Προστατευτικοί Νόμοι και Εκποιήσεις

Τέθηκε το ζήτημα εάν το άρθρο 95 του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διάταγμα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου 65(I)/2015 («ο Νόμος») εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις, ανεξαρτήτως του πεδίου εφαρμογής του Νόμου αυτού.

Το άρθρο 95 ορίζει ότι:

«Ανεξαρτήτως των διατάξεων του παρόντος Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου ή Κανονισμών εκδιδόμενων κατ’ εξουσιοδότηση Νόμου, σε περίπτωση διαδικασίας εκποίησης ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, η οποία αποτελεί κύρια κατοικία του χρεώστη ή των μελών της οικογένειάς του ή επαγγελματική στέγη, το μέγιστο ποσό χρέους που ο πιστωτής δύναται να απαιτήσει δεν δύναται να υπερβαίνει το ποσό της αρχικής σύμβασης δανειακής διευκόλυνσης και τους τόκους που προκύπτουν με βάση την εν λόγω σύμβαση, αφαιρουμένων των οποιωνδήποτε δόσεων έχουν ήδη καταβληθεί και οποιωνδήποτε επιβληθέντων πρόσθετων τόκων υπερημερίας, πρόσθετων χρεώσεων και επιβαρύνσεων, διαχειριστικών εξόδων, καθώς και οποιωνδήποτε τόκων επιβληθέντων συνεπεία ανατοκισμού:

Νοείται ότι, επιβληθείς αυξημένος τόκος από την υπερημερία δεν δύναται να υπερβαίνει το δύο τοις εκατόν (2%) επί καθυστερημένης δόσης και επιβάλλεται μόνο στην περίπτωση που ο εν λόγω τόκος υπερημερίας αντιπροσωπεύει την πραγματική ζημιά του πιστωτή και επιπροσθέτως δύναται να αποδειχθεί δικαστικώς από τον πιστωτή.»

Η λογική της ρύθμισης αυτής, που περιέχεται στο Έκτο Μέρος «Γενικές και Τελικές Διατάξεις», είναι όπως, σε περιπτώσεις “κύριας κατοικίας» του χρεώστη ή των μελών της οικογένειάς του ή σε περιπτώσεις «επαγγελματικής στέγης», να μην απαγορευτεί μεν ο πλειστηριασμός των εν λόγω ακινήτων (αν και μπορεί να υπάρχει η πεποίθηση μέρους του κοινού ότι παρέχεται κάποια ευρύτερη προστασία), αλλά να διευκολυνθεί η άσκηση του δικαιώματος επιλογής, η εξόφληση, με τη νομοθετικά υποβοηθούμενη μείωση ή ελαχιστοποίηση του χρέους που πρέπει να πληρωθεί, για να μην πλειστηριαστούν τα εν λόγω ακίνητα.

Είναι μια ρύθμιση η οποία βρίσκεται μέσα σε αυτό τον Νόμο και όχι μέσα στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65, επομένως αναζητείται, δια του ερωτήματος, η συσχέτισή της με τις διατάξεις του Νόμου στον οποίο βρίσκεται. Με ένα προοίμιο του Νόμου, που ουσιαστικά θέλει να καταδείξει τον τρόπο με τον οποίο, αλυσιδωτά, η οικονομική κρίση, αρχίζοντας από τον χρηματοπιστωτικό τομέα, διαχέεται μέσα στην κοινωνία, ώστε να καθιστά αναγκαία την εξισορρόπηση των δικαιωμάτων των πιστωτών και των χρεωστών, και να κατανέμει τα βάρη δίκαια ωθώντας τα πρόσωπα να παραμείνουν ενεργά στην οικονομία, ο νομοθέτης ορίζει γενικότροπα τις έννοιες στην ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 2, δεν καθορίζει συγκεκριμένο πεδίο εφαρμογής του Νόμου που να προβλέπει περιπτώσεις όπου αυτός δεν εφαρμόζεται, και προχωρά να ιδρύσει την Υπηρεσία Αφερεγγυότητας (ΥΑ) και ορισμένες ειδικές διαδικασίες ή άλλως πώς διακανονισμούς αφερεγγυότητας, όπου και ο ρόλος του Δικαστηρίου (του Δικαστηρίου της Αφερεγγυότητας) είναι κάπως έντονος.

Οι διακανονισμοί αφερεγγυότητας προβλέπονται στο Τρίτο Μέρος και περιλαμβάνουν το Διάταγμα απαλλαγής οφειλών (Κεφάλαιο 1) και τα Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής (Κεφάλαιο 2) που προϋποθέτουν τον διορισμό σύμβουλου αφερεγγυότητας και αναφέρονται είτε στα συναινετικά προσωπικά σχέδια αποπληρωμής είτε στα μη συναινετικά σχέδια αποπληρωμής είτε στα συντονισμένα σχέδια αποπληρωμής για φυσικά πρόσωπα και πολύ μικρές επιχειρήσεις.

Το Τέταρτο Μέρος του Νόμου ρυθμίζει την προστασία του «μη βιώσιμου χρεώστη», όπου κι εκεί, στο άρθρο 79, παρέχεται βάση, που δεν παρέχεται στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65, για αναστολή του πλειστηριασμού που αφορά στην «κύρια κατοικία» ή την «επαγγελματική στέγη», ως εννοιοδοτούνται ειδικά, ακόμα κι αν δεν μπορεί να επιτευχθεί διακανονισμός αφερεγγυότητας (νοουμένου ότι έχει επιδιωχθεί και δεν έχει τελεσφορήσει), για περιορισμένο χρονικό διάστημα 6 μηνών, και με ευρεία την εξουσία του Δικαστηρίου του Νόμου αυτού να θέσει όρους, μεταξύ άλλων, και για τον νόμιμο τόκο ή τον ανατοκισμό. Και εκεί δίνεται μια ώθηση, με ένα διαφορετικό τρόπο. Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος 9/65, στο άρθρο 44Γ(3)(ε), από την άλλη, το οποίο ωστόσο αναφέρεται στους λόγους που μπορούν να προβληθούν με το ειδικό ένδικο μέσο της Έφεσης για παραμερισμό της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ (άλλου είδους θεραπεία αυτή με άλλο σκοπό), αναφέρεται σε ύπαρξη «προστατευτικού διατάγματος» υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη, που εκείνο, στον υπό αναφορά Νόμο, εννοιοδοτείται ως το διάταγμα που εκδίδεται με βάση το άρθρο 39 του Νόμου (έγκριση προσωπικού σχεδίου αποπληρωμής). Είναι με βάση τις διατάξεις του Νόμου, δηλαδή του Νόμου της Αφερεγγυότητας και στο Δικαστήριο της Αφερεγγυότητας που θα αποταθεί ο «μη βιώσιμος χρεώστης» για να αιτηθεί τέτοια αναστολή πλειστηριασμού «πρώτης κατοικίας» ή «επαγγελματικής στέγης» για 6 μήνες, εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις, και όχι μέσα στο πλαίσιο της διαδικασίας εκποίησης του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65.

Με δεδομένους τους σκοπούς του Νόμου, την κατασκευή και τη γενικότητά του, αλλά και την τάση να επεκτείνεται ρυθμιστικά και στον τομέα των εκποιήσεων (όχι για να τον περιορίσει, μα για να υποβοηθήσει και τους σκοπούς του ενυπόθηκου πιστωτή και τις ανάγκες του ενυπόθηκου οφειλέτη), προκειμένου να εξισορροπήσει τα δικαιώματα των πιστωτών και των χρεωστών και να βοηθήσει και τους δύο, η θέση είναι ότι το άρθρο 95, που αναφέρεται στο μέγιστο ποσό που δύναται να απαιτηθεί σε περίπτωση εκποίησης «κύριας κατοικίας» ή «επαγγελματικής στέγης», με τις διαδικασίες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 έχει, όντως, γενική εφαρμογή και δεν αναφέρεται μόνο σε συγκεκριμένη κατηγορία ατόμων, ούτε προϋποθέτει ενεργοποίηση του Νόμου και με άλλο τρόπο ή μη τελεσφόρηση των διακανονισμών αφερεγγυότητας (όπως στην περίπτωση του άρθρου 79).

Συμπληρωματικά έρχεται ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος 9/65, στο άρθρο 41ΑΑ, και προνοεί περαιτέρω προνόμια για τον ενυπόθηκο οφειλέτη του οποίου τελικά πλειστηριάζεται «κύρια κατοικία» (εφόσον το γεγονός ότι το ενυπόθηκο ακίνητο συνιστά «κύρια κατοικία» δεν λειτουργεί καταλυτικά ως προς το δικαίωμα εκποίησης). Είναι βέβαια ενδιαφέρον ότι, η έννοια της «κύριας κατοικίας» διαφοροποιείται στην περίπτωση αίτησης αναστολής του πλειστηριασμού από τον μη βιώσιμο χρεώστη με βάση το άρθρο 79 του Νόμου (αξία μέχρι €300.000) από την έννοια της «κύριας κατοικίας» αλλού στον ίδιο Νόμο μα και στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65. Για σκοπούς καθορισμού του πληρωτέου ποσού, πάντως, υπάρχει ταύτιση των εννοιών στους δύο νόμους, των αρκετά γενναιόδωρων εννοιών, εάν αναλογιστεί, κανείς, ότι στο μυαλό του Κύπριου νομοθέτη μια κατοικία έως €350.000,00 αντιπροσωπεύει κατά βάση το κανονικό (και όχι το πολυτελές) χωρίς περαιτέρω κριτήρια αξίας ή άλλα κριτήρια.

Ακόμα κι αν ισχύει γενικευμένα ο περιορισμός του άρθρου 95 του Νόμου, οπότε και ο ενυπόθηκος πιστωτής που θα ενεργοποιήσει διαδικασία με βάση το Μέρος VIΑ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 με αναφορά σε «κύρια κατοικία» ή «επαγγελματική στέγη» να πρέπει να απαιτήσει μειωμένο ποσό, εάν τελικά δεν απαιτήσει μειωμένο ποσό, ως οφείλει, αλλά ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό, δεν προβλέπεται στους λόγους Έφεσης κάποιος λόγος Έφεσης που να αφορά στο ύψος του απαιτούμενου χρέους, εάν εκείνο είναι το ορθό ή το νόμιμο. Θα πρέπει, ο ενυπόθηκος οφειλέτης,  με βάση την Ειδοποίηση τύπου Ι που θα λάβει να αποταθεί εντός 30 ημερών στον ενυπόθηκο πιστωτή για να εκθέσει τη γνώμη του για το ύψος του απαιτούμενου χρέους. Συναφώς, στο λεκτικό της Ειδοποίησης τύπου Ι περιέχεται η φράση «Εάν έχετε διαφορετική γνώμη, παρακαλώ όπως με πληροφορήσετε για τούτο γραπτώς σε διάστημα τριάντα (30) ημερών, από την ημερομηνία της επιβεβαιωμένης αποστολής της παρούσας ειδοποίησης στη διεύθυνση…………». Εναλλακτικά (αλλά πιο ανασφαλές), να πληρώσει στον ενυπόθηκο πιστωτή το μειωμένο ποσό που πρέπει να πληρώσει (με βάση τον Νόμο) και να ισχυριστεί συμμόρφωση με την Ειδοποίηση τύπου Ι, κατά τρόπο που δεν δικαιολογεί την άσκηση του δικαιώματος εκποίησης με την έκδοση Ειδοποίησης τύπου ΙΑ, ενδεχομένως προβάλλοντας τους λόγους Έφεσης (α) και (β), εάν τελικά εκδοθεί τέτοια Ειδοποίηση τύπου ΙΑ (από ενυπόθηκο πιστωτή που εισπράττει το μέγιστο, που κατά πάσα πιθανότητα δεν θα εκδοθεί), στον βαθμό που μπορούν να καλύπτουν την περίπτωση.

Το Σχέδιο Εστία (όταν θα εφαρμοστεί), με ακόμα πιο ευρύ πεδίο (αγοραία αξία κύριας κατοικίας έως €350.000), θα παρέχει πρόσθετες διευκολύνσεις, προς εξυπηρέτηση ίδιων ή παρόμοιων σκοπών. Ήδη η εγκεκριμένη συμμετοχή  του ενυπόθηκου οφειλέτη στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων”  ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο, συνιστά λόγο Έφεσης, ικανό να οδηγήσει σε παραμερισμό/ακύρωση της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ και της διαδικασίας πλειστηριασμού γενικά.

Σε κάθε περίπτωση, οι συσχετίσεις των προστατευτικών νόμων ή σχεδίων με το δικαίωμα εκποίησης είναι καλές και οι ίδιες αναδεικνύουν, ίσως, τις περιπτώσεις όπου το πρόβλημα είναι όντως ό,τι εκτίθεται εισαγωγικά και στον Νόμο και εκείνες τις άλλες περιπτώσεις όπου το πρόβλημα είναι μια κακή νοοτροπία αποφυγής χρεών και κερδοσκοπίας μέσω αυτού τους είδους της μεταχείρισης των χρεών και των πιστωτών.

Το πρόβλημα εξακολουθεί να μένει στις περιπτώσεις εκποιήσεων κύριων κατοικιών ή επαγγελματικών στεγών ή άλλων ακινήτων προσώπων που δεν είναι χρεώστες αλλά αγοραστές, που τα αγόρασαν από από ενυπόθηκους οφειλέτες και δεν έχουν αποδεχθεί το ενυπόθηκο χρέος ή μέρος του (ως το αντάλλαγμα) για να έχουν ανάλογα δικαιώματα χρεωστών, αλλά έχουν καταβάλει πρόσθετα χρήματα για την αγορά στους πωλητές, ενώ η περιουσία είχε ήδη φορτωμένο παθητικό (εμπράγματα βάρη) ή τέτοιο απέκτησε κατά τη διαδικασία απόκτησης. Αν και ο Νόμος της Αφερεγγυότητας στην έννοια της «ιδιόκτητης κατοικίας» κατ’ επέκταση της «κύριας κατοικίας» περιλαμβάνει και τον αγοραστή υπό κάποιες προϋποθέσεις (με βασική να είναι χρεώστης), ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος 9/65, στο Μέρος VIA, δεν προστατεύει τον αγοραστή και εννοιοδοτεί και διαφορετικά. Δεν παρέχεται στους αγοραστές-μη χρεώστες ειδικό καθεστώς στη διαδικασία ανακοπής των πλειστηριασμών και η έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου» στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 δεν τους περιλαμβάνει κατ’ ανάγκη (εάν δεν αναμένεται ικανοποίησή τους από το εκπλειστηρίασμα).

Μάλιστα μια σκέψη που εκτέθηκε κάπου κάποια στιγμή και έμεινε ατελής είναι πως, σε περιπτώσεις όπου επιχειρούν, με Εφέσεις, οι αγοραστές να ανακόψουν πλειστηριασμό ακινήτου θα πρέπει να θεμελιώνουν το ενδιαφέρον τους σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος και την ειδική διαδικασία και δεν ενδιαφέρει το γενικότερο έννομο συμφέρον τους σε σχέση με το ακίνητο. Συναφώς σε τέτοιες Εφέσεις τους, ο προβληματισμός, ήταν, αφενός εάν έχουν καθόλου locus standi σε αυτό το ειδικό ένδικο μέσο, αφετέρου στο όποιο διάβημά τους εάν θα πρέπει να προσθέτουν ως αναγκαίους διαδίκους τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή άλλα «ενδιαφερόμενα πρόσωπα» που σχετίζονται με το ενυπόθηκο χρέος ή ακόμα καλύτερα εάν εναντίον τους θα πρέπει να στρέφονται.

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.