Το «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» στον ιδιωτικό πλειστηριασμό

 

Η έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου»

Η έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου» του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 (ιδιωτικοί πλειστηριασμοί) είναι συγκεκριμένη και το ένδικο μέσο της Έφεσης του άρθρου 44Γ(3) για την ανακοπή πλειστηριασμού με παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» που γίνεται με βάση το μέρος αυτό του Νόμου είναι ειδικό ένδικο μέσο, που δεν μπορεί να ενεργοποιεί ο οποιοσδήποτε απλά δεν επιθυμεί να εκποιηθεί το ενυπόθηκο ακίνητο γιατί και ο ίδιος διεκδικεί επί του τίτλου του.

Ειδικότερα, δεν μπορεί οποιοσδήποτε, που δεν εμπίπτει στην έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου», ακόμα κι αν μπορεί να συσχετίζεται άλλως πώς με το ενυπόθηκο ακίνητο, να ενεργοποιήσει τέτοια διαδικασία Έφεσης. Το δε γεγονός ότι κάποιος είναι κάτοχος μεταγενέστερου, της υποθήκης, εμπράγματου βάρους επί του ενυπόθηκου ακινήτου, περιλαμβανομένου του εμπράγματου βάρους κατατεθειμένης σύμβασης πώλησης, και παραλαμβάνει Ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» δια της οποίας ενημερώνεται απλά ότι θα διεξαχθεί πλειστηριασμός, δεν προσδίδει, στον παραλήπτη τέτοιας Ειδοποίησης, locus standi σε διαδικασία Έφεσης με βάση το άρθρο 44Γ(3), εάν ο ίδιος δεν εμπίπτει στην έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου», που δικαιούται εκ του εκπλειστηριάσματος.

«Ενδιαφερόμενο πρόσωπο» κατά την ερμηνευτική διάταξη του μέρους αυτού, το άρθρο 44ΙΕ, σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου, και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος.

Η διαδικασία των Ειδοποιήσεων Τύπου «Ι» και Τύπου «ΙΑ» και το «ενδιαφερόμενο πρόσωπο»

Με βάση το άρθρο 44Γ(1), τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β (που προβλέπει σχετικά με την υπερημερία), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του εν λόγω Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού. Με την ίδια ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του εν λόγω Μέρους.  Επομένως, η Ειδοποίηση Τύπου «Ι». Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα (30) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

Επομένως, με την πρώτη Ειδοποίηση Τύπου «Ι» σκοπείται ουσιαστικά η πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, εξ ου και με αυτήν κοινολογούνται στοιχεία του χρέους, για να ασκηθεί δικαίωμα πληρωμής. Αυτά τα στοιχεία δεν μπορούν να κοινολογούνται στον καθένα, που δεν σχετίζεται με το ενυπόθηκο χρέος. Παρόλο του το δικαίωμα προτίμησης εξόφλησης κανονικά έχει και ασκεί μόνον ο ενυπόθηκος οφειλέτης (βλ. αντίστοιχα και στη διαδικασία του Μέρους VI, στα άρθρα 37-38), εάν επιθυμεί να διασώσει το ενυπόθηκο ακίνητο, ο Νόμος, στην περίπτωση ιδιωτικού πλειστηριασμού, επιβάλλει την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», δηλαδή μία ίδιου τύπου ειδοποίηση, αδιάκριτα και στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Σε αυτούς επιδίδεται και η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», με την οποία ο ενυπόθηκος δανειστής ενημερώνει απλά ότι λόγω της μη πληρωμής του ενυπόθηκου χρέους, θα προχωρήσει με την εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου την τάδε ημερομηνία.

Στην πράξη, αυτό που συνέβαινε ή συμβαίνει είναι να επιδίδεται και η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» και η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» και στον ενυπόθηκο οφειλέτη, και στους εγγυητές του ενυπόθηκου χρέους, και σε όλους τους κατόχους εμπράγματων απαιτήσεων επί του ενυπόθηκου ακινήτου, ακόμα και εάν είναι μεταγενέστεροι, με αποτέλεσμα αφενός να κοινολογούνται τα στοιχεία και οι λεπτομέρειες του ενυπόθηκου χρέους ευρέως, αφετέρου να θεωρεί, ο καθένας από αυτούς που παραλαμβάνει τέτοιες ειδοποιήσεις, ότι έχει και κάποιο δικαίωμα να ανακόψει τον πλειστηριασμό. Τέτοιο δικαίωμα, όμως, ουσιαστικά δεν έχει ο οποιοσδήποτε κάτοχος μεταγενέστερου εμπράγματου βάρους. Εάν είναι εύκολο να προσδιοριστεί το ποιος είναι ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή ο εγγυητής του ενυπόθηκου χρέους, θα πρέπει να διερωτηθεί, κανείς, ποιος είναι αυτός που δικαιούται από το εκπλειστηρίασμα. Το δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα προσδιορίζεται με βάση την εγγραφή στο κτηματικό μητρώο, αλλά όχι μόνον, εφόσον ενδεχομένως να υφίστανται νόμοι ή διάσπαρτες νομοθετικές διατάξεις που να δίνουν προτεραιότητα ικανοποίησης από το εκπλειστηρίασμα για κάποιους νομοθετικά προτιμώμενους λόγους.

Δικαιώματα στο εκπλειστηρίασμα στον δημόσιο πλειστηριασμό μέσω Κτηματολογίου

Αντίστοιχα, στο άρθρο 42 που αφορά στον δημόσιο πλειστηριασμό μέσω Κτηματολογίου, προβλέπεται η σειρά κατάταξης που ακολουθείται, μετά από τον πλειστηριασμό και την είσπραξη του εκπλειστηριάσματος, ενώ στη διαδικασία που προηγείται και σε όλες τις γνωστοποιήσεις που εκδίδονται για να καθοριστεί εάν ένας πιστωτής, προγενέστερος ή μεταγενέστερος, δικαιούται από το εκπλειστηρίασμα, αναλόγως εάν το χρέος του είναι απαιτητό και σε τι ύψος αφορά κατά τον ουσιώδη χρόνο, δεν υπάρχει δικαίωμα ανακοπής του πλειστηριασμού (απαίτηση οποιουδήποτε να μην λάβει χώρα), πέρα από τη δυνατότητα αναζήτησης διατάγματος του δικαστηρίου με βάση το άρθρο 41, όσον αφορά τις προγενέστερες υποθήκες, τα ποσά των οποίων κατέστησαν πλητωτέα, προς την απόσβεση των οποίων σκοπείται ο πλειστηριασμός από τον επισπεύδοντα και για τη διασφάλιση της πληρωμής τους, ή εάν μπορεί να θεωρηθεί ότι υφίσταται και δικαίωμα Έφεσης με βάση το γενικό άρθρο 51 επί της απόφασης του Διευθυντή που λαμβάνεται με βάση το άρθρο 40 § 1 ως προς τη σειρά κατάταξης ή των λοιπών γνωστοποιήσεων του Διευθυντή με βάση άλλες διατάξεις ότι δεν διατίθεται εκπλειστηρίασμα για συγκεκριμένο πιστωτή. Κατά το άρθρο 42, στον δημόσιο πλειστηριασμό, ικανοποιούνται από το εκπλειστηρίασμα:

(α) τέλη, φόροι ή δικαιώματα για τα οποία, δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύ νόμου βαρύνται κατά πρώτο λόγο το πωληθέν ακίνητο, ικανοποιούμενον κατά προτεραιότητα έναντι παντός ετέρου βάρους επί του αυτού ακινήτου·

(β) το ποσό που καθορίζεται από διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου που εκδόθηκε με βάση το άρθρο 41 σε σχέση με προγενέστερες υποθήκες·

(γ) κάθε ποσό που εξασφαλίζεται με την υποθήκη του επισπεύδοντος ενυπόθηκου δανειστή·

(δ) κάθε ποσό που εξασφαλίζεται με μεταγενέστερη υποθήκη ως ήθελε καθοριστεί σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (4) του άρθρου 42 (εφόσον διατίθεται εκπλειστηρίασμα).

(ε) απαιτήσεις δυνάμει δικαστικών αποφάσεων εγγεγραμμένων δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 53 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, κατά την αντίστοιχη τάξη προτεραιότητας της εγγραφής τους. Νοείται ότι εάν το εκπλειστηρίασμα προέκυψε καθ’ ολοκληρία ή μερικώς από την πώληση οιποιασδήποτε οικίας, δεν διατίθεται προς εξόφληση τέτοιων απαιτήσεων δυνάμει δικαστικών αποφάσεων μέχρις να γίνουν επαρκείς, κατά την κρίση του Επαρχιακού Δικαστηρίου, διευθετήσεις προς στέγαση του ενυποθήκου οφειλέτη και της οικογενείας του. Υπάρχει περαιτέρω προστατευτική ρήτρα για τους γεωργούς και την πώληση γης που χρησιμοποιείται για τη γεωργία.

Το εδάφιο (4) που αναφέρεται στις μεταγενέστερες υποθήκες, όπως και το επόμενο εδάφιο που αναφέρεται στους κατόχους ΜΕΜΟ, δεν αποκλείουν τη συμμετοχή των πιστωτών αυτών στη διαδικασία του πλειστηριασμού. Απεναντίας, εφόσον υπάρχουν, προϋποτίθεται η κλήση τους να δηλώσουν τι τους οφείλεται ή εάν δεν το πράξουν θεωρείται δεδομένο ότι οφείλεται και είναι απαιτητό το όλο των χρεών τους, και όπου δεν διατίθεται εκπλειστηρίασμα, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου εκδίδει σχετική γνωστοποίηση που τους ενημερώνει γι’ αυτό. Αντίστοιχα, μπορεί να θεωρηθεί ότι έχουν δικαίωμα να αμφισβητήσουν τους υπολογισμούς και την κρίση του Διευθυντή του Κτηματολογίου αναφορικά με τη διάθεση του εκπλειστηριάσματος, αλλά όχι να αμφισβητήσουν το δικαίωμα του επισπεύδοντος δανειστή να χρησιμοποιεί τη δική του εξασφάλιση για να αιτείται βάσει αυτής την πώληση του κοινώς βεβαρυμμένου ακινήτου.

Το πρόβλημα με το κεφάλαιο VIA που αφορά στους ιδιωτικούς πλειστηριασμούς απορρέει ακριβώς από την κοινή χρήση της έννοιας του «ενδιαφερόμενου προσώπου» σε κάθε στάδιο της διαδικασίας μα και από το ίδιο το περιεχόμενο της έννοιας. Και η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» που αφορά μόνον στον ενυπόθηκο οφειλέτη επιδίδεται σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, και η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» σε σχέση με τον ήδη καθορισμένο πλειστηριασμό επιδίδεται σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ενώ η διαδικασία καθορισμού του τρόπου διάθεσης του εκπλειστηριάσματος προβλέπεται μετά που αυτό θα προκύψει και εκεί χρησιμοποιούνται ξεχωριστά οι έννοιες «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» και κάτοχοι απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, παρόλο που στην έννοια «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» εμπίπτουν οι δικαιούχοι εκ του εκπλειστηριάσματος.

Η διεκδίκηση μέρους του εκπλειστηριάσματος στον ιδιωτικό πλειστηριασμό με διακριτό ένδικο μέσο Έφεσης του άρθρου 44Ι(3)

Το άρθρο 44Θ(1) προβλέπει ότι σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο είναι βεβαρυμμένο με προγενέστερη υποθήκη ή με οποιοδήποτε άλλο (προγενέστερο) εμπράγματο βάρος, απαιτείται η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή (προηγούμενου) κατόχου εμπράγματου βάρους ή ανάλογα με την περίπτωση, απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον πλειστηριασμό ή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή (προηγούμενου) του κατόχου εμπράγματου βάρους, υπό προϋποθέσεις που το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει. Αφήνεται να νοηθεί ότι αυτοί, οι προγενέστεροι κάτοχοι εμπραγμάτων απαιτήσεων, θα πρέπει να ειδοποιηθούν για τον σκοπούμενο πλειστηριασμό και να παρέχουν τη συγκατάθεσή τους, εφόσον προς απόσβεση των δικών τους βαρών σκοπείται η πώληση. Ωστόσο, δεν προβλέπεται διαδικασία διασφάλισης του λαβείν τους πριν από τον πλειστηριασμό, επομένως λογικό είναι η συγκατάθεση να δοθεί υπό την αίρεση είσπραξης ποσού που θα καθορίσει τότε ο προγενέστερος κάτοχος εμπράγματης εξασφάλισης. Και εκεί, στο ίδιο καλάθι, βάζει ο νομοθέτης τον προγενέστερο ενυπόθηκο πιστωτή και τον προγενέστερο μεμοραντούχο ή άλλο προγενέστερο κάτοχο εμπράγματης απαίτησης, χωρίς επιμέρους ταξινόμηση βάσει τους είδους της προγενέστερης εξασφάλισης.

Το άρθρο 44Θ(2) προβλέπει ότι, σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο είναι βεβαρυμμένο με μεταγενέστερη υποθήκη ή οποιαδήποτε άλλα (μεταγενέστερα) εμπράγματα βάρη, ο ενυπόθηκος δανειστής ειδοποιεί τους μεταγενέστερους ενυπόθηκους δανειστές ή τους (μεταγενέστερους) κατόχους εμπράγματου βάρους για κάθε προτιθέμενο πλειστηριασμό ή πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου σε χρονική περίοδο όχι μικρότερη των δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία πλειστηριασμού ή της πώλησης. Δεν χρειάζεται η συγκατάθεση των μεταγενέστερων κατόχων εμπράγματων απαιτήσεων για να επισπευθεί ο πλειστηριασμός. Δεν προβλέπεται, ωστόσο, ειδικός τύπος ειδοποίησης προς αυτούς, επομένως μπορεί να τους επιδίδεται η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» κοινά, αδιάφορα εάν δεν είναι αυστηρά «ενδιαφερόμενα πρόσωπα» με την έννοια του άρθρου 44Γ, για τους σκοπούς του άρθρου 44Θ(2). Σε τι σκοπεί, ωστόσο, η ενημέρωση αυτή, των μεταγενέστερων κατόχων εμπράγματων απαιτήσεων, εάν δεν τους δίνει σχετικό δικαίωμα σε σχέση με τη διαδικασία πλειστηριασμού (όχι το εάν θα γίνει ή όχι, αλλά) πριν από την πώληση;

Τα άρθρα 44Ι(2)(3) δίνουν δικαίωμα μετά τη διενέργεια της πώλησης (που γίνεται με τη συγκατάθεση των προγενέστερων αλλά χωρίς τη συγκατάθεση μα με μόνη την ενημέρωση των μεταγενέστερων κατόχων εμπράγματων απαιτήσεων), όταν ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και σε όλους τους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, καταγράφοντας την προτεινόμενη διάθεσή του. Εκεί προβλέπονται διακριτά από το «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» οι κάτοχοι απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, σαν να μην εμπίπτουν στην έννοια «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» ή σαν να θεωρείται δεδομένο ή να τεκμαίρεται κατά τη διαδικασία εκποίησης ότι δεν είναι δικαιούχοι οποιουδήποτε μέρους του εκπλειστηριάσματος. Εκεί, λοιπόν, μετά την πώληση και σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης, οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή ο κάτοχος οποιουδήποτε δικαιώματος αμφισβητεί την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, μπορεί να καταχωρίσει το εκεί προβλεπόμενο ειδικό ένδικο μέσο της Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο, με βάση το άρθρο 44Ι(3) όπου επίδικο είναι τότε μόνο το θέμα της διάθεσης του εκπλειστηριάσματος που βρίσκεται στα χέρια του επισπεύδοντος δανειστή. Με την πάροδο της προθεσμίας των τριάντα ημερών που δίνεται για σκοπούς αμφισβήτησης της σειράς που καταρτίζει ο επισπεύδων, και νοουμένου ότι δεν έχει εκδοθεί οποιοδήποτε σχετικό απαγορευτικό διάταγμα Δικαστηρίου το οποίο εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ, ο ενυπόθηκος δανειστής επικυρώνει την προτεινόμενη διάθεση, η οποία καθίσταται τελική και αποστέλλει την επικύρωση αυτή σε όλα τα μέρη εντός πέντε ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης. Εκεί, σε αυτή τη φάση, μπορεί ο επισπεύδων πιστωτής να πει στον κάτοχο μεταγενέστερης απαιτήσης ότι δεν διατίθεται εκπλειστηρίασμα γι’ αυτόν κι εκεί αυτός να εφεσιβάλει και να αποδείξει ότι θα πρέπει να λάβει και ο ίδιος μέρος του εκπλειστηριάσματος.

Το εδάφιο (4) του άρθρου 44Ι προνοεί σχετικά με τον τρόπο που ο επισπεύδων ενυπόθηκος δανειστής διαθέτει το προϊόν της πώλησης, για να ικανοποιήσει:

(i) Οποιοδήποτε ποσό έχει καταβληθεί υπό μορφή φόρων, τελών και χρεώσεων αναγκαίων για τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, περιλαμβανομένου του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών·

(ii) εάν υπάρχουν προγενέστερα εμπράγματα βάρη στο ακίνητο, το ποσό που αναλογεί σε κάθε προγενέστερο δικαιούχο τέτοιων βαρών, όπως καθορίζεται από τις διατάξεις του εδαφίου (1) του άρθρου 44Θ, στη δήλωση/συγκατάθεση του δικαιούχου ή στην απόφαση του Δικαστηρίου·

(iii) μετά την καταβολή των ποσών, κατά τα οριζόμενα στις παραγράφους (i) και (ii), το ποσό που αντιπροσωπεύει το ενυπόθηκο χρέος πλέον τόκους·

(iv) εάν υπάρχουν οποιαδήποτε μεταγενέστερα εμπράγματα βάρη, το ποσό που αναλογεί σε τέτοια βάρη με σειρά προτεραιότητας:

Οποιοδήποτε υπόλοιπο καταβάλλεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Οποιαδήποτε τέλη, δικαιώματα και έξοδα της πώλησης καταβάλλονται από τον επισπεύδοντα ενυπόθηκο δανειστή.

«Ενδιαφερόμενο πρόσωπο» και «ενδιαφερόμενο μέρος» για την Έφεση του άρθρου 44Γ(3)

Όμως, ενώ διαδικασία συμμετοχής στο εκπλειστηρίασμα και αμφισβήτησης της προτεινόμενης διάθεσης υπάρχει μετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου και ενώ προβλέπονται άλλοι τρόποι ενημέρωσης των προγενέστερων ή μεταγενέστερων κατόχων εμπράγματων απαιτήσεων πριν ή μετά την πώληση για τους σκοπούς που εξυπηρετούν τέτοιες ενημερώσεις σε κάθε περίπτωση (όπου οι διαδικασίες θα μπορούσαν να ήταν ακόμα πιο συγυρισμένες), παραμένει μέσα στην έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου» κάθε δικαιούχος εκ του εκπλειστηριάσματος στον οποίο πρέπει να επιδίδονται και οι αρχικές Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» και Τύπου «ΙΑ». Περαιτέρω προβληματική πτυχή είναι το ότι, το άρθρο 44Γ(3) που προβλέπει το ειδικό ένδικο μέσο της Έφεσης βασικά για την ανακοπή του πλειστηριασμού, για να μην διεξαχθεί καθόλου αυτός (να παραμεριστεί η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ»), δίνεται στο ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε «ενδιαφερόμενο μέρος» χωρίς η έννοια του «ενδιαφερόμενου μέρους» να εννοιοδοτείται ξεχωριστά από αυτήν του «ενδιαφερόμενου προσώπου» το οποίο παραλαμβάνει και Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Συνιστά ένδικο μέσο που ασκείται για συγκεκριμένους λόγους:

(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση (Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ») δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙

(β) η ειδοποίηση (Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ») δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙

(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙

(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙

(ε) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου˙

(στ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται  στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων”  ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο.

Έτσι, παρατηρείται το φαινόμενο, οποιοσδήποτε άλλος πλην του ενυπόθηκου οφειλέτη να φέρεται ως «ενδιαφερόμενο μέρος» ή «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» και να εφεσιβάλλει την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ζητώντας να παραμεριστεί και βασικά να μην διεξαχθεί καθόλου ο πλειστηριασμός. Αν και με το να παραμεριστεί μια Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» για λόγους που σχετίζονται με την επίδοση, ευλόγως, θα εκδοθεί μία άλλη, η οποία θα επιδοθεί ορθά. Αν και εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης προστατεύεται από παρεμπίπτον (δικής του απαίτησης) διάταγμα ή με βάση τον Νόμο για την Αφερεγγυότητα ή το σχέδιο ΕΣΤΙΑ είναι λόγοι που αφορούν στον ίδιο και όχι σε οποιονδήποτε άλλο.

Η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου

Το πρόβλημα που απασχόλησε αφορούσε σε αγοραστές του ενυπόθηκου ακινήτου, οι οποίοι είχαν καταθέσει σύμβαση που φέρονταν ως σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο, για να αποτελέσει, αυτή «εμπράγματο βάρος». Ένα εμπράγματο βάρος μεταγενέστερο σωρείας άλλων επί του ενυπόθηκου ακινήτου. Ακόμα κι αν για ορισμένους σκοπούς το συγκεκριμένο εμπράγματο βάρος μπορεί να θεωρείται υποθήκη, συνιστά μεταγενέστερη υποθήκη. Όταν ο κάτοχος πρώτης υποθήκης που εξασφαλίζει ύψος χρέους πολλαπλάσιου από την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου επίσπευσε πλειστηριασμό με βάση το Μέρος VIA του Νόμου δεν επέδωσε Ειδοποίηση Τύπου «Ι» στους αγοραστές, εφόσον δεν εμπίπτουν στην έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου» με βάση τον Νόμο, δηλαδή δεν είναι ενυπόθηκοι οφειλέτες, δεν είναι εγγυητές του χρέους, και δεν δικαιούνται σε μέρος του εκπλειστηριάσματος με βάση τα δεδομένα και όσα προβλέπονται στο άρθρο 44Ι(4). Αλήθεια, ο Κυπριακός νόμος δεν δίνει δικαίωμα προτεραιότητας στο εκπλειστηρίασμα σε συγκεκριμένες κατηγορίες εμπράγματων πιστωτών, όπως για παράδειγμα οι εργαζόμενοι που έχουν να λαμβάνουν δεδουλευμένους μισθούς ή άλλες κατηγορίες «ευαίσθητων» πιστωτών. Ειδικότερα, όλο το εκπλειστηρίασμα θα διατίθετο μόνο για μέρος του εξασφαλιζόμενου, δια της υποθήκης του επισπεύδοντος, χρέους. Επέδωσε ωστόσο Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» για τους σκοπούς του άρθρου 44Θ(2), ενημερωτικά, εφόσον πρόκειται για μεταγενέστερους κατόχους εμπράγματης απαίτησης που αφορά σε κάποιο τίμημα που κατέβαλαν με βάση την κατατεθειμένη σύμβαση.

Οι αγοραστές ενεργοποίησαν το ένδικο μέσο της Έφεσης του άρθρου 44Γ(3), με το οποίο ζητούσαν παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», εγείροντας λόγους έφεσης σχετικά με την επίδοσή της, ότι, εφόσον δεν τους επιδόθηκε η Ειδοποίηση Τύπου «Ι», δεν μπορούν να γνωρίζουν εάν επιδόθηκε δεόντως η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ενώ η ανάγκη τους ήταν, βασικά, να μην γίνει καθόλου πλειστηριασμός, οποτεδήποτε, από οποιονδήποτε, γιατί οι ίδιοι διεκδικούν επί του τίτλου. Ήγειραν τόσο Έφεση με βάση το άρθρο 44Γ(3) όσο και αγωγή (Γενικά Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα) με την οποία ζητούσαν τις ίδιες θεραπείες του άρθρου 44Γ(3), χωρίς ωστόσο να αμφισβητούν το κύρος της υποθήκης ή να έχουν αξίωση αγώγιμη εναντίον των ενυπόθηκων πιστωτών, στο πλαίσιο της οποίας εξασφάλισαν και δη μονομερώς προσωρινό διάταγμα, το οποίο στη συνέχεια ακυρώθηκε. Στο πλαίσιο της Έφεσης εγέρθηκε ως λόγος ένστασης, μεταξύ άλλων, ότι ο αγοραστές, ως κάτοχοι μεταγενέστερης εμπράγματης απαίτησης που δεν δύνανται να ικανοποιηθούν από το εκπλειστηρίασμα, δεν είναι «ενδιαφερόμενα πρόσωπα» στα οποία θα πρέπει να επιδίδονται Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» ή Τύπου «ΙΑ» και δεν δύνανται να τις αμφισβητούν, ως τέτοια «ενδιαφερόμενα πρόσωπα», δια του ειδικού ενδίκου μέσου της Έφεσης, το οποίο μπορούν να ενεργοποιήσουν μόνον τα «ενδιαφερόμενα πρόσωπα» και όχι ο καθένας που διεκδικεί το ενυπόθηκο ακίνητο για άλλους λόγους (π.χ. θεωρεί ότι του ανήκει κατ΄ουσία). Οι λόγοι Έφεσης του άρθρου 44Γ(3) δεν αφορούν σε διεκδικήσεις τίτλων, μα ο λόγος γίνεται για το αδιαμφισβήτητο δικαίωμα του ενυπόθηκου πιστωτή να κάνει χρήση της εξασφάλισής του και ό,τι μπορεί να απασχολήσει στο πλαίσιο μιας τέτοιας διαδικασίας είναι η διασφάλιση του λαβείν των λοιπών κατόχων εμπράγματων απαιτήσεων, αναλόγως της σειράς τους και της προτεραιότητας που απολαμβάνει ο καθένας.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου δέχθηκε τη θέση ότι οι αγοραστές δεν είναι «ενδιαφερόμενα πρόσωπα» με βάση την έννοια του Μέρους VIA του Νόμου και δεν δικαιούνται να ενεργοποιούν αυτό το ένδικο μέσο της Έφεσης του άρθρου 44Γ(3), πόσω μάλλον όταν δεν αποδεικνύουν οι ίδιοι ότι δικαιούνται εκ του εκπλειστηριάσματος, στον βαθμό που μπορεί να θεωρηθεί και πραγματικό ζήτημα (αν δεν υφίσταται και σαφές τεκμήριο ότι όλοι οι κάτοχοι εμπραγμάτων απαιτήσεων δικαιούνται εκ του εκπλειστηριάσματος μέχρι να καθοριστεί το αντίθετο), αν και τέτοιο δικαίωμα εκ του εκπλειστηριάσματος προβλέπεται να διεκδικείται όπου υπάρχει μετά την πώληση και όταν θα προκύψει το εκπλειστηρίασμα, έτσι απορρίπτοντας την Έφεση των αγοραστών. Οι αγοραστές που έχουν κατατεθειμένη σύμβαση ως σύμβαση πώλησης επί του ενυπόθηκου ακινήτου, δεν απολαμβάνουν ειδική προστασία στις περιπτώσεις εκποίησης, λόγω της φύσης του δικού τους εμπράγματου βάρους. Δεχόμενο, το Δικαστήριο, αυτή τη θέση, σε σχέση με την έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου» και το locus standi στο ειδικό ένδικο μέσο της Έφεσης, δεν χρειάστηκε να εξετάσει τους λοιπούς λόγους, ανάμεσα στους οποίους ότι σε τέτοιες Εφέσεις, επίσης θα πρέπει να προτίθενται ως διάδικοι ο ενυπόθηκος οφειλέτης και όλα τα «ενδιαφερόμενα πρόσωπα», ώστε μία φορά να εξετάζεται για όλους ένας σκοπούμενος πλειστηριασμός, καθότι δεν είναι λογικό ένα Δικαστήριο να εξετάζει διαφορετικές Εφέσεις αναφορικά με τον ίδιο πλειστηριασμό, επειδή εγείρονται από διαφορετικά πρόσωπα που θεωρούν εαυτούς «ενδιαφερόμενα πρόσωπα».

Η «προστασία του αγοραστή» δεν είναι επί παντός επιστητού

Αντίστοιχα, ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(Ι)/2011 ή το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 που περιέχουν πρόνοιες σχετικά με την «προστασία του αγοραστή», δεν παρέχουν τέτοια προστασία στον αγοραστή που καθίσταται μεταγενέστερος κάτοχος εμπράγματης εξασφάλισης επί του ενυπόθηκου ακινήτου, επειδή απλά είναι αγοραστής, έναντι των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή που έχει επισπεύσει πλειστηριασμό (γιατί εάν είναι προγενέστερος, και το Μέρος VIA, προνοώντας περί συγκατάθεσης και εμπλοκής Δικαστηρίου σε περίπτωση μη ύπαρξης της, προστατεύει). Η ενεργοποίηση διαδικασίας «προστασίας αγοραστή» με βάση το Μέρος VIB δεν αναστέλλει το δικαίωμα οποιουδήποτε άλλου κάτοχου εμπράγματης απαίτησης να κάνει χρήση της δικής του εξασφάλισης. Και το άρθρο 44ΙΣΤ που προέβλεπε σχετικά με την αναστολή της εκποίησης ήταν χρονικά περιορισμένο μέχρι την 04.09.2015. Παρόλο που η «προστασία αγοραστή» αφέθηκε να ξεφύγει από κάθε νομικό πλαίσιο, θα ήταν ακόμα πιο προκλητικό εάν οποτεδήποτε ο νομοθέτης ανέστελλε περαιτέρω διαδικασίες πλειστηριασμών για να «διασώσει» τους αγοραστές που ο ίδιος αδιάκριτα βάπτισε ως «εγκλωβισμένους», επειδή εξαπατήθηκαν από τους αντισυμβαλλόμενούς τους, πωλητές.

Ασφαλέστερο σε κάθε περίπτωση θα ήταν το δικαίωμα ανακοπής του πλειστηριασμού να ασκείται, σαφέστερα και με βάση τον νόμο, μόνον από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και όχι από οποιονδήποτε άλλο, ενώ οι δικαιούχοι μέρους του εκπλειστηριάσματος να συμμετέχουν στη διαδικασία ενημερωτικά ή στον βαθμό που τέτοια συμμετοχή τους διασφαλίζει τυχόν δικό τους λαβείν από το ίδιο ακίνητο και για αυτούς μόνον τους λόγους, τον υπολογισμό των επιμέρους αξιών. Το να ερμηνευτεί διαφορετικά η ενεργητική νομιμοποίηση για την έγερση της Έφεσης του άρθρου 44Γ(3) που ανακόπτει τον πλειστηριασμό σε συνάρτηση με κάποια διαφοροποιημένη έννοια του όρου «ενδιαφερόμενο μέρος» δεν εξυπηρετεί, εφόσον οι λόγοι ανακοπής, οι ουσιαστικοί λόγοι, είναι συγκεκριμένοι, και περιφέρονται πάντα γύρω από τη δυνατότητα (και πρακτική ευκαιρία) εξόφλησης του ενυπόθηκου χρέους και την κατάσταση του ενυπόθηκου οφειλέτη σε σχέση με το χρέος αυτό.

Υποβολή σχολίου

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.