Προβληματισμοί σχετικά με τη νομική φύση των συμβάσεων για off-plan οικοδομές

Τα συμβόλαια που καταρτίζονται για αγορά κατοικίας ή άλλης οικοδομής off-plan, δηλαδή πριν από την ανέγερσή της (συμβόλαια ή συμφωνίες off-plan για συντομία), πέρα από τα υπέρ και κατά, που είναι ήδη γνωστό ότι υπάρχουν σε αυτή την επιλογή, δημιουργούν και διάφορους προβληματισμούς, με αφορμή τη θεώρηση ενός τέτοιου ως «σύμβαση πώλησης ακινήτου» και την εφαρμογή του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011 για εκπρόθεσμη κατάθεση του στο Κτηματολόγιο, και έπειτα του Μέρους VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 για μεταβίβασή του, και σε συνάρτηση αυτών ειδικά με το άρθρο 35 § 1 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149.

Η θέση της υποφαινόμενης είναι ότι ένα συμβόλαιο για αγορά υπό ανάπτυξη οικοδομής (off-plan), την οποία χρηματοδοτεί ο ενδιαφερόμενος για αγορά (αναλόγως της πορείας των οικοδομικών εργασιών), με αντάλλαγμα, εάν και όταν αυτή ολοκληρωθεί και εκδοθεί γι’ αυτήν ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής, τότε να μεταβιβαστεί σε αυτόν, δεν συνιστά σύμβαση πώλησης ακινήτου, εφόσον, κατά τον χρόνο σύναψή της, δεν υπάρχει «ακίνητη ιδιοκτησία» με την έννοια του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 ή με κάποια άλλη έννοια, που να συνιστά το αντικείμενο της σύμβασης, και τα μερίδια γης επί της οποίας θα ανεγερθεί η οικοδομή βασικά δεν πωλούνται.

Είναι αναγκαστικά σύμβαση με την οποία ο φερόμενος ως «πωλητής» αναλαμβάνει την υποχρέωση να ανεγείρει οικοδομή επί γης που ανήκει στον ίδιο τον «πωλητή», με χρηματοδότηση του φερόμενου ως «αγοραστή» (που φέρεται ως εργολαβικό κατασκευαστικό συμβόλαιο σε ανεπίσημο τύπο ή έστω ως συμφωνία κράτησης ή ανάληψης υποχρέωσης πώλησης), και εάν και όταν εκτελέσει αυτό το έργο και δημιουργηθεί η οικοδομή και αυτή καταστεί και νομικά διακριτό ακίνητο με την έκδοση ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής (πολλαπλές επιμέρους αναβλητικές αιρέσεις), τότε να εκπληρώσει και τη συμβατική υποχρέωση της πώλησης και μεταβίβασής της στον φερόμενο ως «αγοραστή», ως αντάλλαγμα. Σε κάθε περίπτωση, νοουμένου ότι τότε θα υπογραφθεί και σχετικό ξεχωριστό συμβόλαιο πώλησης του πλέον υφιστάμενου ακινήτου, που να δικαιολογεί τη μεταβίβαση. Τέτοια συμφωνία πώλησης θα πρέπει να καταρτιστεί και εάν δεν προστίθεται στις αιρέσεις η έκδοση του ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής, παρά μόνο η ολοκλήρωση της ανέγερσης συγκεκριμένης οικοδομής, που και πάλι θα είναι μια «ανοιχτή» σύμβαση πώλησης, μέχρι την έκδοση ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής που θα δώσει δυνατότητα μεταβίβασης.

Σε κάποιες δικαιοδοσίες (π.χ. Καναδά, Βουλγαρία, Ιταλία, κ.λπ.), αυτού του είδους τα συμβόλαια θεωρούνται ξεκάθαρα προ-πωλητήρια συμβόλαια (pre-sales ή preliminary contracts). Στην Ιταλία, τα συμβόλαια για off-plan οικοδομές συντάσσονται σε ξεχωριστό τύπο από ό,τι τα πωλητήρια συμβόλαια, δεν δημιουργείται σύγχυση. Αλλού τα off-plan συμβόλαια ρυθμίζονται νομοθετικά και, ακόμα πιο ξεκάθαρα, δεν περιέχουν σύμβαση πώλησης, αλλά την υποχρέωση σύναψης σύμβασης πώλησης (συνιστούν reservation agreements) σε κάποιο στάδιο εκτέλεσης της off-plan συμφωνίας, οπότε και η σύμβαση off-plan χωρίζεται σε στάδια, αυτό της κράτησης, αυτό της ανέγερσης, και αυτό της πώλησης και μεταβίβασης. Αλλού η νομοθετική ρύθμιση των off-plan συμβολαίων είναι πολύ αυστηρή. Αλλού (π.χ. Ιαπωνία) έχει τροποποιηθεί ο νομοθετημένος όρος της «ακίνητης ιδιοκτησίας» ώστε να περιλαμβάνει off-plan οικοδομή (επιλογή ριψοκίνδυνη για άλλους λόγους). Αλλού (π.χ. Ντουμπάι) υπάρχει ένα ξεχωριστό (ενδιάμεσο) σύστημα εγγραφής των συμβάσεων off-plan. Εκ του προχείρου η συγκρκιτική αναφορά φυσικά, για μια δραστηριότητα που πάντως υφίσταται παντού.

Μα εκεί που βασικά επικεντρώνεται ο προβληματισμός είναι στην Κυπριακή θεώρηση της «υποχρέωσης μεταβίβασης», μέσα σε ένα είδος συμπτυγμένης off-plan συμφωνίας, που φαίνεται να συνηθίζονταν από δικηγόρους που ασχολούνταν ή ασχολούνται με ακίνητα στην Κύπρο, ως αντάλλαγμα απορρέον απευθείας εκ της off-plan (που αναλήφθηκε όταν δεν υφίστατο καν ακίνητο), χωρίς να έχει προηγηθεί η υπογραφή συμφωνίας πώλησης του ακινήτου όταν αυτό ήδη θα δημιουργηθεί και θα υφίσταται, ως αντικείμενο που να μπορεί να καταστεί αντικείμενο σύμβασης. Ενώ θα ήταν ίσως νομικά ορθότερο να θεωρείται ή να ερμηνεύεται η «υποχρέωση μεταβίβασης», ως υποχρέωση σύναψης συμφωνίας πώλησης (με σκοπό τη μεταβίβαση). Αυτή η υποχρέωση να συνιστά το αντάλλαγμα στη χρηματοδότηση της ανέγερσης οικοδομής, και η συμφωνία off-plan να συνιστά τη συμβατική βάση για διεκδίκηση υπογραφής τέτοιας συμφωνίας πώλησης με σκοπό τη μεταβίβαση. Που όταν βέβαια θα υπογραφθεί, θα μπορεί να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο με βάση τον νόμο πια (και την αποδοχή των προηγούμενων εμπράγματων βαρών με βάση τον ίδιο νόμο).

Κατά την εκτέλεσή μιας συμφωνίας off-plan, μπορεί να προκύψουν διάφορα προβλήματα, γιατί είναι μια αρκετά πιο «ανοιχτή» σύμβαση, σύνθετη, και το αντικείμενο της είναι προεχόντως η εκτέλεση ενός έργου. Ένα από αυτά, που ανήκουν στη σφαίρα του φερόμενου ως «πωλητή», είναι αυτός να υποθηκεύσει και να διατηρεί υποθηκευμένο το όλο ακίνητο επί του οποίου ανεγείρεται η οικοδομή προς όφελος άλλου πιστωτή (διάβημα για το οποίο δεν ενημερώνεται ο φερόμενος ως «αγοραστής», χρηματοδότης, τουλάχιστον να καταβάλλει τα χρήματα, δεσμεύοντας ανάλογα, τον ενυπόθηκο πιστωτή), κατά τρόπο που να απαγορεύει και να καθιστά (αντικειμενικά) αδύνατη την εκτέλεση της σύμβασης ως προς το μέρος που αφορά στην πώληση και μεταβίβαση της οικοδομής, εάν και όταν ανεγερθεί, πόσω μάλλον όταν ο ενυπόθηκος πιστωτής προέβη σε απαίτηση πληρωμής και άρχισε διαδικασία κατάσχεσης και εκποίησης του ενυπόθηκου όλου. Άλλο πρόβλημα είναι η ανέγερση ή η έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το συμβατικό αντικείμενο να μην ολοκληρωθεί εντός του ορισμένου χρόνου που τάχθηκε.

Είναι ίσως σημαντικό να τύχει υπόμνησης ότι το άρθρο 35 § 1 του Κεφ. 149 προβλέπει ότι:

35.-(1) Σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη υπό την αίρεση της επέλευσης ορισμένου αβέβαιου γεγονότος εντός ορισμένου χρόνου καθίσταται άκυρη αν, με την πάροδο του ορισμένου χρόνου, το γεγονός δεν επήλθε, ή αν πριν από τον ορισμένο χρόνο, το γεγονός κατέστη αδύνατο.

Στην περίπτωση που απασχολεί, μια τέτοια σύμβαση για απόκτηση κατοικίας off-plan, που έφερε και τίτλο «contract of sale» (δεν δεσμεύει το πώς την ονοματίζουν τα μέρη), δεν δόθηκαν στον φερόμενο ως «αγοραστή» οποιεσδήποτε εξασφαλίσεις (π.χ. υποθήκευση επί των ανάλογων μεριδίων γης). Το όλο ακίνητο επί του οποίου ανεγείρονταν η κατοικία υποθηκεύτηκε για ένα πολύ μεγάλο χρηματικό ποσό, που υπερβαίνει το ένα εκατομμύριο, από τον φερόμενο ως «πωλητή» προς άλλο πρόσωπο, και ο ενυπόθηκος πιστωτής προχώρησε νόμιμα με απαίτηση πληρωμής και εκτέλεσης της εξασφάλισής του, εξασφαλίζοντας και διάταγμα εκποίησης. Στο μεταξύ το ακίνητο επιβαρύνθηκε περαιτέρω και με άλλα χρέη του φερόμενου ως «πωλητή» (περιλαμβανομένων και πιστωτών που ήταν εργοδοτούμενοι του και είχαν εξασφαλίσει δικαστικές αποφάσεις από δικαστήριο εργατικών διαφορών για τα δεδουλευμένα τους, τις οποίες είχαν εγγράψει, για να εκτελέσουν, επί του ακινήτου). Χωρίς να έχει υπογραφθεί ξεχωριστά συμφωνία πώλησης βάσει της off-plan συμφωνίας, μετά την ολοκλήρωση της κατοικίας, εκτός του καθορισμένου χρόνου, αυτή παραδόθηκε στο φερόμενο ως «αγοραστή», χωρίς να υφίσταται ξεχωριστός τίτλος. Πέρασαν κι άλλα χρόνια μέχρι να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Όταν εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι, πάλι εκτός του καθορισμένου χρόνου, η υποθήκη επί του όλου μεταφέρθηκε αναπόφευκτα και επί όλων των επιμέρους ξεχωριστών εγγραφών που προέκυψαν από τον διαχωρισμό, σύμφωνα με το άρθρο 28 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, για όλο το ποσό εγγραφής σε κάθε περίπτωση. Και πρόβαλε ξαφνικά από το πουθενά ο φερόμενος ως «αγοραστής» της μίας κατοικίας, έβγαλε την άγνωστη και αφανή συμφωνία off-plan από το ερμάρι του, και με χρήση του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011 αξίωσε δικαστικό διάταγμα για εκπρόθεσμη κατάθεσή της στο Κτηματολόγιο της, ως αυτή να’ ταν σύμβαση πώλησης ακινήτου, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης (και όχι μόνον), χωρίς, και πάλι, να ειδοποιήσει οποιονδήποτε άλλο, κάτοχο εμπράγματης απαίτησης, από τους πολλούς που στο μεταξύ προέκυψαν λόγω της αφερεγγυότητας του φερόμενου ως «πωλητή».

Λόγω μη συμμετοχής στη διαδικασία του άρθρου 12, τέτοιων εμπράγματων πιστωτών, το γεγονός ότι ουδέποτε η off-plan συμφωνία ήταν ή μετατράπηκε σε σύμβαση πώλησης ακινήτου νομικά εκτελεστή και ως σύμβαση κατέστη και άκυρη ή αδύνατη λόγω της υποθήκευσης προς όφελος άλλου πιστωτή που απαγόρευσε την πώληση και μεταβίβαση (αν και υπαίτια), ούτε τέθηκε ούτε ήταν γνωστό στο Δικαστήριο, που κι αυτό προχώρησε και εξέδωσε τέτοιο διάταγμα για εκπρόθεσμη κατάθεση της εν λόγω σύμβασης (που περιλαμβάνει και διάταγμα που διατάσσει το Κτηματολόγιο να αποδεχθεί την εγγραφή), ως να’ ταν υφιστάμενα και νομικά εκτελεστή σύμβαση πώλησης, στο Κτηματολόγιο, εν αγνοία όλων των υπολοίπων. Μόνο στη βάση των ισχυρισμών του φερόμενου ως «αγοραστή» ή και του φερόμενου ως «πωλητή» που είχαν προφανές συμφέρον σε τέτοια κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο, ο καθένας για τους δικούς του λόγους. Αντίστοιχα, το Κτηματολόγιο αποδέχθηκε την εγγραφή της εν λόγω σύμβασης με βάση το δικαστικό διάταγμα, ως επίσης να’ ταν σύμβαση πώλησης, χωρίς ειδοποίηση οποιουδήποτε. Και ξαφνικά ο φερόμενος ως «αγοραστής», βρέθηκε να αιτείται για το πασπαρτού του «εγκλωβισμένου αγοραστή» με βάση το Μέρος VIΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, με αξίωση έναντι όλων όσων είχαν ήδη συνάψει εμπράγματες συμβάσεις για το ίδιο ακίνητο (ως προς τις οποίες ισχύει η αρχή της δημοσιότητας), να μεταβιβαστεί πάνω σε αυτόν η κατοικία που ανεγέρθηκε, με παραγκωνισμό όλων των υπολοίπων.

Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(Ι)/2011 δεν περιέχει πρόνοιες που να αναφέρονται σε τέτοιες off-plan συμφωνίες. Απεναντίας, μέσα στις διατυπώσεις για να μπορεί να κατατεθεί μια σύμβαση στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης είναι να υφίσταται η ακίνητη ιδιοκτησία που να συνιστά ή μέρος της οποίας να συνιστά το αντικείμενο της σύμβασης, η οποία να είναι εγγεγραμμένη στον πωλητή. Για να αποδεχθεί μια συμφωνία off-plan το Κτηματολόγιο θα πρέπει να πωλούνται εξ αρχής τα μερίδια γης που αντιστοιχούν στην έκταση επί της οποίας θα ανεγερθεί το νέο ακίνητο (κατοικία ή άλλη οικοδομή) (οπότε και μπορεί να κατατεθεί άμεσα, πριν την εκτέλεση του έργου), ή αφ’ ης στιγμής δεν υφίσταται ακίνητο, με βάση εκείνη τη συμφωνία, να αναζητήσει συμφωνία πώλησης για το συγκεκριμένο ακίνητο. Τέτοια συμφωνία πώλησης θα περιλαμβάνει το συγκεκριμένο ακίνητο (εάν δεν υφίσταται ξεχωριστός τίτλος κατά την υπογραφή) που ανεγέρθηκε επί μέρους της ακίνητης ιδιοκτησίας που ανήκει στον πωλητή και την υποχρέωση μεταβίβασής του στον αγοραστή και πάλι υπό αίρεση, αλλά που τότε θα πληροί την έννοια του «αγοραστή» κατά τον νόμο.

Ποια η ουσιαστική διαφορά, μπορεί να αναρωτηθεί, κανείς, εάν η off-plan συμφωνία κατατεθεί στο Κτηματολόγιο ή ίδια μετά από δικαστικό διάταγμα από το να κατατεθεί σύμβαση πώλησης στο πλαίσιο μιας off-plan συμφωνίας; Η διαφορά συνίσταται στον χρόνο σύναψης τέτοιας συμφωνίας πώλησης, μα και στη διαδικασία κατάθεσης. Τόσο η σύναψη όσο και η εμπρόθεσμη κατάθεση γίνονται υπό την προϋπόθεση αναγνώρισης των προϋφιστάμενων εμπράγματων βαρών, που προβλέπεται στη συνήθη διαδικασία του Νόμου 81(Ι)/2011, ασχέτως της δυνατότητας μεταβίβασης. Παρά φέρεται ως μια παλαιά, προγενέστερη σύμβαση πώλησης, που απλά δεν κατατέθηκε (σαν να μπορούσε να είχε κατατεθεί) ή παρά μεταθέτει την ιδιότητα του αγοραστή σε ένα προγενέστερο χρονικό σημείο. Εάν υπάρχουν εμπράγματες απαγορευτικές ρήτρες της πώλησης και μεταβίβασης, που μεσολάβησαν, και πάλι, ίσως να μην μπορεί να κατατεθεί ή τελικά να εκτελεστεί, χωρίς την άρση τους με κάποιο τρόπο. Με την κατάθεση της όποιας συμφωνίας (ακόμα και εάν δεν συνιστά συμφωνία πώλησης) στο Κτηματολόγιο με βάση δικαστικό διάταγμα που εκδίδεται όπως-όπως, το Κτηματολόγιο διατάσσεται να αποδεχθεί την εγγραφή, που αν και ευτυχώς την κρατά σε σειρά μεταγενέστερη, μπορεί και να μην μεσολαβεί η αναγνώριση και αποδοχή των υφιστάμενων εμπραγμάτων βαρών. Τα προβλήματα του νόμου για τους εγκλωβισμένους αγοραστές ισχύουν βέβαια σε κάθε περίπτωση κατάθεσης, εμπρόθεσμης ή εκπρόθεσμης, και είναι πρόσθετα. Το ζήτημα είναι τι και πώς κατατίθεται σε συνάρτηση με τα δικαιώματα των άλλων και πώς οι άλλοι μπορούν να τα ασκήσουν για να αποτρέψουν το από μόνο του βλαπτικό γεγονός της κατάθεσης μιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, που περιέχει διάθεση κυριότητας ή στοιχείων κυριότητας, εκ φύσεως εις βάρος της δικής τους εμπράγματης εξασφάλισης. Στην περίπτωση όπου η κατάθεση γίνεται με δικαστικό διάταγμα, που έχει εκδοθεί γιατί διαπιστώθηκαν δικαστικά κάποιες προϋποθέσεις, αυτό θα πρέπει να ακυρωθεί, για να ακυρωθεί η εγγραφή που διενεργήθηκε βάσει αυτού, και αυτό συνιστά πρόσθετο εμπόδιο.

Μένοντας, όμως, στο σημείο της νομικής φύσης της σύμβασης για απόκτηση off-plan οικοδομής, δηλαδή μη υφιστάμενης κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης, και των σχετικών κινδύνων, που δεν είναι μόνο η υποθήκευση, κάποιος που επιχειρεί να συμβληθεί μια τέτοια συμφωνία (έστω για τη θεωρία), θα έπρεπε και πρέπει να αντιλαμβάνεται όλους τους κινδύνους ή πιθανούς κινδύνους της, και να τους αποδέχεται ή να τους αναλαμβάνει. Σε πρώτη φάση δεν είναι ακριβώς «αγοραστής». Ήταν και είναι επενδυτής, που αποφάσισε να αποκτήσει μη υφιστάμενη, στο παρόν, οικοδομή, από το σχέδιο (αντί από κάποιο στοκ έτοιμων οικοδομών), θεωρώντας ότι αυτό τον οφελεί, οικονομικά, τεχνικά, αισθητικά, ή άλλως πώς, και το όφελος της μελλοντικής απόδοσης το επιδιώκει επειδή δεν επείγεται για την απόκτηση οικοδομής και έχει τον χρόνο. Επένδυση που δεν είναι κατάλληλη για όλους του ανθρώπους ούτε παρέχεται κατάλληλα από όλους τους εργολάβους. Θα έπρεπε να λάβει την ανάλογη επαγγελματική συμβουλή γι’ αυτήν, με τα δεδομένα της Κυπριακής αγοράς και του Κυπριακού δικαίου. Η επένδυσή του απλά μπορεί να μην πάει καλά, να μην είναι ικανοποιητική, είτε γιατί ο εργολάβος δεν θα εκτελέσει το έργο σύμφωνα με τις αρχικές προσδοκίες όπως σχηματίστηκαν εκ των σχεδίων ή σύμφωνα με τις προδιαγραφές (και τότε η σύμπτυξη ή μη διάκριση των συμβατικών σταδίων στη συμφωνία off-plan να δημιουργεί άλλες περιπλοκές), είτε γιατί μπορεί ο ίδιος να πτωχεύσει ή να παύσει να υφίσταται και να μην ολοκληρώσει το έργο, είτε γιατί μπορεί να εκτελεστεί το έργο μεν αλλά εκτός χρονικών περιθωρίων, είτε γιατί μπορεί να εκτελεστεί μεν αλλά να καταστεί αδύνατη η απόκτησή του, με μεταβίβαση, λόγω άλλων προβλημάτων.

Κάποιοι κίνδυνοι αποφεύγονται, μάλλον, εάν ο ίδιος ο φερόμενος ως «αγοραστής» ζητά ο ίδιος να του παραχωρηθεί υποθήκευση επί του όλου επί ανάλογων μεριδίων ή ως την αξία της σκοπούμενης κατοικίας ή αγοράζει τα αντίστοιχα (ιδανικά) μερίδια γης με διακριτό τίμημα και έπεται η συμφωνία ανέγερσης. Αν μη τι άλλο, μπορεί να ζητείται μια τραπεζική εγγύηση από μέρους του εργολάβου ή κάποια άλλη ασφάλεια. Αυτές συνιστούν, ωστόσο, εξασφαλίσεις για την ανάκτηση των χρημάτων που δίνει ο φερόμενος ως «αγοραστής» για την ανέγερση της οικοδομής. Το πρόβλημα, για το σύνολο της συναλλαγής, εάν αυτή πρέπει να είναι επιτυχής μέχρι τέλους, δεν λύνεται μόνο με αυτές τις εξασφαλίσεις. Είναι, ενδεχομένως, και πιο ασφαλές, για το σύνολο της συναλλαγής, πρόσθετα από τις πιο πάνω εξασφαλίσεις, να εκτίθεται σε αυτή τη συμφωνία off-plan παράρτημα ξεχωριστής σύμβασης πώλησης που θα δεσμευτούν τα μέρη να υπογράψουν όταν ανεγερθεί η οικοδομής. Περίπτωση όπου με την υπογραφή μπορούν να ακυρώνονται και κάποιες εξασφαλίσεις ή να αναθεωρούνται ορισμένα δεδομένα. Το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης να είναι σε πρώτη φάση η υπογραφή τέτοιας σύμβασης πώλησης, τότε σταθμίζοντας και τα δεδομένα, όπως θα υφίστανται κατά τον χρόνο εκείνο (όπου πιθανόν να χρειαστούν και άλλες ρυθμίσεις ή άλλου είδους εξασφαλίσεις). Αφού υπογραφθεί τέτοια σύμβαση πώλησης, σημαντικά με απεμπλοκή των προγενέστερων εμπράγματων πιστωτών κατά το στάδιο της πώλησης, και κατατεθεί η συμφωνία πώλησης σε ασφαλές περιβάλλον, να γίνεται λόγος και για κάποια ισχυρή υποχρέωση μεταβίβασης.

Η θέση, εάν μπορεί να συνοψιστεί, είναι πως η συμπερίληψη, σε μία συμφωνία off-plan, των συμφωνηθέντων σχετικά με την ανέγερση οικοδομής και της υποχρέωσης μεταβίβασής της ως αντάλλαγμα, χωρίς να υπογραφθεί, στο πλαίσιο εκτέλεσης τέτοιας συμφωνίας off-plan, συμφωνία πώλησης του ακινήτου όταν θα υφίσταται το αντικείμενο της σύμβασης (οικοδομή), δεν καθιστά την ίδια τη συμφωνία off-plan, που όταν υπογράφθηκε δεν υφίστατο ακίνητο, σύμβαση πώλησης ακινήτου, μέσω του μηχανισμού της εκπρόθεσμης κατάθεσης του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011, πρόσθετα υπερπηδώντας (μεταξύ όλων των άλλων διατάξεων όλων των νόμων) και την εφαρμογή και δικαίου των συμβάσεων. Το επενδυτικό ρίσκο μιας τέτοιας συμφωνίας off-plan είναι τέτοιο ώστε η υποθήκευση του όλου ακινήτου από τον φερόμενο ως «πωλητή» χωρίς ενέργειες που να διατηρούν ή να καθιστούν δυνατή την πώληση και μεταβίβαση (π.χ. waiver ενυπόθηκου πιστωτή ή άλλος τρόπος απεμπλοκής του και άρσης της αδυναμίας), καθιστά την παροχή που αφορά στην υποχρέωση πώλησης και μεταβίβασης, αδύνατη, και τα χρήματα που επενδύθηκαν για την ανέγερση μάλλον επιστρεπτέα. Το πρόβλημα για όλους εξακολουθεί να είναι η ανάληψη της φυσικής κατοχής από μέρους του φερόμενου ως «αγοραστή» βάσει της συμφωνίας off-plan, αντί βάσει μιας κανονικής συμφωνίας πώλησης με ορθές ενέργειες. Και τελικά το ζήτημα είναι στην ευθύνη ποιου θα μετακυλιστεί η ζημιά ενός εκάστου (φερόμενου ως «αγοραστή», φερόμενου ως «πωλητή», πιθανών συμβούλων), δηλαδή ποιος θα την καλύψει, και κατά πόσο θα ήταν ορθό να την επωμιστεί κάποιος που δεν ευθύνεται (κάτοχος εμπράγματης απαίτησης) μέσω της Κυπριακής πατέντας του «εγκλωβισμένου αγοραστή», που νεκρανασταίνει συμφωνίες και καθιστά τον συγκεκριμένο πιστωτή (επενδυτή «αγοραστή») ξαφνικά προνομιούχο έναντι όλων.

 

Advertisements

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Google photo

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.