έφεση, επομένως τίποτε περισσότερο από τη θέση των δύο διαφορετικών νομικών απόψεων, και οι δύο εκ των οποίων βρίσκουν αντίστοιχη αποδοχή στους διαλόγους που έχω επιχειρήσει. Ένας άλλος νομικός μου είπε, διαφωνώ μαζί σου, το θέμα είναι απλά ο προβληματικός νόμος για τους εγκλωβισμένους αγοραστές και αυτός θα πρέπει να αλλάξει, εάν δεν ήταν ο νόμος εκείνος, θα ήταν προφανώς άλλη και η στάση σου. Πιθανότατα ναι, μα η διάσταση ξεκινά ακριβώς από αυτή τη διαφορετική θεώρηση της έννοιας και σημασίας της «προστασίας του αγοραστή» με τα σημερινά νομικά δεδομένα, που καλώς ή κακώς αυτά είναι, ως έχουν και με βάση αυτά η κατάθεση σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο σημαίνει το τάδε, άρα η διαδικασία αυτή, είτε κινείται μέσω Δικαστηρίου είτε κινείτε μέσω Κτηματολογίου, θα πρέπει να είναι τέτοια, συνιστώμενη παρέμβαση σε δικαιώματα άλλων, που να λαμβάνει υπόψη αυτά και να σταθμίζει τις συγκρούσεις τους στο πραγματικό πεδίο. Μιλώ, λοιπόν, απλά τη γλώσσα των δικαιωμάτων.

Η εστία της διαφοράς στην έννοια της «προστασίας του αγοραστή»

Συνεχίζοντας τον διάλογο αυτό, το σημείο της διάστασης των απόψεων εντοπίζεται στην ερμηνεία της «προστασίας του αγοραστή» του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011. Η μία άποψη ερμηνεύει ότι η αναφορά του άρθρου αυτού περιορίζεται στην προστασία του αγοραστή μέσα στη ρυθμιστική εμβέλεια μόνο του συγκεκριμένου νόμου, άρα στην προστασία του έναντι στον αντισυμβαλλόμενό του και στο δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης. Η άλλη άποψη, έχοντας υπόψη την κατά τα λοιπά ανεπιθύμητη διασύνδεση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011, και αυτού του ιστορικού της τροπολογίας του άρθρου 12, με το κεφάλαιο της προστασίας του αγοραστή που προβλέπει ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος 9/65, ερμηνεύει, αναγκαστικά, την «προστασία του αγοραστή» ως ένα καθεστώς με νομικές διαστάσεις που δεν περιορίζονται στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, αλλά προσδιορίζονται από όλες τις νομικές δυνατότητες που έχει ο αγοραστής που καταθέτει τη σύμβασή του στο Κτηματολόγιο, και συνιστά προστασία του έναντι όλων, περιλαμβανομένων των κατόχων προγενέστερων εμπράγματων απαιτήσεων.

Δεν ενοχλεί φυσικά καθόλου κάποια ερμηνεία ότι η «προστασία του αγοραστή» του άρθρου 12 περιορίζεται στο δικαίωμά του να ασκήσει αγωγή για ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης από τον αντισυμβαλλόμενό του, αλλά η ίδια δεν ταυτίζεται με την «προστασία του αγοραστή» του Νόμου 9/65, ο οποίος προστατεύει μόνον αγοραστές που κατέθεσαν τις συμβάσεις πώλησής τους πριν από την εγγραφή εμπράγματων απαιτήσεων άλλων πιστωτών. Καθόλου. Τέτοια ερμηνεία θα ενισχύονταν και από το γεγονός ότι η αναφορά του άρθρου 12 σε «προστασία του αγοραστή» προϋπήρχε της θέσπισης του κεφαλαίου VIB του Νόμου 9/65 και τότε η προφανής εμβέλειά της ήταν με αναφορά στον αντισυμβαλλόμενο και άνευ επηρεασμού των προγενέστερων εμπράγματων βαρών. Έτσι θα έπρεπε να είναι, εάν τα πράγματα συνέχιζαν να λειτουργούν κάπως πιο ορθόδοξα. Όμως η αναφορά σε «προστασία του αγοραστή» στο άρθρο 12 του Νόμου 81(Ι)2011, ήδη από τα πρακτικά της κοινοβουλευτικής συζήτησης της τελευταίας τροπολογίας του, φαίνεται να συνδέθηκε, από τον ίδιο τον νομοθέτη, ώστε να δίνει αναφορά στην «προστασία του αγοραστή» του Νόμου 9/65 ή όπως τελικά εκείνη επεκτάθηκε, δια του Νόμου 9/65, ώστε να μην αφορά μόνον τον αντισυμβαλλόμενο αλλά να ισχύει έναντι όλων.

Άρα το πώς αντιλαμβάνεται κανείς την «προστασία του αγοραστή», ως νομική πλέον έννοια, φαίνεται να είναι και καθοριστικό των μετέπειτα θέσεων που παίρνει: Είναι περιορισμένη στον Νόμο 81(Ι)/2011, άρα αυτός που καταθέτει τη σύμβασή του στο Κτηματολόγιο είναι προστατευμένος απλά και μόνον έναντι του αντισυμβαλλόμενού του με βάση εκείνο τον νόμο αδιάφορα από οποιονδήποτε άλλο, ή δεν μπορεί, κανείς, να απομονώσει τη νομική συνέπεια της κατάθεσης της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, ως νομική πράξη, σε ό,τι προβλέπει ο Νόμος 81(Ι)/2011, από τη στιγμή που το κεφάλαιο VIB του Νόμου 9/65 ήρθε και επέκτεινε την «προστασία του αγοραστή», δίνοντας περαιτέρω δυνατότητες. Συναφώς, το άρθρο 44ΙΗ του Νόμου 9/65, που ρυθμίζει το πεδίο εφαρμογής του κεφαλαίου της προστασίας του αγοραστή, παραπέμπει και στις περιπτώσεις όπου η κατάθεση της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο έχει επιτραπεί με διάταγμα του δικαστηρίου που εκδίδεται με βάση τον Νόμο 81(Ι)/2011. Δεν έμεινε, δηλαδή, μόνο, ούτε ο Νόμος 9/65, σε συμβάσεις που είχαν κατατεθεί μέχρι συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ενώ παράλληλα, με την τροπολογία του άρθρου 12 του Νόμου 81(Ι)/2011 η δυνατότητα κατάθεσης με βάση διάταγμα του Δικαστηρίου αφορά σε σύμβαση πώλησης που καταρτίστηκε οποτεδήποτε, εάν το Δικαστήριο κρίνει εύλογο και δίκαιο να παρασχεθεί τέτοια προστασία, που πλέον είναι, αναγκαστικά, προστασία και με βάση τον Νόμο 9/65. Πώς να αγνοήσει, κανείς, αυτή τη νομοθετική διασύνδεση η οποία επαναλαμβάνεται στα καταγεγραμμένα στην κοινοβουλευτική συζήτηση, ότι με πλήρη συνείδηση, ο νομοθέτης, λέει «προστασία του αγοραστή» με βάση το άρθρο 12 εννοώντας και αυτήν που του παρέχει ο Νόμος 9/65.

Η «προστασία του αγοραστή» με βάση τον Νόμο 9/65 δεν είναι προστασία έναντι του αντισυμβαλλομένου του. Εάν η έννοια της, περιορισμένη στις νομικές συνέπειες της κατάθεσης του Νόμου 81(Ι)/2011, είναι μια στενή έννοια, η διευρυμένη είναι αυτή που δίνουν οι παρεμβάσεις του Νόμου 9/65, όχι σε ένα άλλο στάδιο ή επίπεδο, μα παράλληλα. Ο αγοραστής που έχει κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο μπορεί να αιτηθεί τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά του, εάν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος και έχει εξοφλήσει το τίμημα πώλησης ή προτίθεται να το εξοφλήσει. Δεν χρειάζεται καν να προβεί σε αγωγή ειδικής εκτέλεσης πλέον με βάσει τον Νόμο 81(Ι)/2011 (μεγάλο μέρος του οποίου, σιωπηρά, αδρανοποιήθηκε με διάφορους τρόπους), γιατί να ακολουθήσει αυτή τη δύσκολη και πολυδάπανη οδό, εάν μπορεί απλά να αιτηθεί μεταβίβασης με βάση τον Νόμο 81(Ι)/2011; Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου ειδοποιεί τους κατόχους εμπράγματων απαιτήσεων, ακόμα και προγενέστερων (δεν διακρίνει πότε έγινε η κατάθεση, εάν έγινε πριν ή μετά την εγγραφή κάποιας εμπράγματης απαίτησης), ότι θα μεταβιβάσει, και οι μόνοι λόγοι ένστασης που έχουν οι τελευταίοι είναι ότι δεν εκπληρώθηκαν οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή προς τον πωλητή ώστε να έχει ενεργοποιηθεί η υποχρέωση μεταβίβασης (κάτι που δεν οφείλουν να γνωρίζουν οι ίδιοι) ή ότι αυτή η σύμβαση πώλησης είναι άκυρη ή έχει τερματιστεί με δικαστικό διάταγμα (που όμως οι ίδιοι λαμβάνουν γνώση της ύπαρξής της μετά την κατάθεσή της και ουσιαστικά ένας λόγος ακύρωσης που μπορούν να επιδιώξουν είναι ότι οι ίδιοι δεν συναίνεσαν σε αυτήν ή ότι έγινε καταδολιευτικά, κ.λπ.). Βασικά είναι λόγοι ένστασης που, και πάλι, αφορούν την ίδια τη σύμβαση πώλησης και όχι τα δικά τους δικαιώματα. Μόνον εάν υπάρχει άλλη διαθέσιμη περιουσία του πωλητή ή του εγγυητή του πωλητή μπορεί να επιτευχθεί μεταφορά σε αυτήν, του εμπράγματου βάρους, διαφορετικά ο Διευθυντής του Κτηματολογίου προχωρεί ακάθεκτος σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης ή του βάρους, και μάλιστα με τρόπο που δεν έχει καμία απολύτως σχέση με τις αντίστοιχες έννοιες των άρθρων 34, 35 και 36 του Νόμου 9/65, απλά τα παρακάμπτει, τα εξαφανίζει κανονικά, σαν να μην υπήρχαν, και προχωρά στη μεταβίβαση.

Στην περίπτωση της δικαστικής παρεμβολής για να επιτραπεί η κατάθεση σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο μεσολαβεί, όμως, και η δικαστική κρίση ότι είναι σε ισχύ τέτοια σύμβαση πώλησης και ότι είναι δίκαιο και εύλογο να παρασχεθεί αυτή η προστασία στον αγοραστή. Το ζήτημα είναι να μην επιτρέπεται η εγγραφή της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, που σημαίνει την παροχή αυτής της νομικής προστασίας, με αυτές πλέον τις δυνατότητες, εάν δεν συντρέχουν κάποιες επιπλέον προϋποθέσεις. Πέραν των διατυπώσεων που πρέπει να ισχύουν με βάση τον Νόμο 81(Ι)/2011 που αφορούν σε αυτή τη σύμβαση πώλησης. Προϋποθέσεις που να σχετίζονται με τα δικαιώματα των άλλων. Αυτών που επηρεάζονται από αυτό το γεγονός της κατάθεσης. Δικαιώματα τα οποία από τη μια «προστατεύει» ο Νόμος 81(Ι)/2011, αλλά, από την άλλη, με τη διευρυμένη προστασία αγοραστών, ο Νόμος 9/65, ουσιαστικά, καταργεί, έναντι ακριβώς σε αυτή την ανάγκη παροχής προστασίας (αδιάκριτα) των (όποιων) αγοραστών. Ανάλογα θα πρέπει, υποθέτει, κανείς, να διαμορφώνονται οι διαδικασίες. Τόσο του Κτηματολογίου όσο και του Δικαστηρίου, κατά αυτό τον χρόνο που ζητείται η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης, που είναι, πλέον, ο κρίσιμος χρόνος.

Η φύση των δύο βαρών, της υποθήκης και του πωλητηρίου συμβολαίου, τα καθιστά αντικρουόμενα στο πραγματικό πεδίο. Ενόσω υφίστανται και τα δύο, ο ένας,  ενυπόθηκος πιστωτής, έχει δικαίωμα να εκποιήσει, ο άλλος, ο ήδη υφιστάμενος αγοραστής, έχει δικαίωμα να λάβει ο ίδιος τον τίτλο του. Εάν δεν αρθεί το ένα από τα δύο, ο ένας θα ανακόπτει τις προσπάθειες πλειστηριασμού του άλλου και ο άλλος θα ανακόπτει τις προσπάθειες μεταβίβασης του άλλου και αυτό το μοτίβο θα είναι επαναλαμβανόμενο. Και η σύγκρουση αυτή στο πραγματικό πεδίο δημιουργείται με μόνη τη νομική πράξη της κατάθεσης της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, χωρίς την ταυτόχρονη απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη, χωρίς ενημέρωση του ενυπόθηκου πιστωτή σε εκείνο το χρόνο, για να μπορέσει να προσεγγίσει τον αγοραστή, να επιλύσει το μεταξύ τους ζήτημα εκείνη την ώρα που πρέπει. Ο νόμος για τους εγκλωβισμένους αγοραστές αφορά (λέει κανείς για να σώσει κάτι) στους όντως εγκλωβισμένους, όχι σε αυτούς που συμβλήθηκαν ή διεκδίκησαν προστασία εν γνώσει της ύπαρξης εμπράγματων απαιτήσεων άλλων, με προοπτική να τις εξαφανίσουν, δεν υπάρχει αυτή η λειτουργία σε κανένα νομικό νου. Το πρόβλημα, όμως, αν και οφείλεται σε μεγάλο βαθμό και στον νόμο για τους εγκλωβισμένους αγοραστές και την ερμηνεία ή εφαρμογή του, δεν οφείλεται μόνον σε αυτόν, ώστε, απαντώντας εκ νέου στο ερώτημα, εάν θα άλλαζε η θέση σε περίπτωση που δεν υπήρχε ο νόμος για τους εγκλωβισμένους αγοραστές, η απάντηση είναι πως, όχι, δεν θα άλλαζε.

Μόνη η νομική πράξη κατάθεσης σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο δημιουργεί επηρεασμό, τη στιγμή της εγγραφής της, όχι τη στιγμή της αίτησης μεταβίβασης. Ο ενυπόθηκος πιστωτής θα πρέπει να γνωρίζει την πώληση και την εγγραφή της, να προσεγγίσει την ίδια στιγμή, να διαπραγματευτεί, είτε να πάρει το λαβείν του και να απαλλάξει το πωληθέν ακίνητο, είτε να δεσμεύσει τον αγοραστή και τον πωλητή (τους συμβαλλόμενους) ότι δεν θα επηρεαστεί ο δικός του ενυπόθηκος τίτλος με αίτηση μεταβίβασης χωρίς προηγούμενη ικανοποίησή του, εφόσον απολαμβάνει προτεραιότητα κι αυτή, με την κατάθεση σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, διασπάται, όχι μόνον με τη διευρυμένη νομική δυνατότητα (παράκαμψής του με αίτηση μεταβίβασης), αλλά λόγω της διαφορετικής νομικής φύσης της σύμβασης πώλησης ως εμπράγματου βάρους, προς εξυπηρέτηση της οποίας υφίσταται σε δεύτερο επίπεδο και ο νόμος για τους εγκλωβισμένους αγοραστές. Βλέποντας από μια άλλη οπτική και τον ίδιο τον «εγκλωβισμό» όχι ως θέμα τυπικού μπλοκαρίσματος από μεταγενέστερες δεσμεύσεις, αλλά γενικευμένα ως θέμα κτήσης κυριότητας χωρίς δυνατότητα απόκτησης τίτλου, επειδή ουσιαστικά δεν έγινε η ορθή πρακτική εναρμόνιση των δικαιωμάτων του αγοραστή με τα προϋφιστάμενα άλλων, ακριβώς τη χρονική στιγμή της διεκδίκησης προστασίας αγοραστή με κατάθεση της σύμβασης πώλησης, τότε που έπρεπε. Συναφώς ναι, και το Δικαστήριο και το Κτηματολόγιο, πριν επιτρέψουν τέτοια κατάθεση σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, θα έπρεπε και πρέπει να ενημερώνουν τους κατόχους εμπράγματων απαιτήσεων, οι οποίοι, ναι, επηρεάζονται.

Μια επαναλαμβανόμενη υπενθύμιση

Με κίνδυνο να καταστεί κάπως φορτική η εκ νέου αναφορά, θα πρέπει να επαναληφθεί ότι ο τρόπος λειτουργίας του συστήματος του Κτηματολογίου στην Κύπρο πλέον, ειδικά και μετά τον νόμο για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές», έχει δημιουργήσει μια δικαιική κρίση, στο πλαίσιο της οποίας, πραγματικά, έχει εξουδετερώσει πλέον βασικές έννοιες και λειτουργίες του εμπραγμάτου δικαίου, ως δικαίου, μέσα στο σύστημα του Κυπριακού δικαίου, με ό,τι αυτό μπορεί να συνεπάγεται (για το δίκαιο, την οικονομία του τόπου ή άλλο), το να υπάρχει, δηλαδή, στην Κύπρο ένα τόσο προβληματικό εμπράγματο δίκαιο ακινήτων.

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.